חדשות הנדל״ן והכלכלה

ביטול הפטור משכר דירה וחובת דיווח לכל המשכירים?

רשות המסים ומשרד האוצר נערכים לקידום שינויים משמעותיים במיסוי שוק הדיור במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2027. במרכז המהלך עומדת יוזמה לביטול הפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות מגורים, העומד כיום על 5,654 שקל בחודש, ולהחלת מיסוי כבר מהשקל הראשון. לצד זאת מבקשת רשות המסים לחייב את כלל בעלי הדירות המושכרות בדיווח על הכנסותיהם ולהקים מאגר ארצי שירכז את המידע על שוק השכירות. המטרה היא להרחיב את בסיס המס, לצמצם הכנסות שאינן מדווחות ולשפר את יכולת הפיקוח על פעילות המשכירים.

פוטנציאל הכנסות של מיליארדי שקלים למדינה: לפי הערכות רשות המסים, עצם החלת חובת הדיווח על בעלי הדירות עשויה להוסיף לקופת המדינה כ־2 מיליארד שקל בשנה. ביטול הפטור והרחבת המיסוי על הכנסות משכירות עשויים להגדיל את ההכנסות השנתיות עד לכ־5 מיליארד שקל. כיום נהנים בעלי דירות המשכירים למגורים במסלול הפטור מהקלת מס עד לתקרה הקבועה בחוק, שהוקפאה במסגרת תקציב 2025 לשלוש שנים. ברשות המסים סבורים כי המצב הקיים יוצר פערים באכיפה ומאפשר לחלק מההכנסות משכירות להישאר מחוץ למערכת המס.

במקביל נבחנת הפחתת מס הרכישה למשקיעים: במסגרת דיוני האוצר לקראת תקציב 2027 נבחנת גם האפשרות להקל את נטל מס הרכישה על רוכשי דירות נוספות. כיום עומד המס על 8% משווי הרכישה עד 6,055,070 שקל ועל 10% מהחלק שמעל סכום זה. בין האפשרויות שנדונו נמצאת הפחתת המדרגה הראשונה לרמה של 5%–6%, במטרה לעודד עסקאות ולהחזיר משקיעים לשוק הדיור. עם זאת, טרם גובשה הסכמה בין הגורמים המקצועיים על שיעורי המס העתידיים או על שילוב ההקלה עם ביטול הפטור על הכנסות משכירות.

מכה לעיריית רמת גן: היטל השבחה של 210 אלף שקל צומצם ל־5,300 שקל – החלטה בעלת השלכות על ההתחדשות העירונית

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית רמת גן בנוגע לחיוב בהיטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב חיבת ציון בעיר. בעקבות ההחלטה הופחת החיוב מ־210,435 שקל ל־5,300 שקל בלבד, ירידה של כ־97.5%. הפרויקט, שמקדמת חברת איתנים י.ר. בניה וחיזוק, כולל הריסת בניין בן שתי קומות והקמת בניין חדש בן שבע קומות וקומת גג חלקית, מעל קומת קרקע ושלושה מפלסי מרתף. המחלוקת התמקדה בחיוב בגין שתי קומות מרתף נוספות מעבר למותר בתוכנית המקומית ובביטול מרפסות שירות. השמאי המכריע דוד דדון קבע כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין תוספת המרתפים, והותיר חיוב של 5,300 שקל בגין ביטול מרפסות השירות. ועדת הערר אימצה את קביעתו והבהירה כי תיקון 3א לתמ"א 38 מאפשר זכויות בנייה תת־קרקעיות בהיקף של עד 300% משטח המגרש. חשיבות ההחלטה חורגת מהפרויקט הבודד ועשויה לשמש בסיס לטענות יזמים במחלוקות דומות מול רשויות מקומיות. משמעותה היא כי כאשר זכויות הבנייה התת־קרקעיות נובעות מתמ"א 38, לא ניתן בהכרח לגבות היטל השבחה נוסף רק משום שמספר קומות המרתף חורג מהתוכנית המקומית. ההכרעה עשויה לצמצם חיובים כספיים בפרויקטים שבהם נדרשים חניונים תת־קרקעיים ולהשפיע על חישובי הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית. במקרים מסוימים מדובר בפוטנציאל לחיסכון של מאות אלפי שקלים לפרויקט. עם זאת, אין מדובר בפטור גורף מהיטל השבחה, וכל מקרה ייבחן בהתאם למקור זכויות הבנייה ולהוראות התכנון החלות עליו. החלטת ועדת הערר עשויה לשמש תקדים מנחה במקרים דומים, אך אינה מהווה הלכה משפטית מחייבת של בית משפט.

