דוח הלמ"ס חושף את הפרדוקס הגדול של 2026

דוח הלמ"ס האחרון לעסקאות הנדל"ן בחודשים פברואר- אפריל 2026 מציג תמונה מורכבת וסותרת במיוחד של שוק הדיור הישראלי. מצד אחד, המכירות ממשיכות להיחלש, הציבור יושב על הגדר והקבלנים מתקשים להחזיר את קצב העסקאות לרמות שאפיינו את השנים הקודמות. מצד שני, הביקוש הבסיסי לדירות לא נעלם כלל, למעשה, נדמה כי השוק נמצא במצב של קיפאון זמני הנובע בעיקר מריבית גבוהה, אי- ודאות ביטחונית ועלייה ביוקר המחיה. הנתונים מלמדים כי נמכרו בשלושת החודשים פברואר–אפריל 20,610 דירות בלבד, ירידה של 15.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים וירידה של 10.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, נרשם מלאי ענק של 84,000 דירות חדשות שנותרו למכירה, וכשנתיים וחצי חודשי היצע בממוצע למכירת הדירות. זהו שילוב נדיר יחסית המעיד על פער הולך וגדל בין רצון הציבור לרכוש דירה לבין יכולתו לעשות זאת בפועל. עבור ענף הנדל"ן מדובר באחת התקופות המאתגרות ביותר מאז העלאות הריבית החדות של השנים האחרונות, אבל מי שחושב שזה מצב טוב, יכול להתעורר ולמצוא את עצמו בביקוש מתפרץ.
 

המכירות צונחות ההיצע גדל, אבל הציבור מעדיף להמתין

מאחורי הירידה החדה במספר העסקאות מסתתרת מציאות כלכלית מורכבת. משפחה ממוצעת המבקשת לרכוש דירה נדרשת כיום להתמודד עם החזרי משכנתה גבוהים משמעותית מאלה שהיו נהוגים לפני מספר שנים. גם מי שמחזיק בהון עצמי משמעותי חושש לבצע התחייבות ארוכת טווח בתקופה שבה המצב הביטחוני אינו יציב והתחזיות הכלכליות עדיין אינן ברורות. הירידה של יותר מ־15% במכירות בתוך רבעון אחד בלבד מצביעה על האטה ממשית בפעילות השוק, חשוב לציין כי הירידה נרשמה גם לאחר ניכוי השפעות עונתיות, ולכן לא מדובר רק בתנודה סטטיסטית רגילה. הציבור אינו מוותר על חלום הדירה, אך הוא בוחר לדחות את מועד הרכישה, ככל שתקופת ההמתנה מתארכת, כך הולכת ומצטברת קבוצה גדולה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לאיתות חיובי שיחזיר אותם לשוק. מספיק לראות את מספר המשתתפים בהגרלת דירה בהנחה, בממוצע מעל 130,000!  ויש לזכור כי יכולים להשתתף רק חסרי דירה לפחות 3 שנים לפני ההגרלה.
 

בשלושת החודשים, פברואר-אפריל ,2026 נמכרו כ20,610- דירות.

בחודש אפריל 2026 נמכרו 5,120 דירות, מתוכן 42.1% הן דירות חדשות, כ2,160- דירות. מתוך הדירות החדשות כ34.4%- דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 57.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ2,960- דירות.

שוק היד השנייה מאותת על חולשה רחבה יותר

אם הדירות החדשות עדיין נהנות ממבצעי מכירות ומסיוע ממשלתי, הרי ששוק היד השנייה שמוביל בעסקאות בד"כ, חשוף הרבה יותר למצב הרוח ולרצון של הציבור לבצע עסקאות. בחודשים פברואר–אפריל נמכרו כ־12,560 דירות יד שנייה בלבד, ירידה של 17.7% לעומת התקופה הקודמת, נתון זה משמעותי משום שהוא משקף את הפעילות הטבעית של השוק ללא תמיכות מיוחדות. כאשר משפרי דיור אינם מצליחים למכור את דירתם, הם גם אינם יכולים לרכוש דירה חדשה, והפעילות בכל שרשרת העסקאות נפגעת.

חשוב לזכור כי אם יש בבעלותכם שתי דירות, קניתם חדשה ועוד לא מכרתם את הישנה, חישוב מס הרכישה והפטור נדחה ב-18או 24 חודשים בכפוף למועד החתימה. בתקופה הזאת שנה וחצי או שנתיים, אם מכרתם את דירתכם הישנה, חישוב המס מתבצע כאשר בבעלותכם דירה אחת בלבד, ואז תמשיכו להנות מהטבת המס כבעלי דירה יחידה.

הירידה בשוק היד השנייה מלמדת כי הציבור אינו רק מעדיף דירות חדשות מסובסדות, אלא גם חושש לבצע עסקאות גדולות בתקופה הנוכחית. ככל שהמגמה הזו תימשך, היא עלולה להשפיע גם על מחירי הדירות באזורים מסוימים, ולהוביל ללחץ גובר מצד מוכרים פרטיים המעוניינים להשלים עסקה.

מחוזות תל אביב והמרכז מובילים בדירות הלא מכורות

אחד הנתונים הבולטים בדוח הלמ"ס הוא הריכוז החריג של הדירות החדשות הלא מכורות דווקא באזורי הביקוש. מתוך כ-84 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה בישראל, כ-25,320 דירות  כלומר יותר מ-30% מהמלאי הארצי, נמצאות במחוז תל אביב.

במחוז המרכז מצויות עוד כ-20,620 דירות, המהוות כ-24.5% מהמלאי, המשמעות היא שלמעלה ממחצית הדירות החדשות הלא מכורות בישראל, מרוכזות בשני המחוזות החזקים ביותר מבחינת ביקושים. עבור הקבלנים מדובר באתגר משמעותי, שכן עלויות המימון הגבוהות של מלאי דירות חדשות שמצטבר, עלולות להפעיל לחץ גובר על מחירי המכירה ועל היקף המבצעים בשוק, במיוחד באזורים אלה.
 

מה עושים עכשיו?

הנתונים לכאורה גם של הלמ"ס וגם של הכלכלן הראשי באוצר, מעידים על ביקוש נמוך והיצע גדול של דירות חדשות שלא נמכרו.

אבל, כפי שציינו בפתיחת הכתבה, זו תמונה חלקית בלבד, מול ההיצע יש ביקוש גדול של רוכשים פוטנציאלים לדירות שבשלב זה יושבים על הגדר, מחכים ל"טיימינג המתאים" לרכוש דירה, וזו בדיוק הסכנה.

כמו בשוק ההון המהפך יכול להיות בזמן קצר מהיצע וקיפאון, לביקוש וחידוש המירוץ לרכישת דירות. אמנם שוק הדיור נחשב סולידי יותר, אך שילוב אירועים כמו עוד הורדות ריבית, חשש מגזרות כמו העלאת מס רכישה, האטה משמעותית בקצב התחלת וגמר בניית הדירות, כפי שכבר קורה בשוק, יכולים די מהר לגרום למהפך ולביקושים גבוהים.

לכן, אל תנסו לתזמן את השוק, תכננתם לרכוש דירה? הגיע הזמן להחלטה ולביצוע.