יניב לוטרינגר, צילום: אמיר לוי
נטלי גרין
28/05/2026
תל אביב נכללת בקבוצה מצומצמת של 18 ערים שמבססות את מעמדן כמוקדי צמיחה חשובים במפת החדשנות העולמית. בתוך קבוצה זו, JLL מציבה אותה לצד אוסטין, ברלין וסיאטל כמוקד טכנולוגיה גלובלי.
רק 11% משטחי המשרדים בעולם נבנו מאז 2020, בזמן שחברות חדשנות מתחרות על משרדי פריים, מעבדות ונכסים איכותיים להשקעה.
במרכזי העסקים של ערי העוגן כמעט שלא נותרו משרדים חדשים פנויים: 0.9% בלבד בפריז ו-1.2% בלונדון.
בקבוצת הערים שבה נכללת תל אביב, דמי השכירות הממוצעים לנכסי Class A+ במרכזי העסקים עומדים על כ-837 דולר למ"ר בשנה, לעומת יותר מ-1,280 דולר בערי העוגן הגלובליות.
שווקים שנמצאים במחצית העליונה של מדדי החדשנות רושמים פעילות מכירה בנדל"ן מסחרי הגבוהה פי 3.3 מזו של השווקים במחצית התחתונה.
לפי JLL, התחרות בין ערי חדשנות כבר לא תוכרע רק במספר הסטארטאפים או בגיוסי ההון, אלא ביכולת לספק מיקרו לוקיישנים עם משרדים איכותיים, נגישות תחבורתית, עירוב שימושים וסביבה עירונית שמושכת טאלנט.
ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL מפרסמת את המחקר החדש Innovation Geographies 2026, שממפה את ערי החדשנות המשפיעות בעולם ומצביע על שינוי עומק בתחרות בין ערים. לפי הדו"ח, החדשנות כבר אינה מרוכזת רק במספר מצומצם של מוקדי טכנולוגיה קלאסיים, אלא מתפזרת למערכת רחבה יותר של ערים צומחות ומתמחות. במקביל, המחסור בנדל"ן פרימיום ובנכסים איכותיים להשקעה הופך לאחד מצווארי הבקבוק המרכזיים של כלכלת החדשנות.
תל אביב נכללת בקבוצה של 18 ערים ש-JLL מכנה Reinforcers. אלו ערים שכבר אינן נתפסות כמוקדי חדשנות משניים, אלא כמוקדי צמיחה חשובים במפת החדשנות העולמית. הקבוצה כוללת בין היתר את לוס אנג'לס, שנגחאי, אוסטין, ברלין, סיאטל, מינכן, סן דייגו, אמסטרדם, קופנהגן, הלסינקי, סטוקהולם, ציריך, קיימברידג', ראלי, סידני, טורונטו וושינגטון די.סי. בתוך הקבוצה הזו, JLL מתארת את תל אביב כאחד ממוקדי הטכנולוגיה העולמיים, לצד אוסטין, ברלין וסיאטל.
חדשנות צריכה עיר, לא רק חברות
לפי JLL, אזור מפרץ סן פרנסיסקו ממשיך להוביל את מפת החדשנות העולמית. לצידו נמצאות שמונה ערי עוגן (Anchors): בייג'ינג, בוסטון, לונדון, ניו יורק, פריז, סיאול, סינגפור וטוקיו. יחד, אזור המפרץ וערי העוגן אחראים לתפוקה של 12.8 טריליון דולר, ורשמו בשלוש השנים האחרונות כמעט 770 מיליארד דולר בהשקעות הון סיכון ו-78 מיליארד דולר בהשקעות זרות ישירות.
אך הדו"ח מראה כי סביב המוקדים האלה צומחת שכבה רחבה יותר של ערים, ובהן תל אביב, שמטשטשות את הגבול הישן בין מרכזי חדשנות ראשיים לבין ערים שנחשבו בעבר משניות. ערי הקבוצה שבה נכללת תל אביב נהנות משיעורי הגירה נטו הגבוהים פי 3.8 מאזור מפרץ סן פרנסיסקו ומערי העוגן, נתון שממחיש את היכולת שלהן למשוך טאלנט, חברות והון אנושי נייד.
המבחן עובר מהעיר אל המיקרו לוקיישן
אחת התובנות המרכזיות בדו"ח היא שחברות כבר אינן בוחרות מיקום רק לפי מדינה, עיר או מחיר למ"ר. החלטות נדל"ן מתקבלות יותר ויותר ברמת המיקרו לוקיישן: נגישות תחבורתית, קרבה לשירותים, מרחב ציבורי פעיל, עירוב שימושים, מוסדות מחקר, קהילות טאלנט וחוויית מקום.
לפי JLL, החדשנות מייצרת ביקוש למקומות איכותיים, אך גם המקום עצמו משפיע על היכולת למשוך חברות, עובדים והון. המשמעות עבור תל אביב ברורה: מעמד טכנולוגי חזק אינו מספיק לבדו. כדי להמשיך להתחרות על חברות גלובליות ועל עובדים מובילים, העיר והמטרופולין צריכים לספק גם תשתית פיזית ועירונית שתואמת את קצב החדשנות.
