פחות בנייה, יותר ביקוש לאיכות: מה שוק המשרדים בארה"ב יכול ללמד את ישראל?

שוק המשרדים בישראל מציג בחודשים האחרונים תמונה מורכבת. מצד אחד, הביקוש לא נעלם ואף מתחזקים בו מנועי צמיחה חדשים. לפי נתוני קוליירס ישראל שפורסמו בכלכליסט, במחצית הראשונה של 2026 חברות ביטחוניות ודיפנס-טק שכרו יותר מ-140 אלף מ"ר משרדים, עלייה של 32% לעומת המחצית השנייה של 2025. במקביל, חברות מהתחום מחפשות כיום עוד כ־145 אלף מ"ר, המהווים כ-30% מכלל הביקושים הפעילים בשוק. מצד שני, הביקוש אינו מתפזר באופן אחיד, והפערים בין סוגי הנכסים, המיקומים והסקטורים הופכים משמעותיים יותר.

מצד שני, קצב הבנייה החדשה נבלם בחדות. מניתוח נתוני הלמ״ס עולה כי ברבעון הראשון של 2026 החלה בנייתם של כ-53 אלף מ״ר משרדים בלבד, הקצב הנמוך ביותר זה 17 שנה, לעומת כ-560 אלף מ״ר בכל שנת 2025 ויותר ממיליון מ״ר בשנה בחלק גדול מהשנים שקדמו לה. עם זאת, בחלק מהערים עדיין קיים מלאי משמעותי בבנייה ובתכנון.

התמונה הזו מעלה שאלה מעניינת: האם שוק המשרדים הישראלי מתחיל לעבור משוק שמוגדר בעיקר דרך עודפי ההיצע שלו לשוק סלקטיבי יותר, שבו איכות הנכס והמיקום הופכים למשמעותיים יותר? כדי להבין כיצד תהליך כזה עשוי להיראות, כדאי להביט בארה״ב, שבה השינוי בשוק המשרדים החל מוקדם ובעוצמה גדולה יותר.

מאז הקורונה התמודד השוק האמריקאי עם מעבר לעבודה היברידית, צמצום שטחים, שיעורי שטחים פנויים גבוהים ועליית ריבית שפגעה בשווי הנכסים וביכולת למחזר חוב. אלא שבניגוד לשנים הראשונות שלאחר המגפה, דפוסי העבודה ההיברידיים כבר התייצבו במידה רבה והפכו לחלק קבוע משוק העבודה. חברות ועובדים הסתגלו למציאות החדשה, והשאלה המרכזית היא כבר לא רק כמה ימים בשבוע מגיעים למשרד, אלא איזה משרד מצליח למשוך את העובדים כשהם מגיעים אליו.

כאן נכנסת מגמת ה- .Flight to Quality חברות אולי זקוקות לפחות שטח מבעבר, אך מעדיפות יותר נכסים חדשים ואיכותיים, במיקומים טובים ועם תשתיות ושירותים מתקדמים. לפי ניתוח של ,Newmark אחת מחברות הייעוץ והשירותים הגדולות בתחום הנדל״ן המסחרי, שבחן את 100 עסקאות השכירות הגדולות של חברות הטכנולוגיה בארה״ב בשנה שהסתיימה ברבעון הראשון של 2026, 83% מהשטחים שנשכרו היו במשרדים מהשכבה העליונה: 68% בנכסי Class A ו-15% בנכסי .Trophy 

במקביל, השינוי בצד ההיצע דרמטי. לפי ,Newmark ברבעון הראשון של 2026 היו בבנייה בארה״ב 17.2 מיליון רגל רבועה של משרדים בלבד, שפל של 14 שנה. לצד הירידה בבנייה החדשה, בניינים מיושנים יוצאים מהמלאי באמצעות הסבות למגורים ולשימושים אחרים, שינויי ייעוד והריסות. המשמעות היא שהיצע הנכסים שבאמת מסוגלים להתחרות על שוכרים איכותיים עשוי להיות מצומצם בהרבה מכפי שמשתמע משיעורי השטחים הפנויים הכוללים.

גם הריבית מילאה תפקיד כפול בתהליך. היא פגעה בבעלי נכסים, העלתה את עלויות המימון והובילה לירידות שווי, אך באותה עת גם האיצה את התאמת המחירים. נכסים שנרכשו בשיא נאלצו לעבור תמחור מחדש, ובמקרים מסוימים נוצר פער משמעותי בין מחירי העסקאות כיום לבין רמות השיא, ואף בין מחיר הרכישה לבין עלות ההקמה מחדש של נכס דומה.

מכאן גם נובעת תזת ההשקעה החדשה. ירידת מחיר של משרד לא בהכרח הופכת אותו להזדמנות. מיקום, איכות הבניין, בסיס השוכרים, עלויות ההשבחה, מועדי פקיעת החוזים והיצע הנכסים האיכותיים המתחרים בו חשובים היום יותר משיעור השטחים הפנויים בעיר כולה. נכסים איכותיים עשויים ליהנות בו-זמנית מהירידה בבנייה החדשה ומהמעבר של שוכרים לאיכות, בעוד נכסים מיושנים עלולים להמשיך להישחק גם אם השוק הרחב יתייצב.

ישראל וארה״ב הן כמובן שווקים שונים, אך הניסיון האמריקאי מחדד נקודה רלוונטית גם לכאן: שוק יכול להתמודד עם עודפי משרדים ובאותו זמן לראות ביקוש חזק לנכסים מסוימים. אם הירידה בבנייה החדשה בישראל תימשך והביקוש יתמקד בנכסים איכותיים ובסקטורים צומחים, ייתכן שהשאלה החשובה בשנים הקרובות כבר לא תהיה כמה משרדים פנויים יש בשוק, אלא כמה מהם באמת מתאימים לביקוש החדש.

לכותב עניין אישי בנושא והוא אינו בעל רישיון לייעוץ או לשיווק השקעות. האמור הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ, שיווק או המלצה לביצוע השקעה.