שוק הדיור מתאושש? הנתונים מאותתים שמוקדם עדיין לחגוג

שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להציג בחודשים האחרונים סימנים ראשונים של התאוששות. מספר העסקאות עלה, המשקיעים חזרו לפעילות בהיקף גבוה יותר והקבלנים נהנים משיפור מסוים בקצב המכירות בהשוואה לתקופה החלשה שנרשמה אשתקד. אלא שכאשר בוחנים את הנתונים לעומק, התמונה מורכבת הרבה יותר.

על פניו, הנתונים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש יוני נראים מעודדים. היקף העסקאות הכולל הגיע לכ-8,800 דירות, בעוד מכירות הדירות החדשות רשמו עלייה משמעותית ביחס לשנה שעברה. גם רכישות המשקיעים עלו והפעילות בענף נראית ערה יותר בהשוואה לתקופה שאפיינה את השוק במהלך 2025.

אלא שבענף הנדל"ן, כמו בשווקים רבים אחרים, חשוב לא רק לבחון את כיוון התנועה אלא גם את איכותה. חלק ניכר מהעלייה הנוכחית נובע מבסיס השוואה נמוך במיוחד, לאחר תקופה שהתאפיינה בריבית גבוהה, חוסר ודאות ביטחוני והאטה משמעותית בביקושים. כאשר משווים את רמות הפעילות לתקופות חזקות יותר, קשה עדיין לקבוע שהשוק חזר למסלול צמיחה ברור.

אחת הסוגיות המרכזיות היא מידת התלות של השוק בתמריצים חיצוניים. תוכניות הסבסוד הממשלתיות ממשיכות להוות חלק משמעותי מהעסקאות ובמקביל הקבלנים עדיין עושים שימוש נרחב בהטבות מימון כדי לתמוך במכירות. על פי נתוני האוצר, כמעט רבע מהעסקאות באזורים שנבדקו כללו הטבת מימון כלשהי, נתון שמעיד כי הרוכשים עדיין רגישים מאוד לעלות הכסף ולגובה המשכנתאות.

גם שוק הדירות יד שנייה מספק אינדיקציה מעניינת. למרות השיפור שנרשם בחודש יוני, באוצר מציינים כי רמת העסקאות בפלח זה עדיין נמוכה ביחס היסטורי ונמצאת קרוב לחלק התחתון של טווח הפעילות שנרשם לאורך השנים. זהו נתון חשוב משום ששוק יד שנייה נחשב פעמים רבות למדד טוב יותר לביקושים טבעיים ופחות מושפע ממבצעי שיווק או ממסלולי סבסוד.

יחד עם זאת, נרשמת חזרה מסוימת של משקיעים לשוק. משקל המשקיעים מכלל העסקאות עלה במהלך החודשים האחרונים, אך עדיין מדובר ברמות פעילות מתונות יחסית לעשור הקודם. נראה כי חלק מהמשקיעים מתחילים להיערך לאפשרות של ירידת ריבית בהמשך הדרך, אך בשלב זה קשה לזהות גל רכישות משמעותי שיכול לשנות את מאזן הכוחות בשוק.

הנתון המדאיג ביותר עשוי להיות דווקא מספר ביטולי העסקאות. סקירת האוצר מצביעה על המשך עלייה במספר הביטולים שנקלטו בעסקאות שבוצעו בשנים האחרונות. המשמעות היא שחלק מהרוכשים מתקשים להשלים את העסקאות שעליהן חתמו, בין אם בשל תנאי מימון מכבידים ובין אם בשל שינוי ביכולת הכלכלית. מדובר בתזכורת לכך שגם כאשר המכירה כבר נרשמת, הדרך להשלמת העסקה אינה תמיד מובטחת.
 

"בעוד שנכון לינואר 2026 נקלטו 1,294 ביטולי עסקאות מהשנים 2023-2025, הרי שנכון לאוגוסט 2026 עומד סך זה על 1,821 ביטולים, דהיינו גידול של 41%".

לצד האתגרים, יש גם כמה התפתחויות חיוביות שראוי לציין. מלאי הפרויקטים ממשיך לגדול, קצב התחלות הבנייה נותר גבוה יחסית ותזרים המזומנים בענף השתפר בצורה ניכרת לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אלו נתונים שיכולים לתמוך ביציבות הענף בטווח הבינוני, במיוחד אם סביבת הריבית תהפוך נוחה יותר במהלך השנה הקרובה.

לכן, בשלב זה נראה כי המונח המתאים ביותר לתיאור מצב השוק הוא "התייצבות". הענף רחוק מהקיפאון שאפיין אותו בשנים האחרונות, אך גם עדיין לא מציג את מאפייני הגאות שאפיינו תקופות חזקות יותר. השאלה המרכזית כעת אינה האם הפעילות השתפרה, אלא האם השיפור יצליח להתקיים גם ללא תמיכת מבצעי מימון, סבסוד ממשלתי וציפייה להמשך ירידת הריבית. רק אם נראה ביקושים יציבים גם בתנאים אלה, ניתן יהיה לדבר על שינוי מגמה אמיתי בשוק הדיור הישראלי.

דיסקליימר: אין לראות באמור לעיל המלצה לפעילות כלשהי בניירות ערך ואין באמור בכדי להוות תחליף לייעוץ השקעות המותאם אישית לצרכי הלקוח על בסיס נתוניו האישיים. פלקון ניהול תיקי השקעות בע"מ, אליה משתייך הכותב עשויה להחזיק ניירות ערך המסוקרים בכתבה זו בתיקי לקוחותיה. אין באמור בכדי להוות תיאור ממצה של סימני האזהרה למשקיע ו/או כללי השקעה כלשהם. האמור הוא למטרות ידע כללי בלבד.