מידרוג מעלה את דירוג המנפיק של איי.אי.אס החזקות מ- A2.il ל- A1.il ומותירה את אופק הדירוג יציב.

 איי.אי.אס החזקות בע"מ

מידרוג מעלה את דירוג המנפיק של איי.אי.אס החזקות בע"מ (להלן: "החברה") מ- A2.il ל- A1.il ומותירה את אופק הדירוג יציב.

שיקולים עיקריים לדירוג

הרחבה מתמשכת של בסיס ההון והנזילות לקראת קידום יעדיה האסטרטגיים של החברה. החברה שומרת על יתרות נזילות גבוהות לאורך שנים במטרה לפתח ולהרחיב את פעילותה, כאשר היקפן עמד על 555 מ' ₪ נכון ל-31.03.2026 ולחברה חוב נטו שלילי. היקף ההון העצמי הסתכם לאותו מועד ב-1.82 מיליארד ₪. החברה פעלה להמשך הרחבה משמעותית של בסיס ההון והנזילות שלה, על-ידי הנפקת מניות ואופציות בסך כ-189 מ' ₪ לאחר תאריך המאזן. האמור, יחד עם הערכתנו להמשך שמירה על פרופיל פיננסי חזק עם התקדמות יישום אסטרטגיית החברה, תורמים לחיזוק פרופיל הסיכון של החברה.

ענף הנדל"ן המניב לשימושים לוגיסטיים מאופיין בביקושים יציבים לצד היצע גדל. פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב בישראל, ובפרט בתחום הנדל"ן הלוגיסטי, תורמת ליציבות סביבת הפעילות של החברה. ענף הלוגיסטיקה מתאפיין בשנים האחרונות בביקושים גבוהים לנכסים איכותיים, כפי שבא לידי ביטוי בשיעורי תפוסה גבוהים ובגידול בהיקפי ההשקעה והפיתוח בענף. מגמות אלו נובעות בעיקר משינויים מבניים בשרשראות האספקה וההפצה בענפי התעשייה והמסחר - מגמה אשר צפויה להימשך ולתמוך בביקושים הגבוהים לשטחי לוגיסטיקה גם בטווח הבינוני.

הפרופיל העסקי מושפע לשלילה מהישענות על נכס מניב יחיד, המתמתנת מול מיקומו ושיעור התפוסה הגבוה בו. בבעלות החברה פארק תעשייה בפלמחים באמצעות חברה בת בבעלות מלאה, פארק פלמחים בע"מ. הפארק כולל מקרקעין בשטח של כ-302 דונם המשמש כיום בעיקר לאחסנה פתוחה למגוון שוכרים וכן מושכר בחלקו למתקן התפלה. המיקום המרכזי של המקרקעין בקרבת כבישים ראשיים ובקרבה לריכוזי אוכלוסין מצוי בהלימה גבוהה עם שימושיו ועם פוטנציאל הפיתוח שלו כמתחם לוגיסטיקה ותשתיות. שיעור התפוסה בנכס הינו 100%. שוויו של פארק פלמחים בספרי החברה בתאריך ה-31.03.2026 נאמד ב-1.63 מיליארד ש"ח והוא מהווה את עיקר המאזן לצד יתרות הנזילות המהותיות. NOI של החברה הסתכם בכ-63 מ' ש"ח ב-12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2026 לעומת כ-54 מ' ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ה-NOI נובע מפארק פלמחים והגידול בו בשנה האחרונה נבע מכניסת שוכרים חדשים וחידושי חוזים במחירים גבוהים יותר וממנגנוני הצמדה למדד בחוזים קיימים. היקף ה-FFO ב-12 החודשים שהסתיימו ב-31.03.2026 הסתכם בכ-51 מ' ₪, לעומת 39 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד, כשעיקר הגידול נובע מהגידול ב-NOI. תחת תרחיש הבסיס של מידרוג, לאחר גיוס חוב ה-FFO צפוי לעמוד בטווח של 50-60 מ' ₪ בטווח הקצר-בינוני.

גמישות פיננסית גבוהה ומדיניות פיננסית יציבה ושמרנית לאורך זמן, תוך שמירה על רמות נזילות גבוהות. לחברה היקף חוב פיננסי זניח לאורך השנים האחרונות והיא צוברת נזילות מתוך הפעילות השוטפת. כמו כן לאחרונה החברה גייסה הון מניות. נכסי החברה במאזן נקיים משעבודים והם כוללים ברובם את הנכס בפלמחים, תיק ני"ע ויתרות מזומנים. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, חלק מיתרות הנזילות צפויות לשמש את החברה למימון תוכניות הפיתוח שלה, לצד גיוס חוב פיננסי. מידרוג מעריכה כי החברה תמשיך לשמור על יתרות נזילות בהיקף מספק בהתאם למדיניות החברה. לחברה מדיניות חלוקה שמרנית יחסית לצד שמירה על מינוף נמוך מאוד. יצוין, כי בשנים האחרונות החברה לא חילקה דיבידנדים, אך היא מבצעת רכישות עצמיות של מניות. בחודש מרץ 2026 החברה הכריזה על תכנית רכישה עצמית נוספת של מניות בסך עד 25 מ' ₪ בשנה.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, כי במהלך השנתיים הקרובות החברה תחל לבצע השקעות בפארק פלמחים, אם בקשר עם מזכר ההבנות עם דרך הים התפלה בע"מ, ואם השקעות אחרות, וכן ייתכנו השקעות באיירפארק. יש לציין כי עסקת דרך הים עודנה לא ודאית, שכן היא כפופה לחידוש הזיכיון מהמדינה. כמו כן, יצוין כי למעט עסקת מתקן ההתפלה בפלמחים, החברה טרם דיווחה על עסקאות חדשות בפארק פלמחים והתכניות שנמסרו למידרוג מהחברה, חלקן בשלבי תכנון ראשוניים יחסית. ככל ותחתם עסקת דרך הים, השקעות ותזרימים הכרוכים בעסקה אינם צפויים לפני שנת 2028. לאור זאת, ההשקעות העתידיות של החברה קיבלו ביטוי חלקי בתרחיש הבסיס של מידרוג. במסגרת דירוג המנפיק, מידרוג הביאה בחשבון כי החברה עשויה לגייס חוב פיננסי בטווח של שנה עד שנתיים בהיקף של עד 500 מ' ₪, וכן הובאה בחשבון רכישה עצמית של מניות החברה בהתאם לתכנית הרכישות של החברה בהיקף שאינו עולה על 25 מ' ₪ בשנה. יצוין, כי תרחיש הבסיס אינו כולל הנחה למימוש האופציות שהונפקו.

שיקולים נוספים לדירוג

דירוג המנפיק בפועל A1.il נמוך בנוטש מהדירוג הנגזר ממטריצת הדירוג Aa3.il, זאת לנוכח שיקולים נוספים שמידרוג הביאה בחשבון בדירוג ולהערכתה הם בעלי השפעה שלילית על סיכון האשראי של החברה ובכלל זאת, פיזור נמוך והיקפי פעילות חלשים ונוכח אי-הוודאות לגבי עיתוי והיקפי הפרויקטים השונים שהחברה צופה להתרחב בהם.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג כי החברה תשמור על יציבות התוצאות התפעוליות תוך שמירה על מינוף נמוך לאורך שנות התחזית, ותוך שמירה על עקביות במדיניות הפיננסית של החברה כפי שהוצגה למידרוג.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

גידול משמעותי בהיקפי ובפיזור הפעילות של החברה תוך שמירה על מינוף נמוך לאורך זמן.

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

ביצוע השקעות מהותיות שיובילו לעלייה במינוף מעבר להערכת מידרוג ו/או המאופיינות ברמת סיכון גבוהה יותר מפעילות הנדל"ן המניב של החברה.

היחלשות מתמשכת בפעילות החברה.

תמורות במדיניות הפיננסית של החברה שיובילו להעלאת סיכון האשראי לרבות, חלוקה, השקעות בני"ע ומאפייני ההשקעות של החברה ביחס לפרופיל הסיכון שהוצג למידרוג.
 

