מהפך בנדל"ן >>> שפל במכירת דירות חדשות - מחציתן בשווי של פחות מ 1 מיליון ש"ח

בפילוח גיאוגרפי בולטים שיעורי ירידה חדים במיוחד במכירות באזורי המרכז, השפלה והשרון. ניתוח הרכב הרוכשים מלמד שבניגוד לאזורים האחרים, באזור המרכז הירידה החדה (מעבר לשיעור הירידה הארצי) הקיפה את כל פלחי השוק, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים.
מנגד, באזור ת"א נרשמה יציבות במספר העסקאות ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם, ואף עליה מתונה, בשיעור של כ-4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יציבות זו הושגה חרף ירידה חדה במכירת דירות חדשות, עליה פיצה גידול ברכישת דירות יד שניה, זאת במידה רבה כתוצאה ממכירה מוגברת של דירות ע"י משקיעים.

בפילוח רוכשי דירה "יחידה" (לא להשקעה) בין זוגות צעירים לבין משפרי דיור נמצא כי בהשוואה לרבעון הקודם, שיעור הירידה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים היה מתון יותר מזה של משפרי הדיור. אולם, יש להדגיש כי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בגידול ברכישת דירות ע"י משפרי הדיור, לעומת ירידה בקרב זוגות צעירים.

גרף 2

ברבעון השלישי התעצמה הירידה במכירת דירות חדשות ע"י קבלנים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשמה ירידה בשיעור של 31%. בהשוואה לרבעון השני, שהיה הנמוך ביותר מאז שנת 2003, נרשמה ירידה של 10%. בניגוד לקיפאון שנרשם בשוק הנדל"ן המקומי בסוף 2008, עם פרוץ המשבר העולמי, הירידה החדה במכירות לא פסחה על החברות הגדולות.

ברבעון השלישי של 2011 נמכרו כ-3.8 אלף דירות חדשות, ירידה בשיעור של כ-31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בכך גם נרשם רבעון שלישי רצוף בו יורדות המכירות בשיעורים דו-ספרתיים בהשוואה לרבעונים הקודמים.

בהשוואה לרבעונים מקבילים בעשור האחרון, זהו הרבעון בעל רמת המכירות הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2002, שהייתה שנת מיתון. ובכלל, זוהי רמת המכירות הנמוכה ביותר מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של שנת 2008, בו חלה ירידה בשיעור של 44% במכירת דירות חדשות, זאת על רקע פרוץ המשבר העולמי.

כאשר בוחנים את רמת הפעילות בפלח השוק של הדירות החדשות מאז תחילת השנה, תוך השוואה לתקופת השפל הקודמת בשוק בסוף 2008, בולט הבדל משמעותי בין שתי התקופות, והוא מתייחס למשקלן של החברות היזמיות הגדולות בשוק. כך, בעוד שברבעון האחרון של 2008, בו כאמור נפלה רמת המכירות של הדירות החדשות בשיעור של 44%, רמת המכירות של 30 החברות היזמיות הגדולות לא רק שלא ירדה, אלא אף רשמה עליה מתונה, בשיעור של כ-4%.

לעומת זאת, כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של 30 החברות היזמיות הגדולות מאז תחילת 2011,  ניכרת הירידה החדה במכירות גם אצלן. בסוף הרבעון השלישי אף ירד משקלן מסך המכירות בפלח השוק של הדירות החדשות, לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות, כפי שמתואר בגרף 3 להלן.

גרף 3

הירידה החדה במכירות הקיפה כמעט את כל האזורים, והיא בולטת במיוחד באזור השפלה, ת"א והמרכז. האזור היחידי בו נרשם גידול במכירות הינו אזור ירושלים. ניתוח הממצאים באזור זה מלמד כי הגידול במכירות מתרכז בשתי חברות הפועלות בשני קטבים של השוק. מחד, פרויקט מכירות בעיר בית-שמש, כאשר מחיר דירה ממוצע בו עמד על 680 אלף ₪, ומהצד השני פרויקט יוקרה בעיר ירושלים עצמה, כאשר מחיר דירה ממוצע בו עמד על 3 מלש"ח ומחצית הרוכשים בפרויקט זה הם תושבי חוץ.  בנטרול שתי חברות אלו הייתה נרשמת ירידה במכירות גם באזור זה.

מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי היו נמוכים ב-3.6% בממוצע בהשוואה לרבעון השני של 2011.

ברבעון השלישי של השנה הוסיפו מחירי הדירות החדשות לרדת, ואף בשיעור גבוה יותר מזה שנרשם ברבעון השני (3.6% לעומת 2.9%, בהתאמה), זאת על רקע המשך הירידה החדה במספר הדירות החדשות שנרכשו. בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי ירידות המחירים החדות ביותר נרשמו באזור ירושלים ובאזור השרון (5.9%- ו-5.5%-, בהתאמה). באזור המרכז נרשמה ירידה של 2.2% ובאזור ב"ש ירידה של 1.9%. ירידת המחירים המתונה ביותר נרשמה באזור חיפה ( 0.7%-). 