3,085 יח"ד ב"מתחם התפר" בהוד השרון

אושרה להפקדה תוכנית מתחם התפר, שמקדמת רשות מקרקעי ישראל עם עיריית הוד השרון, המשתרעת על כ-276 דונם בחלק שבין מגדיאל לרמתיים בהוד השרון, וכוללת שכונת מגורים בת כ-3,085 יחידות דיור במגוון תמהילים. בתוכנית מגדלים של עד 26 קומות לצד בינוי מרקמי, ופארק עירוני ליניארי

אישור התוכנית להפקדה לפי סעיף 106 ב' התקבל לאחר עדכון מקיף שבוצע בתוכנית ונועד להתאים את הפרויקט כך שיחבר בין חלקה המזרחי למערבי של העיר, ובעמידה בעקרונות הפיתוח של תוכנית המתאר הארצית למטרו (תמ"א 70). זאת מתוך מטרה לייעל את ניצול הקרקע באזור הביקוש ולייצר מרחב אורבני שוקק ונגיש. עוד בעקבות דרישות הוועדה בוצעו ציפוף והגדלת הפרישה המרחבית, עודכן היקף המגורים לכ-3,085 יחידות דיור. התכנון החדש קובע יעדים חברתיים ברורים כאשר לפחות 25% מהיחידות הדיור יוגדרו כ"דיור מכליל", מתוכן 15% דירות קטנות מאוד, לצד כ-110 דירות להשכרה ארוכת טווח ו-300 יחידות לדיור מוגן לאוכלוסייה הבוגרת. 

זכויות הבנייה ונפחי הבינוי הותאמו לתמ"א 70, בתוך כך באזורים הסמוכים לרחוב מגדיאל, הנמצאים ב"טבעת הראשונה" של המטרו M1, תוכננה בנייה אינטנסיבית של עד 26 קומות, שתרד בהדרגה לבינוי מרקמי של כ-10 קומות בחלקו הדרומי של המתחם. כמו כן הפרויקט יתאפיין בעירוב שימושים נרחב, תוך הוספת חזיתות מסחריות פעילות לאורך הרחובות בן גמלא ומגדיאל, וכן חזית לפארק העירוני הליניארי. 

כמו כן עודכנה התפיסה התנועתית של הפרויקט כך שרוחב רצועות הכבישים צומצם לטובת הליכתיות. במסגרתה ניתן דגש על יצירת רשת צפופה של שבילי הולכי רגל וסלילת כ-3.3 ק"מ של שבילי אופניים. תקני החנייה הותאמו לתקני הביניים של המטרו, לטובת עידוד השימוש בתחבורה ציבורית. 

לאורכו של הפרויקט יוקם פארק עירוני ליניארי שרוחבו ינוע בין 30 ל-40 מטרים, אשר ישמר בין היתר את חורשת האקליפטוסים הקיימת במקום. הפארק יתפרס על פני כ-800 מטרים ויכלול אזורי פנאי ומשחק, לצד הרחבה של תאי השטח המוקצים להקמת מוסדות חינוך וציבור.

התחדשות באשדוד עם כ־2,350 דירות 

עיריית אשדוד מקדמת תוכנית התחדשות עירונית רחבת היקף בצפון רובע י', בשיתוף מינהל התכנון ולשכת התכנון המחוזית בדרום. על פי נתוני התכנון המעודכנים שהוצגו לקראת הדיון בוועדה המקומית, התוכנית משתרעת על שטח של כ־150 דונם וכוללת הריסת 587 דירות קיימות והקמת 2,348 יחידות דיור חדשות במקומן, תוספת נטו של 1,761 דירות. גורמי המקצוע בעירייה ממליצים לקדם את התוכנית להפקדה בוועדה המחוזית. המתחם ממוקם בין שדרות מנחם בגין מצפון, רחובות קק"ל וזכריה הנביא מדרום, רחוב אלטלנה ממזרח ורחוב יואב בן צרויה ממערב. התוכנית נועדה להחליף את מבני המגורים הקיימים בבנייה חדשה וממוגנת, תוך הגדלה משמעותית של היצע הדירות ושיפור התשתיות העירוניות.