פירוט השיקולים העיקריים לדירוג

ענף המתחמים להשכרה לצרכי לוגיסטיקה בישראל נתמך בביקושים יציבים לאורך זמן

מדינת ישראל מדורגת Baa1 באופק יציב על-ידי Moody’s ומאופיינת בסביבת כלכלה חזקה וצומחת לאורך זמן, גם על רקע אי-יציבות גיאופוליטית ואי-ודאות פיסקלית. האינפלציה מתמתנת ומתכנסת לטווח היעד של בנק ישראל. על פי תחזית הבנק מחודש יולי 2026, שיעור האינפלציה במהלך שנת 2026 צפוי לעמוד על 1.8% לעומת 2.6% בשנת 2025. תחזית ב"י מאותו חודש צופה כי התוצר יצמח ב-4% בשנת 2026 וב-5.5% בשנת 2027. בנוסף, ב"י צופה כי שיעור האבטלה יעמוד בממוצע על כ-4.6% בשנת 2026.

ענף הנדל"ן המניב ללוגיסטיקה ותעשייה בישראל ממשיך לשמור על יציבות בביקושים, אשר נתמכים על ידי הצמיחה במסחר מקוון, הגידול בייבוא לישראל ושיעור צמיחת האוכלוסייה. כתוצאה מאלו, הביקושים לשטחי תעשייה ואחסנה המשיכו לגדול, ואיתם גם המשך הגידול בשטחים אלה ופעילות ייזום משמעותית. כמו כן, מחירי הקרקעות המיועדות ללוגיסטיקה נותרו גבוהים ודמי השכירות עבור מבנים לוגיסטיים ושטחי אחסנה פתוחה נותרו יציבים. יציבות הענף נתמכת גם ע"י פעילות הנמלים החדשים, הממשיכים לתרום להגדלת קיבולת המכולות, ומעורבות הגופים המוסדיים בענף דרך שותפויות בפרויקטים יזמיים.

בד בבד, היצע הנכסים הלוגיסטיים ממשיך לגדול, בין היתר כתוצאה מהשלמת פרויקטים שהחלו בשנים האחרונות והתחלות הבנייה חדשות. תוספת היצע זו צפויה להימשך בטווח הקצר והבינוני, באופן שעשוי למתן את קצב העלייה בדמי השכירות באזורים מסוימים. חרף סביבת הריבית הגבוהה יחסית בשנים האחרונות, שיעורי ההיוון בשוק הנדל"ן הלוגיסטי נותרו יציבים יחסית, בין היתר על רקע המשך ביקושים לנכסים איכותיים באזורי ביקוש, חוזי שכירות ארוכי טווח ושיעורי תפוסה גבוהים.
 

להערכת מידרוג, תחום הנדל"ן הלוגיסטי מוסיף להתאפיין בפרופיל עסקי יציב יחסית בהשוואה לענפי נדל"ן מניב אחרים, הנתמך במגמות ביקוש מובנות ארוכות טווח. עם זאת, סביבת הפעילות מושפעת מאי-ודאות גיאופוליטית ומהמשך הגידול בהיצע הנכסים החדשים, אשר עשויים להשפיע על קצב הצמיחה בענף ועל תנאי השוק בטווח הבינוני.

הפרופיל העסקי מושפע לשלילה מהישענות על נכס מניב יחיד; מיקום אסטרטגי ותפוסה מלאה בנכס מהווים גורמים ממתני סיכון

הנכס העיקרי של החברה הינו פארק תעשיות פלמחים, הכולל מקרקעין בהיקף של כ-302 דונם בייעוד לתעשייה, לוגיסטיקה והתפלת מים. מתוך כך כ-40 דונם מושכרים לחברת דרך הים התפלה בע"מ המפעילה בשטח זה מתקן התפלת מים בזיכיון מדינה עד לשנת 2029. יתר השטח המושכר, כ-248 דונם, משמשים כיום ברובם כשטחי אחסנה פתוחה המושכרים לשוכרים שונים, כאשר 68 דונם מתוך שטח זה מהווים קרקע ביעוד למתקן התפלה. שוויו של הנכס מסתכם בסך כ-1.63 מיליארד ₪ ליום 31.03.2026 לעומת כ-1.48 מיליארד ₪ ליום 31.03.2025, כאשר הגידול בשווי מיוחס לגידול ב-NOI ולפוטנציאל הפיתוח של הנכס להקמת תשתיות לאומיות, כאשר כ-108 דונם משטחי הפארק נמצאים בייעוד למתקן התפלה. על-פי הערכת השווי לנכס שפרסמה החברה, שוויו גם נתמך במיקומו המרכזי וייעודו כפארק לוגיסטי עם סמיכות וגישה ייחודית לתשתיות.

פארק פלמחים מושכר כיום לכ-16 שוכרים שונים עם שיעור תפוסה של כ-100% המשקף יציבות בשלוש השנים האחרונות, כאשר שלושת השוכרים העיקרים מהווים כ-40% מסך ה-NOI. תמהיל השוכרים בפארק מורכב מחברות מענף הרכב, חברות מתחום בנייה, שירותים ותשתיות, וכאמור מתקן התפלה של חברת דרך הים התפלה בע"מ השוכרת חטיבת קרקע ופועלת תחת זיכיון מהמדינה. מתקן ההתפלה הוקם בשנת 2007 בשיטת BOO. לאורך השנים הורחבה תפוקת המתקן ונכון לשנת 2025 המתקן מפיק כ-90 מיליון מ"ק מים מותפלים לשנה. חוזה השכירות עם דרך הים מסתיים בשנת 2030, לאחר תום תקופת הזיכיון של המתקן. בהמשך לאסטרטגיית החברה להרחבת פעילותה לתחום התשתיות, ועל רקע מזכר ההבנות להסכם הרכישה עם דרך הים על-פיו תרכוש החברה 50% מחברת זכיין מתקן ההתפלה ו-50% מחברת ההפעלה שלו, נמשכים המגעים לחידוש הזיכיון של הפעלת מתקן ההתפלה וכן לשדרוגו והקמת מתקן התפלה נוסף. בהתאם לתחזיות החברה, ככל והעסקה תתממש, היא תידרש להשקיע את חלקה בשידרוג המתקן אשר כרוך בהשקעות בסכומים מהותיים בין השנים 2028-2029.

ב-12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2026 הניב פארק פלמחים NOI בסך כ- 63 מ' ₪ למול כ- 54 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נבע מכניסת שוכרים חדשים וחידושי חוזים במחירים גבוהים יותר וממנגנוני הצמדה למדד בחוזים קיימים. נכון לאותה תקופה, היקף ההכנסה התפעולית מהפארק משקף שיעור תשואה מותאם של כ-4%.

בתחום תעשיות התעופה, החברה מחזיקה בבעלות מלאה בחברת איירפארק בע"מ, אשר נוסדה בחודש מרץ 2004 במטרה להקים פארק תעשייה תעופתי עבור כלי טיס אזרחיים בחטיבת קרקע הסמוכה לבסיס חיל האוויר "עובדה". בתוכניות החברה לפתח מתחם שיעניק שירותים תעשייתיים בתחום התעופה, כגון: תחזוקה, שיפוץ, אחסנה, מחזור אלומיניום ופעילויות אחרות בקשר לכלי טיס. בשנת 2025 חתמו החברה ורמ"י על הסכם הפיתוח ביחס למגרש A101, ובכך הושלמה עסקת ההחכרה ורכישת מגרש A101 באיירפארק. למועד הדוח, הפרויקט מחזיק ברוב ההיתרים הדרושים להתחלת העבודות הדרושות, למעט אישורים מסוימים ממשרד הביטחון. בהמשך לקידום תוכניות הפיתוח של החברה, בחודש יוני 2026, פורסמה החלטת הממשלה המאשרת תוכנית רב-שנתית לפיתוח העיר אילת והמועצה האזורית חבל אילות לשנים 2026-2030, במסגרתה הוגדר פרויקט איירפארק כמנוע צמיחה לאזור והורתה למשרד הכלכלה לפעול לקידומו.

הפרופיל הפיננסי נתמך בצפי לשמירה על רמות מינוף נמוכות, גם לאחר גיוס חוב והשקעות החברה להרחבת פעילותה

לחברה רמת חוב פיננסי זניחה, בדומה לשנים האחרונות, כאשר הדבר נובע בשלב זה מהיעדר השקעות מהותיות לצד צבירת מזומנים כהיערכות להשקעות עתידיות. ליום 31.03.2026 לחברה יתרות נזילות והשקעות לז"ק בהיקף של כ- 555 מ' ₪, מתוכן מזומנים בסך של 140 מ' ₪ ותיק ני"ע בסך כ- 415 מ' ₪. כאמור, לאחר תאריך המאזן, החברה ביצעה גיוס הון בהיקף 189 מ' ₪ אשר מוסיף לבסיס ההון והנזילות של החברה.

