נדל״ן במלחמה - "שאגת הארי" עשרות אלפי דירות שנפגעו, והזינוק בביקוש לממ״ד

מאזן ביניים "שאגת הארי"

הפסקת האש השברירית שהוכרזה לשבועיים, ב8.4.26, מאפשרת לבחון את תוצאות המלחמה עד היום  בהיבט הנדל"ן, והנזקים שנגרמו עד עכשיו כתוצאה מהמלחמה.

שני מבצעים בתוך פחות משנה - “עם כלביא” בשנת 2025  ו“שאגת הארי” בשנת 2026 , חשפו באופן נוקב את אחת הבעיות המבניות החמורות בשוק הדיור בישראל- היעדר מיגון מספק ברוב הדירות. לפי נתוני הכנסת, מעל 60% מהדירות בישראל אינן כוללות ממ״ד, ובאזורים ותיקים עם בנייה ישנה שיעור זה אף גבוה יותר, ולעיתים מגיע לכ- 70%- 80%. המשמעות היא שמיליוני ישראלים מתגוררים בנכסים שאינם עומדים בסטנדרט הביטחוני הנדרש בעידן של איומים מתמשכים. אלא שבניגוד לעבר, הפעם מדובר לא רק בסיכון תיאורטי, עשרות אלפי דירות נפגעו בפועל בשני המבצעים, וחלקן יצאו משימוש זמני או ממושך. השוק מגיב במהירות, ממ״ד כבר אינו יתרון תכנוני אלא תנאי בסיסי, והביקוש לדירות ממוגנות הופך לגורם שמכתיב מחירים. התוצאה היא שינוי עומק, שוק הנדל״ן מתחיל לתמחר ביטחון, והפער בין דירות חדשות עם ממ״ד לבין דירות יד שנייה, ללא מיגון, הולך ומתרחב.  בהיעדר ממ"דים בדירות, מקלט בבניין הופך להיות חובה בסיסית.

מבצע “עם כלביא”- עשרות אלפי דירות נפגעו בהיקף חסר תקדים

היקף הפגיעה בדיור במבצע “עם כלביא” היה רחב במיוחד והגיע לממדים שלא נראו בשנים האחרונות. לפי נתונים רשמיים של רשות המסים, כבר בשלבים הראשונים הוגשו כ־18,766 תביעות לנזקי רכוש, מהן כ־15,861 בגין נזק למבנים ודירות. בהמשך, עם התרחבות הלחימה שנמשכה כ־12 ימים, עלה מספר התביעות לכ־32,717, כאשר כ־26,523 מהן היו תביעות לנזק למבנים,  כלומר כ־80% מהנזק נוגע ישירות לדיור. בנוסף, נתון שנמסר בכנסת מצביע על היקף כולל של כ־148,000 תביעות רכוש, כולל עסקים, רכבים ותכולה, אך חשוב להבחין כי חלק הארי של הנזק היה במרחב הבנוי. המשמעות היא כי עשרות אלפי דירות נפגעו בדרגות שונות - החל מנזקי הדף קלים ועד פגיעות מבניות משמעותיות. במקביל, אלפי משפחות נאלצו להתפנות מבתיהן, חלקן למלונות וחלקן לשוק השכירות. מדובר באירוע נדל״ני רחב היקף, שבו שוק הדיור אינו רק רקע  אלא מוקד הפגיעה.

מבצע "עם כלביא" גרם לנזקים כבדים בעורף ישראל בעקבות מתקפות טילים. בשל הפגיעות, נאלצו לפחות כ־21,000 תושבים לעזוב את בתיהם שניזוקו. נתון זה משקף את כלל התושבים שבתיהם נפגעו בדרגות חומרה שונות, החל מנזקים קלים שניתנים לתיקון מהיר )מרבית הדירות,( ועד להריסת מבנים כליל והצורך בבנייתם מחדש, תהליכים הצפויים להימשך זמן רב. הטיפול בתושבים שבתיהם נפגעו במהלך מבצע "עם כלביא", התבסס על הסדר חוקי לפיו מדינת ישראל מחויבת לפצות את אזרחיה בגין נזקים שנגרמו, עקב פעולות איבה או מלחמה.  סביר להניח שאותו הסדר יופעל גם במלחמת "שאגת הארי".
 

