איך הבנקים והקבלנים נעלו את ירידת המחירים?

בהיסטוריה של הכדורגל, בולטת קבוצת הכדורגל האיטלקית אינטר מילנו, שהייתה בשנות ה-60 של המאה הקודמת הטובה ביותר בעולם, זאת בזכות שיטת הגנה מהפכנית שכונתה באיטלקית  "שיטת הבריחים"(catenaccio) שבפועל נטרלה את התקפות הקבוצות היריבות על מנעול ובריח.

נזכרתי בכך כשקראתי את דו"ח המפקח על הבנקים שפורסם לאחרונה ומאשש את מה שכולנו יודעים: הבנקים, בשיתוף פעולה עם הקבלנים, מנעו, כל צד מהסיבות השמורות עימו, ירידת מחירי דיור הרבה יותר גדולה ב-2025.

לפרוטוקול, מחירי הדיור ירדו ב-2025 על פי נתוני למס בשיעור של 0.9 אחוזים בלבד, אולם על פי נתוני המפקח על הבנקים הירידה בפועל הייתה  בין 3 ל-8 אחוזים, אם נגלם בתוכם שורה של הטבות שהוענקו על ידי הקבלנים לרוכשי הדירות דוגמת תשלום מקדמה של 20 אחוזים בלבד ממחיר הדירה וכל היתר בתשלומים שאינם צמודים לממד וללא ריבית, תשלום מס הרכישה של ידי הקבלן, האבות במפרט הדירה ועוד.

יתרה מכך: מחקר שפורסם לאחרונה על ידי אוניברסיטת רייכמן בהרצליה, טוען כי בפועל שחיקת מחירי הדירות ב-2025 הייתה גדולה עוד יותר והסתכמה בכ-12 אחוזים לפחות.

אז מה בעצם קרה כאן?

ובן, נוצרה במהלך 2025 אנומליה לפיה מכירת הדירות ירדו בשיעור של 26 אחוזים, תוצאה של המלחמה המתמשכת והריבית הגבוהה, אולם הבנקים מצידם, שחששו מאוד מהעדר יציבות ואף פשיטות רגל של קבלנים רבים, אפשרו להם להגדיל את אשראי המימון באופן דרמטי, שעלה מכ-29 מיליארד שקלים מימון ב-2024 לכ-49 מיליארד מימון ב-2025.

הקבלנים, מבחינתם, שהיו תקועים השנה עם מלאי ש/ל כ-83 אלף דירות לא מכורות, העדיפו לקחת אשראי מוגדל, גם אם הוא היה כרוך בריבית גבוהה, זאת במקום להסתפק בהענקת הנחות מפליגות במטרה להגדיל את המכירות.

הסיבות העיקריות לכך היו שלוש:

האחת, חשש מלחץ של לקוחות שרכשו קודם לכן דירות במחירים גבוהים יותר.

השני, חשש שהלקוחות הפוטנציאלים ירגישו שהמחירים נוסקים כלפי מאה וימתינו שירדו עוד יותר.

השלישי, חשש עוד יותר כבד שתהיה לכך השפעה אסטרטגית שלילית על שוק הדיור.

ואכן, שנת 2025 תיזכר ללא ספק כשנת שיתוף פעולה יוצא דופן בין הבנקים המסחריים לבין הקבלנים, זאת מתוך מטרה להעלים ככל האפשר מהציבור הרחב, תרחיש של ירידות מחירים ללא תקדים.

נשאלת כמובן השאלה האם מגמה תמשך גם במהלך השנה הקרובה?

להערכתי ממש לא. התרחיש של סיום המלחמה ובד בבד המשך הורדות ריבית וכן חזרה הדרגתית של המשק לצמיחה וכמו כן העובדה שרוב הדירות הלא מכורות הינן  בתאוריה, או דירות שטרם הוחל בבנייתן או שהינן בתהליך בנייה, כל אלה יחזירו את שוק הדיור לפסים במהלך המחצית השנייה של 2026 ובשנת 2027 אני צופה אף עליית מחירים, זאת עקב הגידול באוכלוסייה המואץ ובד בבד ביקושים כבושים שייצאו מן הכוח אל הפועל!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית