שוק הדיור משנה כיוון?

דוח הלמ"ס האחרון מרץ- מאי 26, חושף תמונה שיתכן ויש בה תפנית חיובית בשוק הדיור. שוק היד השנייה ממשיך להיחלש, אך מכירות הדירות החדשות מתאוששות, המלאי מפסיק לגדול, והמגמה הסטטיסטית מצביעה על שינוי כיוון ראשון מאז תחילת 2024.

סקירת הכלכלן הראשי שפורסמה במקביל, מביאה נתונים מעודדים ומסקנות אופטימיות אפילו יותר.

לכאורה המשך ירידה בעסקאות, אבל מתחת לפני השטח מסתתר סיפור אחר

במבט ראשון, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינם מעודדים, בשלושת החודשים מרץ–מאי 2026 נמכרו בישראל 21,390 דירות - ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. גם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 5.7% בנתון המקורי. אולם כאשר מנכים את ההשפעות העונתיות מתקבלת תמונה שונה: לעומת התקופה הקודמת נרשמה עלייה של 2.4%, ובהשוואה לשנה שעברה נרשמה עלייה קלה של 0.5%. המשמעות היא שהפעילות בשוק אינה קורסת, אלא מתייצבת ואף מתחילה להפגין סימני התאוששות. נתוני מכירות הדירות החדשות מסמנים שינוי חיובי לאחר חודשים ארוכים של האטה, הנתונים מרמזים כי ייתכן שהשוק הגיע לנקודת מפנה ראשונה.
 

דירות בעסקאות נדל"ן מרץ - מאי 2026

(מקור-למ"ס)

הקבלנים חוזרים למשחק - המבצעים והדירות החדשות מושכים את הרוכשים

הנתון הבולט ביותר בדוח הוא התנהגות שוק הדירות החדשות, מתוך כלל העסקאות נמכרו 8,910 דירות חדשות - 41.6% מכלל העסקאות. בניגוד למגמת השוק הכללית, המכירות כמעט שלא ירדו לעומת שלושת החודשים הקודמים ואף רשמו עלייה של 0.4%, לאחר ניכוי עונתיות מדובר בעלייה חדה של 20.6%. גם לעומת התקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של 8.2%, ובנתון המנוכה אף זינוק של 17%. הנתונים מלמדים כי הציבור ממשיך להגיע לפרויקטים חדשים, בעיקר הודות למבצעי מימון, תנאי תשלום אטרקטיביים והעדפה לדירות חדשות וממוגנות. עם זאת, כמעט שליש מהעסקאות - 28.9, היו במסגרת סבסוד ממשלתי, נתון שממחיש עד כמה תוכניות המדינה וההגרלות, ממשיכות להשפיע על השוק.
 

(מקור- למ"ס)

הירידה במדד מחירי הדירות מוגבלת ונובעת משוק היד השנייה

למרות שמדד מחירי הדירות ירד ב-1.0% בתקופה אפריל–מאי 2026, הנתונים מלמדים כי עיקר הלחץ אינו מגיע מהדירות החדשות אלא משוק היד השנייה. בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות ירד בשיעור זניח של 0.1%  בלבד, ואף מצביע על עלייה של 0.2% לאחר ניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי. הירידה במדד הכללי הושפעה בעיקר מהתמתנות המחירים בדירות יד שנייה, והירידה ב 2 מחוזות תל אביב וירושלים.

מדובר שני אזורי הביקוש היקרים בישראל, שמשקלם במדד גבוה במיוחד. התמונה המצטיירת היא שהקבלנים מצליחים לשמור על רמת המחירים באמצעות מבצעי מימון ותנאי תשלום, בעוד שבעלי דירות יד שנייה נאלצים להתפשר על המחיר כדי להשלים עסקאות.
 

(מקור - למ"ס)

המלאי הגדול בתל אביב ובירושלים מתחיל להפעיל לחץ על המחירים

תרשים-5 הדירות החדשות שנותרו למכירה, ממחיש היטב היכן מרוכז האתגר הגדול ביותר של שוק הדיור. ירושלים מובילה עם 10,368  דירות חדשות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב–יפו עם  9,811 דירות  יחד קרוב לרבע מכלל המלאי הארצי. ריכוז כה גבוה של דירות חדשות בשני אזורי הביקוש המרכזיים מגביר את התחרות על כל רוכש ומחייב יזמים להמשיך ולהציע מבצעי מימון והטבות כדי להניע מכירות. במקביל, באותם שני מחוזות נרשמו גם הירידות החדות ביותר במדד מחירי הדירות – 2.3% במחוז תל אביב ו-1.8% במחוז ירושלים  נתונים שתרמו משמעותית לירידה של 1.0% במדד מחירי הדירות הארצי. אמנם הלמ"ס אינה קובעת קשר סיבתי ישיר בין המלאי הגבוה לירידת המחירים, אך הצירוף של מלאי גדול במיוחד, תחרות עזה על הרוכשים והיחלשות שוק היד השנייה עשוי להסביר חלק מהלחץ שנרשם דווקא באזורי הביקוש המרכזיים.
 

(מקור- למ"ס)

האם סבב לחימה נוסף יעצור את ההתאוששות?

סימני ההתייצבות וההתאוששות שעליהם מצביעים נתוני הלמ"ס אבל בעיקר נתוני הכלכלן הראשי באוצר, עלולים לעמוד בקרוב שוב למבחן משמעותי. זאת על רקע אפשרות בהחלט ממשית לחידוש הלחימה מול איראן  בהמשך להתקפות ההדדיות בימים האחרונים בין האיראנים לאמריקאים. שוק הדיור עלול לשוב לתקופה של המתנה וזהירות, הניסיון מסבבי הלחימה הקודמים מלמד כי בתקופות של אי-ודאות ביטחונית נרשמת דחייה של עסקאות, רוכשים מעדיפים להמתין, קצב קבלת ההחלטות של משקי הבית מואט, וחלק מהקבלנים מתמודדים עם עיכובים בביצוע פרויקטים בשל מחסור בכוח אדם ושיבושים לוגיסטיים. במקביל, הפגיעה במאות מבנים ובאלפי דירות בסבבים האחרונים עדיין לא תורגמה לתנופת שיקום משמעותית, ורבים מהמפונים אינם יודעים מתי ישובו לבתיהם או מה יהיה הפתרון הקבוע עבורם. אם אכן יתחדש העימות, הממשלה עלולה להידרש שוב להפנות משאבים ללחימה ולטיפול בנזקים המיידיים במקום להאיץ את השיקום עבור אלפי המבנים והדירות שנפגעו בסבבים הקודמים. מה שעלול להאריך את חוסר הוודאות כמובן עבור המשפחות שנפגעו והן עבור שוק הנדל"ן כולו. מנגד, אם ההסלמה תהיה קצרה ההתייצבות שעליה מצביעים נתוני הלמ"ס והכלכלן הראשי, עשויה להימשך ולהתחזק בחודשים הקרובים. בינתיים ננסה להנות מגמר המונדיאל שצפוי להיות מרתק.