גרף 4

רבעון שלישי ברציפות של ירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה: ירידה של 8% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ברבעון השלישי של השנה נמכרו כ-15.6 אלף דירות יד שניה, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008, בו פרץ המשבר העולמי. בהשוואה לרמת המכירות ברבעון הקודם מדובר בירידה בשיעור של כ-8%, כאשר בהשוואה לתקופה המקבילה שיעור הירידה מגיע ל-12%.

בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור השרון ואזור השפלה עם שיעורי ירידה חדים במיוחד (ירידה של כ-20%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). שני אזורים אלו, שבשיא רמת הפעילות בהם ריכזו קרוב ל-30% מכלל העסקאות בדירות יד שניה, ירדו ברבעון השלישי למשקל של כ-21% בלבד מסך העסקאות, הרמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון (על פי הנתונים המוקדמים ביותר הנמצאים ברשותנו).

מנגד, באזור ת"א נרשמה עליה בשיעור של קרוב ל-9% במספר העסקאות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.  עליה זו בולטת במיוחד על רקע הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי פערי המחיר בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור ת"א הוא הגבוה ביותר מבין אזורי הביקוש. כך למשל, מחיר דירה חציוני של דירה יד שניה שנרכשה באזור זה ברבעון השלישי, עמד על 1.16 מלש"ח, נמוך בכ-34% ממחירה החציוני של דירה  חדשה שנרכשה באזור זה באותו הרבעון. לשם השוואה באזור השרון עומד פער זה על 20% בלבד. ניתן להניח כי פערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור ת"א תורמים להסטה של ביקושים באזור זה מדירות חדשות לדירות יד שניה, במיוחד על רקע הקשחת תנאי המימון למשכנתאות. ניתוח הממצאים מלמדים כי במיוחד בפלח השוק של הזוגות הצעירים ניכרת תופעה זו באזור ת"א. כך, בעוד שברבעון הראשון של השנה היוו הדירות החדשות כ-16% מסך הדירות שרכשו זוגות צעירים באזור זה באותו הרבעון, ירד שיעור זה באופן רצוף עד למשקל של 8% בלבד ברבעון השלישי (בקרב משפרי דיור באזור זה הסתכמה הירידה בפחות מ-2 נקודות אחוז). גורם נוסף שתרם לגידול ברכישות דירות יד שניה באזור ת"א ברבעון השלישי, היה גידול במכירת דירות ע"י משקיעים, כפי שיפורט בהמשך.

רכישת דירות להשקעה מוסיפה לרדת בשיעורים חדים: ירידה של 27% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ירידה של 25% ברבעון השני. סך הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון השלישי נמוך אף מהרמה שנרשמה ברבעון האחרון של 2008.

ברבעון השלישי של השנה נרכשו כ-4.8 אלף דירות להשקעה, המהוות קרוב ל-25% מסך הדירות שנרכשו ברבעון זה, בדומה לשיעור שנרשם ברבעון הקודם. ברבעון המקביל אשתקד עמד שיעור זה על 28.4%. במונחים כמותיים מדובר במספר עסקאות אף נמוך מזה שנרשם ברבעון האחרון של 2008, עם פרוץ המשבר העולמי, בו נרשמה ירידה חדה של 40% במספר העסקאות בשוק (הן בסך העסקאות והן בדירות להשקעה). תרמו לירידה זו עליית הריבית הריאלית של בנק ישראל.

גרף 5

גרף 6

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש עם ירידה חדה בשיעור של כ-21% במספר הדירות שנרכשו להשקעה בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר שיעורי ירידה חדים שנרשמו בשני הרבעונים הקודמים, מעבר לשיעורי הירידה ברמה הארצית. ניתוח מאפייני רוכשי הדירות להשקעה בב"ש מלמד כי במקביל לירידה החדה ברכישת דירות להשקעה באזור ירד משקלם של המשקיעים הלא-מקומיים (שאינם מתגוררים בב"ש) מסך המשקיעים הרוכשים דירה באזור. ניתוח רמות השכר של המשקיעים מלמד כי האוכלוסייה הפחות מבוססת מבין המשקיעים המקומיים מצטרפת לשוק, בעוד שבקרב המשקיעים שאינם מתגוררים בב"ש, דווקא נרשמת מגמה הפוכה- בעלי שכר גבוה יותר ורמת מינוף נמוכה יותר בהשוואה לרבעונים הקודמים.

