הסימן הראשון לשינוי הוא התפוסה - שוק המשרדים בישראל

אחרי תקופה ארוכה שבה שוק המשרדים בישראל תואר כמעט אוטומטית במונחים של האטה, המתנה וזהירות, הדוחות הכספיים האחרונים של החברות הציבוריות מצביעים על תמונה אחרת, מדויקת יותר, וגם מעודדת יותר. לא מדובר בחזרה לעידן של ביקוש עיוור לכל בניין חדש, אלא בשוק שיודע להבדיל בין מיקום חזק למיקום חלש, בין נכס איכותי לנכס בינוני, ובין פרויקט עם נגישות מצוינת לפרויקט שמכריח את העובדים לנסיעה מסורבלת. במילים פשוטות, שוק המשרדים לא נעלם, הוא פשוט נעשה הרבה יותר בררן.

הסימן הראשון לשינוי הוא התפוסה. כשבודקים את החברות הגדולות עם חשיפה מהותית למשרדים, קשה להתעלם מהמספרים. עזריאלי סיימה את 2025 עם תפוסה של 97 אחוז במשרדים בישראל. מליסרון הציגה תפוסה ממוצעת של 98.2 אחוז, וגב ים עלתה לשיעור תפוסה של 97 אחוז. אלה כבר לא נתונים של שוק שקופא במקום, אלא של שוק שבו הביקוש חוזר, גם אם בצורה ממוקדת וסלקטיבית. במקביל, CBRE תיארה את שוק המשרדים בישראל כיציב במחצית הראשונה של 2025, על רקע סימני התאוששות בכלכלה, ואינטר ישראל חידדה אפילו יותר, עם אבחנה שלפיה תל אביב הפריים התחזקה, בזמן ששווקים לווייניים נותרו רכים יותר.

המשמעות האמיתית של הנתונים האלה היא שהכסף, והשוכרים, הולכים היום קודם כל לנגישות. לכן לא מפתיע שציר איילון ותחנות הרכבת הכבדה של תל אביב הופכים שוב למוקד הביקוש. זה לא רק עניין נדלני, אלא החלטה עסקית של חברות. מעסיקים גדולים מבינים שכדי להחזיר עובדים למשרד, או לפחות לשמור על נוכחות עקבית, צריך להציע להם חוויית הגעה פשוטה ומהירה. משרד שנמצא ליד תחנת רכבת מרכזית חוסך זמן, משפר את איכות החיים של העובדים, ומרחיב משמעותית את מעגל הגיוס. לכן, במציאות של שוק עבודה תחרותי, נגישות הפכה ממאפיין נחמד ליתרון אסטרטגי.

הדוגמה הבולטת ביותר היא מתחמי הפריים שעל ציר איילון. במליסרון, פרויקט Landmark B בתל אביב, עם כ-48.9 אלף מטר, כבר הגיע ל-100 אחוז שיווק עוד לפני האכלוס. זה נתון חזק במיוחד, משום שהוא מלמד שהשוק לא רק מגיב לבניינים קיימים, אלא מוכן להתחייב מראש למגדלים איכותיים במיקום נכון. גם ב-ToHa 2, אחד הפרויקטים המסקרנים ביותר בתל אביב, כבר דווח על שיווק של 38 אחוז מהשטחים לפני השלמה. במילים אחרות, גם כשההיצע העתידי גדול, החברות לא מחכות לרגע האחרון, הן תופסות מקום מוקדם כשמדובר במוצר איכותי על הציר הנכון.

גם החברות עצמן מאותתות על אותו כיוון. עזריאלי לא רק דיווחה על תפוסה גבוהה, אלא גם על NOI שנתי של 2.527 מיליארד שקל, תוך אזכור של ביקוש גדל למשרדים באזורים חזקים. גב ים דיווחה על עלייה בתפוסה מ-95 אחוז ל-97 אחוז, ובמקביל חתמה ב 2025 על עשרות חוזים בהיקפים משמעותיים, עם עלייה ריאלית בשכר הדירה. כלומר, לא מדובר רק במילוי שטחים ריקים, אלא גם ביכולת לשפר מחיר בנכסים מבוקשים. זה כבר סימן ברור לשינוי בסנטימנט.

חשוב לומר ביושר, ההתאוששות עדיין אינה רוחבית. בניינים ישנים יותר, אזורים פחות נגישים, ופרויקטים שנמצאים מחוץ למעגלי התחבורה הראשיים, עדיין פוגשים שוק קשוח יותר. אבל דווקא כאן נמצאת הבשורה הגדולה: שוק המשרדים הישראלי לא מתכווץ, הוא מתכנס לאיכות. והאיכות הזו יושבת היום במידה רבה סביב תחנות הרכבת הכבדה של תל אביב, במגדלים חדשים, במתחמים מעורבי שימוש, ובמקומות שבהם חברה יכולה לומר לעובד שלה, אתה יורד מהרכבת ונכנס למשרד בתוך דקות.

לכן, מי שמחפש להבין לאן השוק הולך, צריך להסתכל פחות על הכותרת הכללית של עודף היצע, ויותר על הגיאוגרפיה של הביקוש. בציר הרכבת של תל אביב, הביקוש לא נעלם, הוא מתחדד. התפוסה עולה, השיווק מתקדם, והחברות הגדולות כבר מצביעות ברגליים. זה עדיין לא שוק של אופוריה, אבל בהחלט שוק של התאוששות. ובפעם הזו, ההתאוששות נוסעת על מסילה.

הכותב הוא מנכ"ל 770 משרדים בתל אביב