הפצצה הדמוגרפית של שוק הדיור | האם ההגירה השלילית תשנה את כללי המשחק בנדל"ן הישראלי?

הנתון שכמעט נבלע בדוח הלמ"ס ועשוי להשפיע על כל שוק הדיור

במשך יותר משני עשורים התרגל שוק הנדל"ן הישראלי להסתמך על מנוע צמיחה כמעט קבוע - גידול מהיר באוכלוסייה, השילוב בין ריבוי טבעי גבוה, עלייה לישראל וגידול מתמשך במספר משקי הבית בתוספת הכמיהה המסורתית לדירה, יצר ביקוש יציב לדירות, גם בתקופות של האטה כלכלית או ריבית גבוהה. אולם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לסוף שנת 2025 מאותתים כי משהו השתנה. לראשונה זה שנים, מאזן ההגירה הבינלאומית היה שלילי בכ־20 אלף נפש, לאחר שהאוכלוסייה קטנה מהגירה, אף שבמקביל המשיכה לגדול בזכות הריבוי הטבעי. גם קצב גידול האוכלוסייה התמתן ל־1.1% בלבד, כאשר הלמ"ס מציינים כי אחת הסיבות המרכזיות לכך היא העלייה במספר הישראלים שהיגרו לחו"ל. האם מדובר בשינוי זמני על רקע המלחמה והמצב הביטחוני, או בתחילתה של מגמה שתשפיע גם על מחירי הדירות? זו אחת השאלות המרכזיות שצריכה להעסיק את קובעי המדיניות לא רק בהיבט היצע הדירות, אלא במשמעות של הפסד ההון האנושי. 

כפי שניתן לראות בתרשים המצורף של הלמ"ס, מאזן ההגירה הבינלאומית לסוף 2025 הוא שלילי ועומד על כ־20 אלף. הגורם העיקרי לכך הוא הגירה של ישראלים לחו"ל (בשנת 2025 עזבו את ישראל 69.3 אלף תושבים וחזרו 19.0 אלף תושבים).

מאזן הישראלים המהגרים מישראל בסוף 2025 הוא שלילי ועומד על -50.3 אלף. יצוין כי מספר העולים עומד על 24.6 אלף) נמוך בכ8־ אלף משנת (2024 ומספר המגיעים באיחוד משפחות עומד על 5.5 אלף) נמוך בכ2.5־ אלף משנת 2024.

האם ההגירה מפנה אלפי דירות?

גם במערכת הבנקאית מתחילים לבחון את השפעת השינויים הדמוגרפיים על שוק הדיור. בסקירה שפרסמו כלכלני בנק הפועלים (FUNDER 5.7.26), נטען כי ההגירה השלילית עשויה להפחית את הביקוש לדירות, כאשר הבנק אף ביצע חישוב שלפיו מאזן הגירה שלילי שקול לאובדן ביקוש של אלפי דירות בשנה, בהנחה של מספר נפשות ממוצע למשק בית. מתוך הסקירה, "ההגירה נטו מישראל עמדה בשנת 2025 על כ־26 אלף איש. אם ניקח לדוגמא משק בית ממוצע עם שלוש נפשות לדירה (היורדים מהארץ הם לרוב צעירים), זה יוצר לבדו ירידה בביקוש של כ־9000 דירות בשנה". ועוד מוסיפים כלכלני הבנק "האם ישראל צריכה 80 אלף דירות נוספות כל שנה? בשנים האחרונות התחלות הבנייה וההיתרים הגיעו לרמות גבוהות של כ־80 אלף יחידות דיור לשנה. חלק מהדירות הן בפרויקטים של פינוי בינוי כך שהתוספת ליחידות הדיור הקיימות צפויה להיות נמוכה יותר ולעמוד על כ־74 אלף יחידות דיור. ההערכה הרווחת בשנים שלפני המלחמה הייתה שהצרכים הדמוגרפיים של ישראל הם ליותר מ־60 אלף יחידות דיור בשנה". מדובר בגישה מעניינת, משום שהיא מנסה לתרגם נתון דמוגרפי להשפעה ישירה על שוק הנדל"ן. עם זאת, חשוב לזכור כי ביקוש לדירות אינו מושפע רק ממספר התושבים. גם רמת ההכנסה, הריבית, זמינות האשראי, מדיניות הממשלה והציפיות לעתיד משפיעות על החלטות רכישה. לכן, ההגירה יכולה למתן את הביקוש, אך אינה בהכרח משנה לבדה את כיוון השוק. גם בנק ישראל ציין בדוח השנתי כי המאזן השלילי בהגירה מיתן את הביקוש לשירותי דיור בתקופת המלחמה, אך במקביל הזכיר גורמים נוספים כמו מלאי הדירות והיקף הבנייה.