"שאגת הארי"- הפוגה או סיום?

במבצע "עם כלביא" היו נזקים כבדים באזורים נרחבים בארץ, כמו במבצע "שאגת הארי", ההבדל המהותי ב"שאגת הארי" הוא שלא ברור אם אנחנו בסיום המלחמה, או רק בהפוגה,

לפחות לפי המצב בצפון המלחמה נמשכת בעוצמה. לפי נתוני רשות המסים, נכון למחצית מרץ 2026 הוגשו כ־16,229 תביעות לנזקי רכוש, מהן כ־10,795 בגין נזק למבנים ודירות, כלומר כ־66%–70% מהנזק מתרכז בדיור. בשונה מ“עם כלביא”, מדובר באירוע שנמשך כ־40 יום, ולכן הנתונים הללו משקפים שלב ביניים בלבד ולא בהכרח את התוצאה הסופית. עם זאת, שיעור גבוה של נזק למבנים מתוך כלל התביעות מעיד על פגיעה ממוקדת יותר בדירות עצמן. בנוסף, הפגיעות התרחשו גם באזורים צפופי אוכלוסייה, מה שמעצים את ההשפעה על השוק. כלומר, גם אם מספר התביעות הכולל נמוך יותר בשלב זה, הפגיעה הישירה בדיור משמעותית, וכל דירה שנפגעה מייצרת ביקוש מיידי לדיור חלופי. זהו גורם שמפעיל לחץ ישיר על שוק השכירות בזמן אמת) .תרשים1 מקור- מרכז המחקר והמידע הכנסת).
 

הטיפול בדיירי הדירות שנפגעו

בדומה להתנהלות במבצע "עם כלביא," גם הפעם לתושבים אשר נאלצו להתפנות מביתם ניתנה האפשרות לבחור בין פינוי לבית מלון, בסיוע הרשות המקומית ובמימון קרן הפיצויים של מס רכוש, ובין שהות בקהילה, למשל אירוח אצל קרובי משפחה, תוך קבלת מימון של 4,000 ש"ח עבור כל בית אב, לפינוי של עד שבועיים.

עד כה, התושבים שיצאו מבתיהם שוכנו ב32- מלונות ברחבי הארץ, כאשר מרביתם שוהים במלונות בתל אביב-יפו, ירושלים, באר שבע וים המלח. יש לציין כי נתונים אלה הינם דינאמיים, שכן כל העת יש תנועת מפונים בין המלונות לקהילה וחזרה לבתים, בפרט במקרים שהיקף הנזק היה קטן וניתן היה לתקנו בפרק זמן יחסית מהיר. לפי נתוני מס רכוש, נכון ל22- במר ץ מעל 800 תושבים שבו לבתיהם לאחר שהשיקום הושלם.

נציין לפי תלונות לא מעט מפונים, כי הטיפול בהם רחוק מלהיות מיטבי מצד הגורמים האחראים לטיפול, אם זה בחוסר מענה לנזקים, ואם חמור מכך בקשה לפינוי מבתי המלון.
 

הביטחון האישי כגורם מוביל בשיקולי רכישה/השכרה

הנתונים משני המבצעים מצביעים על מגמה ברורה- עשרות אלפי דירות נפגעו, אלפי משפחות נאלצו לחפש דיור חלופי, ושוק הנדל״ן מגיב בהתאם. ממ״ד כבר אינו תוספת, אלא גורם מרכזי בשיקולים ובערך הנכס. שוק השכירות מגיב ראשון עם עליות בדירות עם ממ"ד, הדירות החדשות נהנות מיתרון ברור אך מוגבלות במימון הרכישה, ושוק היד השנייה מתפצל בין נכסים ממוגנים ללא ממוגנים. מדובר בשוק שנע בין כוחות מנוגדים - ביטחון מול עלות, כאשר התוצאה היא העמקת הפערים. שוק הנדל״ן בישראל די בקיפאון בגלל המלחמה, אך מי ששוקל לרכוש או צריך לעבור דירה, העדיפות  לדירה עם ממ"ד, הופכת לשיקול חשוב.