ממצאים בקשר עם הערכות שווי נדל״ן והערכות שווי פעילות: ליקויים וכשלים שנמצאו במסגרת בדיקת סגל רשות ניירות ערך, יוני 2026

רקע

מדי תקופה סגל הרשות מפרסם דוח ריכוז ממצאים, שמטרתו לשקף ממצאים עיקריים שעלו בבדיקות הערכות שווי ושמאויות (להלן: "הערכות השווי" או "השומה") שביצע סגל הרשות, וכן את עמדת סגל הרשות בקשר אליהם, וזאת לשם שיפור וטיוב השיטות המיושמות והגילוי במסגרת הערכות השווי. לקישורים לדוחות ממצאים בקשר עם שווי הוגן שפורסמו בשנים קודמות, ראו נספח א'.

ממצאים

בחינת סגל הרשות הצביעה בחלק מהמקרים על קיומם של ליקויים וכשלים ביחס לגילוי, לאומדנים ולהנחות אשר עמדו בבסיס הערכות השווי, כפי שיפורט להלן:

1. הערכות שווי כלכליות לקביעת שווי פעילות

1.1. הערכת שווי של פעילות עסקית העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית

ייחוס שווי לפרויקטים שעדיין לא הגיעו לרוב דרוש - כחלק מהנחות המפתח בהערכת השווי, הונח כי הפרויקטים יגיעו לרוב דרוש מבין בעלי הזכויות בקרקע (67%) על פי דין לצורך קידום הפרויקט, ובהתאם לכך נקבע שווי בשיטת היוון תזרים מזומנים גם לפרויקטים ששיעור החתימות בהם עמד על 50% . סגל הרשות ביקש מהחברה להסביר מדוע סטתה מהפרקטיקה המקובלת, לפיה אין לכלול בהיוון תזרים מזומנים פרויקטים בשלב כה מקדמי.

לטענת החברה, במקרה הספציפי מדובר בפרויקטים הכוללים מספר מצומצם יחסית של בעלי זכויות, כך ש השגת חתימות נוספות בודדות עשויה להביא את הפרויקטים לעמידה ברוב הדרוש. עוד ציינה החברה כי באחד הפרויקטים חסרה חתימה אחת בלבד לצורך השגת הרוב הדרוש. ביחס לפרויקט זה ציינה החברה כי אחת הדירות מוחזקת בידי ארבעה יורשים, כאשר שניים מהם כבר חתמו על ההסכם, והחברה מצויה בהליך מתקדם להחתמת יתר הבעלים.

להמשך לחצו כאן