התוכנית מחלקת את השטח לארבעה מתחמי התחדשות, שנועדו לאפשר קידום עצמאי של כל מתחם בהתאם להתארגנות בעלי הדירות ולהליכי התכנון והרישוי. במתחם AB מתוכננות 832 דירות, במתחם C מתוכננות 240 דירות, במתחם DE מתוכננות 480 דירות ובמתחם F מתוכננות 796 דירות. לצד בנייני המגורים מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ומוסדות חינוך, לרבות שטחים המיועדים לשני בתי ספר יסודיים ולגני ילדים. התוכנית כוללת גם פיתוח חזיתות מסחריות לאורך שדרות מנחם בגין ורחוב אלטלנה, הרחבת שטחים ירוקים והקמת ציר ציבורי להולכי רגל ולרוכבי אופניים, שיחבר בין גינות ושטחים פתוחים. הגדלת מספר הדירות פי ארבעה בקירוב תחייב התאמה של מערכות התחבורה, החינוך והתשתיות לגידול הצפוי באוכלוסייה.

"מגדלי הים התיכון" בהשקעה של מיליארד שקל

מדובר בפרויקט הדגל של רשת מגדלי הים התיכון בנווה איילון שבאור יהודה הוא הראשון בישראל שתוכנן ונבנה על בסיס תפיסת "הגיל החדש" – תפיסת חיים חדשנית שגיבשה הרשת על בסיס מחקרים בינלאומיים, המציעה הסתכלות חדשה על איכות החיים והארכת השנים הטובות. SPIRIT ישתרע על כ-95 אלף מ"ר ויכלול כ- 460 דירות, בהן דירות בשטח של מעל 100 מ"ר. בנוסף, הפרויקט יכלול בין היתר: מרכז מסחרי, אודיטוריום בן 700 מקומות, מתחם וולנס עצום הכולל בריכה חצי אולימפית, מתחם recovery עם בריכה טיפולית ובנוסף מתחם סדנאות ללמידה ועשיה. הפרויקט יהיה מרכז הקהילה ואבן שואבת לכלל הקהילה מסביב. הפיקדון הממוצע בפרויקט בשלב ה-PRESALE  עומד על כ-3 מיליון ₪. 

בהשקעה של למעלה ממיליארד שקלים, SPIRIT צפוי להיות פרויקט המגורים הגדול ביותר של מגדלי הים התיכון בפרט ובישראל ככלל, עם היקף ההשקעה הגבוה ביותר בפרויקט מסוג זה בתולדות הענף בארץ. הפרויקט, שיתנשא לגובה של 13 קומות, תוכנן לא רק כמתחם מגורים, אלא כסביבת חיים שלמה המשלבת מגורים, תרבות, פנאי, בריאות ופעילות קהילתית, שישמש כמרכז של כלל הקהילה במרחב הפרויקט.

כחלק מתפיסת "הגיל החדש", הושם דגש מיוחד על תכנון הדירות, במטרה להתאים אותן לאורח החיים המשתנה ולצרכים המתפתחים לאורך השנים.  התכנון כולל חללי אירוח מרווחים, פינות עבודה ייעודיות, סוויטות שינה ויחידות אירוח, בהן דירות בשטח של מעל 100 מ"ר. בנוסף, הדירות יכללו ממ"ד המתוכנן כחדר שינה אינטגרלי, בשילוב טכנולוגיית מיגון חדשנית וראשונה בישראל. הפיקדון הממוצע בפרויקט בשלב ה-PRESALE  עומד על כ- 3 מיליון ₪, ויציע בשלב הראשון כ-350 דירות מתוך 460 יחידות דיור שבפרויקט. 

