פיצול דירה >>> איך מפצלים דירה כחוק ?

רבות דובר בעניין האפשרות שרשויות התכנון והבניה, יאפשרו חלוקת דירות באופן חוקי וכשר, במקום להילחם בתופעת פיצול הדירות, זאת במסגרת הגדלת היצע הדירות כחלק ממערך הטיפול במחירי הנדל"ן הגבוהים.

ובכן, ביום 20.11.2011 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011 (להלן: "התקנות החדשות") אשר מאפשרות פיצול דירות באופן חוקי.

להן נסקור בקצרה את התקנות החדשות. תחילת התקנות מיום 20.12.2011 לתקופה של 5 שנים. 

מהם התנאים לפיצול דירה?

התקנות החדשות קובעות כי תנאי לחלוקת דירה הוא ששטח הדירות המחלוקות לא יקטן מ-30 מ"ר לכל דירה, וכי סך הוספת הדירות בכל הבניין לא יהא יותר מ-30% מעבר לדירות הקיימות. ככל ותוכנית הבניין מאפשרת לבנות על המגרש מספר דירות גדול יותר או נמוך יותר מהבנויות בפועל, הרי שהתקנות קובעות כי יתירו הגדלה של 30% לפי מספר הדירות הנמוך מבין שני נתונים אלו. כמו כן, אם יש בבניין פחות מ-3 דירות יאפשרו הוספת דירה אחת באמצעות פיצול.

אופן הפיצול יהיה באמצעות הגשת בקשת הקלה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ותנאי נוסף הוא שמהנדס הוועדה יחתום על חוות דעת הקובעת כי התמהיל המתקבל בבניין לאחר פיצול הדירות נותן מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. יודגש בעניין זה, כי הוועדה המקומית יכולה להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע הפחתה של מספר הדירות שניתן להוסיף, או לחלוטין לשלול פיצול דירות כלשהו. 

האם דרושה הסכמת כל הדיירים?

באופן עקרוני דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות (או כל בעלי הזכויות במגרש), ואולם בתקופת השנתיים הראשונות של תחולתן תסתפק הוועדה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש).
 
האם התקנות החדשות חלות באופן רטרואקטיבי?

לפי הפרקטיקה הנוהגת בדיני התכנון והבניה ניתן עקרונית ניתן לקבל היתר בניה רטרואקטיבי להקלה, וזאת בהליך של הכנת תוכניות ע"י אדריכל והגשת בקשת הקלה לעירייה תוך השגת הסכמת בעלי הדירות הדרושים לעניין זה. ואולם, אדגיש ואציין שתי הערות לעניין זה: ראשית, ככל שכנגד הדירה המחולקת נפתח תיק במחלקת הפיקוח על הבנייה או חמור מכך הוגש כתב אישום, הרי שקשה לראות כיצד תאפשר העירייה לדחות את מיצוי ההליך המשפטי לתקופה ארוכה, כל עוד המצב בדירה לא הושב לקדמותו או הוכשר באופן חוקי. שנית, גם אם לא נפתח הליך משפטי כנגד הדירה, לא ברור האם העירייה תאפשר הכשרה רטרואקטיבית של דירה מפוצלת מבלי לדרוש את קנסות והיטלים אשר היא יכולה לגבות בהתאם לדין במסגרת הליך משפטי. 

כותב המאמר הינו מקים ובעלים של משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, ייצוג בבתי משפט ומשפט מסחרי.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.