לא רק מספרים | ישראל עלולה לאבד דווקא את ההון האנושי שמניע את המשק

השאלה החשובה אינה רק כמה ישראלים עוזבים את הארץ, אלא בעיקר מי הם אותם מהגרים. הנתונים שפורסמו בשנה האחרונה מצביעים על כך שחלק גדול מהעוזבים הם צעירים בגילי העבודה, רבים מהם בעלי השכלה אקדמית, מקצועות חופשיים וניסיון תעסוקתי, משרתים במילואים, אוכלוסייה המהווה את מנוע הצמיחה של המשק. דוח של הלמ"ס הראה כי החל משנת 2023 מספר האקדמאים השוהים בחו"ל עלה על מספר האקדמאים ששבו לישראל, לאחר ירידה מתמשכת במספר החוזרים. במקביל, נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת מצביעים על כך שכמעט מחצית מהעוזבים בשנים האחרונות הם בני 20־44 שנות השיא של ההשתלבות בשוק העבודה, הקמת משפחה ורכישת דירה. המשמעות הכלכלית רחבה בהרבה מהשפעת ההגירה על הביקוש לדיור בלבד - אובדן של עובדים מיומנים, יזמים, אנשי הייטק, רופאים, חוקרים ובעלי מקצועות מבוקשים עלול לפגוע בפריון, בהכנסות ממסים וביכולת של המשק לצמוח לאורך זמן. ואם חלק מאותה אוכלוסייה הייתה צפויה לרכוש דירה בשנים הקרובות, הרי שהשפעתה עשויה להיות מורגשת גם בשוק הנדל"ן למגורים. 

הבחירות וההשפעה על ההגירה ושוק הנדל"ן למגורים

השורה התחתונה, הבחירות עשויות להשפיע אך לא לבדן. תוצאות הבחירות עשויות להשפיע על תחושת היציבות של הציבור, על אמון משקי הבית והמשקיעים ועל החלטות אישיות של ישראלים אם להישאר בארץ, לחזור אליה או לעבור לחו"ל. אם לאחר הבחירות תימשך או תגבר תחושת אי־הוודאות הביטחונית, הכלכלית או החברתית בקרב חלק מהציבור, ותחושת המיאוס הכללית בגלל הפוליטיקאים והמצב, ייתכן שמגמת ההגירה השלילית תימשך ואף תתרחב. מנגד, אם תוצאות הבחירות ישקפו שינוי לטובה, ואם תתחזק תחושת היציבות והאמון בעתיד המשק, הדבר עשוי לתרום לבלימת ההגירה השלילית ואף לעודד חזרה של ישראלים מחו"ל, במיוחד לאור התגברות האנטישמיות בעולם. כך או כך, ההשפעה בפועל תהיה תלויה בשילוב של מדיניות הממשלה, המצב הביטחוני, הכלכלה ושוק העבודה ולא בתוצאות הבחירות בלבד.F
 

"השאלה החשובה אינה רק כמה ישראלים עוזבים את הארץ, אלא בעיקר מי הם אותם מהגרים. הנתונים שפורסמו בשנה האחרונה מצביעים על כך שחלק גדול מהעוזבים הם צעירים בגילי העבודה, רבים מהם בעלי השכלה אקדמית, מקצועות "חופשיים וניסיון תעסוקתי, משרתים במילואים, אוכלוסייה המהווה את מנוע הצמיחה של המשק"