התחדשות עירונית בקריית גת

פרויקט ההתחדשות העירונית "השופטים" בקריית גת, אותו מובילה חברת הנדל"ן מידר, נמצא בימים אלה בשלבי תכנון ראשוניים וצפוי לשנות את פני המתחם הוותיק שבין הרחובות לכיש (67–71), מלכי ישראל 1, דבורה 2 ועתניאל בן קנז 8.

על פי התכנון המתגבש, הפרויקט יחליף את המבנים הישנים במתחם ויציע בינוי מודרני המשלב מגדלי מגורים לצד בנייה מרקמית עדכנית, תוך ניצול מיטבי של השטח. המתחם המתוכנן יכלול תמהיל דירות מגוון - החל מדירות קטנות ועד לדירות מרווחות למשפחות ומשפרי דיור - בעיצוב פונקציונלי ובסטנדרט בנייה מתקדם. 

מדובר בפרויקט התחדשות גדול במיוחד, בשטח של כ-25 דונם, שיכיל כ-1,335 דירות חדשות לצד שטחים מסחריים שיחליפו 252 דירות קיימות. בתוכנית ייהרסו 15 מבנים ישנים שיוחלפו ב-14 מבנים, חדשים לגמרי, הכוללים 4 מגדלים של עד 24 קומות, 3 מגדלים של עד 19 קומות ו-7 בניינים של עד 9 קומות.

היתרון העצום של פרויקט "השופטים" טמון במיקומו הייחודי בכניסה לקריית גת. הדיירים ייהנו מנגישות תחבורתית יוצאת דופן לצירי התנועה הראשיים, בהם כביש 6 וכביש 40, לצד קרבה לתחנת הרכבת העירונית המאפשרת חיבור מהיר למרכזי התעסוקה בגוש דן ובבאר שבע. בנוסף, המתחם ממוקם במרחק נגיעה מאזור התעשייה וההייטק המתפתח של העיר, ומסביבה עשירה במוסדות חינוך, שטחים ירוקים ומוקדי מסחר. קריית גת הפכה בשנים האחרונות לאחד מיעדי הנדל"ן המבוקשים בישראל, והתחדשות המתחם מהווה נדבך מרכזי בשדרוג החזית העירונית של העיר.

התחדשות עירונית בפתח תקווה

אב-גד בשותפות עם קבוצת בינו החלו בהריסת המבנים הישנים בפרויקט ההתחדשות העירונית "צלח שלום" בפתח תקווה. בפרויקט בשכונת עמישב, יהרסו 10 מבנים ישנים ובמקומם יוקמו חמישה בניינים חדשים עם 132 דירות, מהן 92 לשיווק. היקף ההשקעות הצפוי בפרויקט מסתכם בכ-187 מיליון שקל.

אב-גד רכשה בתחילת שנת 2026 62.5% מהזכויות בפרויקט, כאשר קבוצת בינו נדל"ן, שבבעלות קובי ואילון פרץ, מחזיקה ב-37.5%. להערכת החברה, היקף ההשקעות הצפוי בפרויקט עומד על כ-187 מיליון שקל.  הפרויקט מצטרף לפעילותה של אב-גד בעיר פתח תקווה, שבה מקדמת החברה תשעה פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע, הכוללים כ-1,246 יחידות דיור חדשות. בימים אלה משלימה החברה את העבודות בפרוייקט הריסה ובנייה ברח' אנילביץ 7-9 בפתח תקווה (תמ"א 38/2), בו נבנו 36 דירות בשני בניינים, לקראת קבלת טופס 4 ואישור איכלוס. בנוסף נערכת החברה לפינוי הבניין ותחילת העבודות בפרוייקט הריסה ובנייה ברח' בן יהודה 45, לבנייתן של 25 דירות חדשות. כיום מקדמת אב-גד 9 פרוייקטים בשלבי התכנון והביצוע בעיר פתח תקווה, להקמתן של 1,246 יח"ד דיור חדשות ובהם, פרוייקט רח' וולפסון/סביון במרכז העיר להקמת 480 יח"ד, פרוייקט רוטשילד קק"ל להקמת 226 יח"ד, ופרוייקטים נוספים ברח' סלנט, בן דוד,  צה"ל ופרוייקט נוסף המשלב עסקת קומבינציה במתחם גאולה.