האזור היחידי שרשם גידול ברכישת דירות להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לרבעון הקודם, הוא אזור ת"א.  בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אמנם חלה ירידה, אולם בשיעור מתון משמעותית מזה שנרשם ברמה הארצית. אמנם, כפי שיפורט בסעיף הבא, במקביל לגידול שחל ברכישת דירות להשקעה באזור ת"א נרשמה עליה במכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה, אולם רק באופן חלקי מדובר כאן בהחלפת ידיים בין משקיעים, שכן חל גידול במשקל הדירות הנרכשות לצורך מגורים, ממי שהחזיקו עד אותה עת בדירה לצורך השקעה, לעומת ירידה שנרשמה בפרמטר זה בקרב מי שרכשו דירה להשקעה.

גידול מתון במכירת דירות ע"י משקיעים ברבעון השלישי, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גידול משמעותי במכירת דירות ע"י משקיעים בת"א.

ברבעון השלישי נרשמה עליה בשיעור של כ-3% במכירת דירות ע"י משקיעים, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר אמנם בשיעור עליה מתון אולם יש לזכור כי הוא חל על רקע התכווצות משמעותית של סך העסקאות בשוק באותה תקופה (ירידה של כ-16%). 

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א עם גידול חד בשיעור של 27% במספר הדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם בהשוואה לרבעון הקודם מדובר בעליה משמעותית בשיעור של כ-21%. ניתן להניח כי אחד הגורמים שתרמו לגידול זה הינו הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף 2012. נזכיר כי עד לאותה הוראת שעה, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, נדרש להמתין פרק זמן של 4 שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת. במסגרת הוראת השעה ניתן למכור עד שתי דירות בפטור ממס (תחת מגבלת מחיר של 2.2 מלש"ח), מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי.

כאשר מפלחים את הרכב הרוכשים של הדירות שנמכרו ע"י משקיעים באזור ת"א, בין דירות שנרכשו אף הם ע"י משקיעים לבין דירות שנרכשו למגורים, ניתן להבחין כי חלה עליה במשקל הדירות שהוחזקו ע"י משקיעים ונרכשו לצורך מגורים, לעומת ירידה בפרמטר זה בקרב מי שרכשו את הדירה לצורך השקעה.  כלומר, חלק גדול יותר של הדירות שהוחזקו לצורך השקעה ונמכרות, תוך ניצול הפטור ממס שבח, אכן מגיע למטרה שלשמה חוקקה הוראת השעה הנ"ל (המרחיבה את הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה).

אינדיקציה נוספת לאפקטיביות הגבוהה יותר של הרחבת הפטור באזור ת"א ניתן לקבל מהשוואת התפלגות מחירי הדירות שמוכרים משקיעים בהשוואת להתפלגות המחירים בסה"כ העסקאות בדירות יד שניה שנרכשו לצורך מגורים. ככל שפער זה שלילי יותר (דהיינו, הדירות שמוכרים משקיעים "איכותיות" פחות בהשוואה לסך תמהיל דירות יד שניה שנרכשות למגורים), סביר להניח כי  חלק גדול יותר של הדירות פחות עונה על הצרכים של רוכשי דירות למגורים. כך למשל, באזור ת"א, מחירה החציוני של דירה שמכר משקיע ברבעון השלישי עמד על 1.28 מלש"ח, גבוה בכ-2% ממחירה החציוני של דירה יד שניה שנרכשה למגורים באזור זה. לשם השוואה, ברמה הארצית נמצא כי פער זה הינו שלילי, ועומד על 28%. דהיינו, הדירות שמוכרים משקיעים זולות יותר בכ-28% מדירות יד שניה הנרכשות למגורים. בחלוקה גיאוגרפית ניתן לראות (גרף 7 להלן) כי הפערים מצומצמים באזורי הביקוש במרכז הארץ, וגבוהים באזור השפלה ובפריפריה.

גרף 7

 
גידול של 13% ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ ברבעון השלישי לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 19% באזור ת"א ומנגד עליה חדה של 39% באזור נתניה.

ברבעון השלישי של השנה נרכשו 928 דירות ע"י תושבי חוץ, המהווים 4.8% מסך הדירות שנרכשו ברבעון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בגידול בשיעור של 13%, בדומה לשיעור הגידול בהשוואה לרבעון הקודם (11%).
בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי בכל האזורים נרשמה עליה במספר הדירות הנרכשות ע"י תושבי חוץ, למעט ת"א, בה נרשמו ירידות חדות (ירידה של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וירידה חדה יותר, בשיעור של 33% לעומת הרבעון הקודם). מנגד, עליה חדה בפעילות תושבי החוץ נרשמה באזור נתניה, בהמשך לעליות שאפיינו אזור זה ברבעון השני. לראשונה מזה תקופה ארוכה, מספר הדירות הנרכשות ע"י תושבי חוץ באזור נתניה גבוה מזה שבאזור ת"א.

הדו"ח נכתב ונערך על ידי אגף מנהל  הכנסות המדינה במשרד האוצר.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.