שינוי כיוון בדיור להשכרה: הקרנות יוכלו למכור שליש עד חצי מהדירות בשוק החופשי

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ, קיבל את דוח הוועדה הבין-משרדית שהוקמה במטרה לבחון מחדש את מסגרת המיסוי של קרנות הריט בישראל, ולהתאים אותה למודלים בינלאומיים ולצרכים הנוכחיים של שוק הנדל"ן המקומי.

קרנות ריט קיימות בישראל מזה כ-20 שנה, וכיום פועלות בשוק 6 קרנות. מדובר בקרנות המשקיעות בנדל"ן מניב (מסחרי ומגורים), המחויבות להפוך לציבוריות תוך פרק זמן מוגבל (תלוי בהיקף הנכסים שהן מחזיקות) ולחלק 90% מהרווח שלהן לבעלי המניות. הקרנות נהנות ממספר הטבות מס, ובהן מיסוי על ההכנסה ברמת בעלי המניות , ושיעורי מס מוטבים בהשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך. הקמתן נועדה לאפשר לכלל הציבור, ולא רק למי שיש לו הון עצמי מספיק לרכישת נכס, להשקיע בנדל"ן.

במסגרת עבודתה זיהתה הוועדה – שבה לקחו חלק נציגים מרשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר והרשות לניירות ערך – כי צמיחתן של קרנות הריט בישראל לא מימשה את מלוא הפוטנציאל הגלום בהן, בין היתר בשל חסמים רגולטוריים. הוועדה מצאה כי שווי השוק של קרנות הריט בישראל, ביחס לגודל האוכלוסייה, עמד בשנת 2024 על 290$ לנפש, לעומת 3,630$ לנפש בארה"ב, ו-919$ לנפש בבריטניה. 

בין ההמלצות שנכללו בדוח שהוגש כלולה המלצה שנועדה להקל על ההשקעה של קרנות אלה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. כיום, קרן ריט נדרשת להחזיק בדירות מגורים למשך תקופה של 15 עד 20 שנה לפני שהיא מוכרת אותן בשוק החופשי, כדי להנות משיעור המס המוטב. הוועדה ממליצה לאפשר לקרנות למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט, ועד חצי מהדירות בכל פרויקט בפריפריה, מבלי לאבד את הזכאות לשיעור המס המוטב. זאת, כדי להקל על הקרנות בגיוס הון.

בנוסף, ממליצה הוועדה לבחון את האפשרות לאפשר לקרנות למכור דירות מגורים בפרויקט ל"משכירים ממשיכים" בכפוף לתנאים שייקבעו בחקיקה, תוך שמירה על רצף זכויות המס של הפרויקט.

המלצה נוספת של הוועדה נוגעת להיקף הבנייה הנדרש על מנת שנכס יעמוד בהגדרה של נכס מניב, הנהנה מהטבות המס. כיום, כדי שנכס ייחשב מניב, על הקרן לנצל לפחות 70% מזכויות הבנייה בו. הוועדה ממליצה לבטל את המגבלה הזו לחלוטין בגליל ובנגב, כדי לעודד השקעה בפריפריה.

כמו כן, ממליצה הוועדה לקבוע כי אם זכויות הבנייה בנכס מסוים מוגדלות לאחר הרכישה, ה-70% יחושבו בהתאם לזכויות הבנייה שהיו בתוקף במועד רכישת הנכס, כדי לספק ודאות רגולטורית.

בנוסף, על מנת להקל על הקרנות ברכישת נכסים, ממליצה הוועדה להאריך את תקופת דחיית המס הניתנת כיום בעת העברת נדל"ן לקרן בתמורה למניות מעבר ל-5 שנים. הוועדה ממליצה גם לאפשר לקרנות ריט לרכוש חברות באמצעות מיזוג בכפוף להוראות חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה, ולרכוש מניות של איגודי מקרקעין בשרשור באמצעות חברות מוחזקות, ולא רק ישירות כפי שמוגדר בחוק כיום.

המלצות הוועדה מציעות איזון ראוי בין שמירה על הקופה הציבורית לבין יצירת תמריצים כלכליים והסרת חסמים חקיקתיים. רשות המסים תפעל יחד עם משרד האוצר לקדם את תיקוני החקיקה הנדרשים בהקדם. יצוין כי לאחרונה אושרו כבר שני תיקוני חקיקה המבוססים על עבודת הוועדה, עוד טרם הגשת הדו"ח הסופי. תיקון ראשון מאפשר לקרנות ריט להחזיק בקרקעות לבנייה בשווי של עד 20% מכלל הנכסים שלהן, וזאת בנוסף לנכסים לא מניבים אחרים בשווי של עד 5% מכלל הנכסים. תיקון שני מאריך את תקופת הבנייה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך ב-3 שנים נוספות (מעבר ל5/7 שנים כיום).

ברשות המסים מודים לחברי הוועדה ולצוות המקצועי מכלל משרדי הממשלה והרשויות השותפות על עבודה מאומצת, יסודית ומעמיקה לטובת קידום משק הנדל"ן והשוק הציבורי בישראל.

דוח הועדה לבחינת חסמים והמלצות לתיקוני חקיקה לפרק שני 1 לפקודת מס הכנסה - קרן להשקעות במקרקעין