היקף ה-FFO ב-12 החודשים שהסתיימו ב-31.03.2026 הסתכם בכ-51 מ' ₪, לעומת 39 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד, והושפע כשעיקר הגידול נובע מהגידול ב-NOI.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, הנחה כי במהלך השנתיים הקרובות החברה תחל לבצע השקעות בפארק פלמחים, אם בקשר עם מזכר ההבנות עם דרך הים התפלה בע"מ, ואם השקעות אחרות, וכן ייתכנו השקעות באיירפארק. לצורך זאת מידרוג הביאה בחשבון כי ההשקעות תמומנה מיתרות הנזילות של החברה וכן באמצעות גיוס חוב פיננסי של עד 500 מ' ₪. כמו כן, מידרוג הביאה בחשבון המשך הכנסות שוטפות מפארק פלמחים, אל מול רכישת מניות לאוצר בהתאם לתוכנית הרכישה בהיקף של עד כ-25 מ' ₪ בשנה. בהתאם לכך, יחס חוב ברוטו ל-CAP צפוי לעמוד בטווח של 20%-15% בזמן הקצר-בינוני ואילו בזמן בינוני-ארוך עשוי לעלות לטווח של 35%-25%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, FFO בשנת 2026 צפוי להסתכם בטווח של 65-70 מ' ₪, כולל הכנסות מימון בטווח של 25-35 מ' ₪ בגין היתרות הנזילות של החברה וללא קיומן של הוצאות מימון מהותיות. בשנת 2027 היקפו צפוי להסתכם בטווח של 50-60 מ' ₪ לאור הנחת גיוס חוב והוצאות המימון בגינו. יחס חוב פיננסי ברוטו ל-FFO בשנת 2027 צפוי לעמוד על 9-10 שנים. יחס זה בולט לחיוב לרמת הדירוג.

גמישות פיננסית בולטת לחיוב בהיעדר שעבודים על הנכס בפלמחים

כלל נכסיה של החברה אינם משועבדים, ובפרט נכסי הנדל"ן, עם יחס נדל"ן להשקעה לא משועבד לסך מאזן של 75% ליום 31.03.2026. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, חלק מיתרות הנזילות צפויות לשמש את החברה למימון חלק מתוכניות פיתוח הנכסים בחברה, לצד גיוס חוב. מידרוג מביאה בחשבון כי החברה תשמור על יתרות נזילות בהיקף מספק בהתאם למדיניות החברה.

לחברה מדיניות פיננסית יציבה ושמרנית יחסית לאורך זמן. החברה מנהלת באופן שוטף השקעות בתיק ני"ע והחל משנת 2023 החברה החלה להגדיל את השקעותיה בתיק זה. לחברה מדיניות השקעות אשר מאושרת מידי תקופה ע"י דירקטוריון החברה. להערכת מידרוג מדיניות זו לא השתנתה מהותית בשנה האחרונה. נכון ל-31.12.2025, הרכב הנכסים הפיננסים בידי החברה כלל 27% במניות, 57% באגרות חוב, ו-16% בתעודות השתתפות בקרנות נאמנות ואחרים. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנדים ורכישה עצמית של מניות שמרנית יחסית, כאשר ב-3 השנים האחרונות היקף הרכישות העצמיות היווה 48% מה-FFO במצטבר, לצד שמירה על שיעורי מינוף נמוכים מאוד לרמת הדירוג ועל יתרות נזילות גבוהות לאורך זמן.  

שיקולי ESG

שיקולי ESG אינם נושאים השפעה מהותית על דירוג החברה. להערכתנו, חשיפת החברה לסיכוני סביבה וחברה הינה נמוכה. החברה גם נעזרת ביועצים בתחום איכות הסביבה לצורך ניהול הסיכונים הסביבתיים בהתאם לצורך. יצוין, כי בחברה מועסקים בני משפחה מקרבת בעל השליטה, לרבות בהנהלת החברה ו/או החברות הבנות ובדירקטוריון וכי לחברה אין מנכ"ל קבוע משנת 2025. כמו כן, יו"ר הדירקטוריון מר חיים גייר מהווה איש מפתח בחברה, אך לאור טרק רקורד ממושך, אין בכך השפעה על סיכון האשראי. להערכת מידרוג, בשלב זה, האמור אינו מהווה סיכון מהותי לממשל התאגידי ו/או לתפקוד החברה.