המחסור בנדל"ן איכותי הופך לצוואר בקבוק
הדו"ח מצביע על פער גדל בין הביקוש לשטחי עבודה איכותיים לבין ההיצע הקיים. רק 11% משטחי המשרדים בעולם נבנו מאז 2020, ובאזור מפרץ סן פרנסיסקו ובערי העוגן שיעור זה יורד לכ-9% בלבד. המחסור בולט במיוחד במרכזי עסקים מובילים: שיעור הפנוי במשרדים חדשים בפריז עומד על 0.9% בלבד, ובלונדון על 1.2%.
לפי JLL, המחסור אינו מוגבל לשטחי משרד בלבד. ערי חדשנות זקוקות גם לדיור, מעבדות, שטחים מוסדיים, מוסדות חינוך ותשתיות תחבורה שיאפשרו לאקוסיסטם לצמוח. במילים אחרות, השאלה כבר אינה רק היכן נמצאות חברות החדשנות, אלא האם העיר מסוגלת לספק להן סביבת עבודה וחיים מלאה.
הביקוש לאיכות מתורגם למחירי פריים
חוסר ההתאמה בין הביקוש לשטחי עבודה איכותיים לבין ההיצע הקיים כבר משפיע על הקצה העליון של שוק המשרדים. בערי העוגן, דמי השכירות הממוצעים לנכסי Class A+ במרכזי העסקים עומדים על יותר מ-1,280 דולר למ"ר בשנה. בקבוצת הערים שבה נכללת תל אביב, דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-837 דולר למ"ר בשנה.
לשם השוואה, בערי Vanguard, מוקדי חדשנות צעירים ופחות מבוססים, דמי השכירות הממוצעים עומדים על 324 דולר למ"ר בלבד. הפער הזה ממחיש כיצד חדשנות, טאלנט והון הופכים לביקוש נדל"ני מוחשי ולפרמיית איכות.
חדשנות מתפזרת, אבל ההון עדיין מרוכז
המחקר מצביע על פרדוקס מרכזי בשוק. מצד אחד, יותר ערים בעולם הופכות למוקדי חדשנות משמעותיים. מצד שני, ההון הנדל"ני עדיין מרוכז במספר מצומצם של שווקים. לפי JLL, שווקים שנמצאים במחצית העליונה של מדדי החדשנות רושמים פעילות מכירה בנדל"ן מסחרי הגבוהה פי 3.3 מהשווקים שבמחצית התחתונה.
עשר הערים המובילות במדדי החדשנות רשמו היקפי פעילות גבוהים יותר בשוק ההון הנדל"ני מאשר 28 הערים הבאות יחד. המשמעות היא שחדשנות אינה רק סיפור טכנולוגי או אקדמי, אלא גם גורם שמושך הון, מעלה נזילות ומשפיע על החלטות השקעה.
ה-AI מחזיר את הקרבה הפיזית למרכז
בעידן שבו עבודה דיגיטלית מאפשרת לכאורה לפעול מכל מקום, JLL מדגישה דווקא את החשיבות של קרבה פיזית בין מחקר, הון, חברות ותשתיות. אזור מפרץ סן פרנסיסקו וערי העוגן אחראים לכ-34% מפרסומי המחקר העולמיים בתחום הבינה המלאכותית , אך במדידה לפי אוכלוסייה, ערים אוניברסיטאיות ומבוססות מחקר מובילות בעוצמת המחקר.
אוקספורד, ז'נבה, פיטסבורג וקיימברידג' מציגות יותר מ-360 פרסומי AI למיליון תושבים, לעומת 181 בלבד באזור מפרץ סן פרנסיסקו ובבוסטון. לפי JLL, האתגר הוא לחבר טוב יותר בין מוקדי המחקר האלה לבין הון, משרדים, מעבדות, דיור ותשתיות שיאפשרו להפוך מחקר לחברות ולתעסוקה.
לדברי יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל: "הדו"ח מציב את תל אביב במקום ברור במפת החדשנות העולמית, לצד ערים כמו אוסטין, ברלין וסיאטל. אבל הוא גם מחדד את האתגר הבא: חדשנות לא מתקיימת רק בתוך חברות וגיוסי הון. היא צריכה עיר שעובדת, עם משרדים איכותיים, תחבורה, דיור, מוסדות מחקר וסביבה שמייצרת חיבור בין אנשים, חברות ורעיונות. עבור תל אביב וישראל, השאלה הבאה היא לא רק כמה חברות יקומו כאן, אלא האם נצליח לייצר את התשתית שתאפשר להן להישאר, להתרחב ולמשוך טאלנטים. מי שיידע לתכנן היום את סביבות העבודה והחיים של 2030, יחזיק ביתרון משמעותי בתחרות על חברות גלובליות ועל עובדים מובילים."
