סמי פרץ, דה מרקר
29/09/2012
אירופה בוערת, ארה"ב עדיין מדשדשת, הכלכלה הישראלית מורידה הילוך וישראל מתקרבת יותר מאי פעם לעימות עם אירן, אבל רוכשי הדירות בישראל בשלהם: מתעלמים מכל הרעש הזה, מכחישים או מדחיקים אותו, זה לא משנה. באוגוסט 2012 נטל הציבור הישראלי משכנתאות בסכום של 5.9 מיליארד שקל, גבוה ב-2.3 מיליארד שקל מהממוצע החודשי מתחילת השנה. חמש שנים רצופות של עליות מחירי הדיור עושות את שלהן, וממשיכות להכניס לשוק עוד רוכשי דירות חדשים ועוד משקיעים, שמואסים בריבית הנמוכה שמשלמים הבנקים ומחפשים לכספם שימוש רווחי יותר.
חשבון הנפש של יום הכיפורים מחייב כמה וכמה גורמים בשוק הדירות לבדוק את מעשיהם כמי שחטאו והביאו את השוק למצבו הנוכחי. ההתנפלות של משקיעים ושל סתם מחפשי דיור על שוק המשכנתאות בשנים האחרונות יכולה להיתפש כעדות לאמון הרב שרוחשים הרוכשים לממשלה ולמדיניותה, אבל זהו אמון עם כוכבית גדולה לידו. כי מה בעצם אומרים לעצמם רוכשי הדירות? שהם לא מתרגשים מהמחירים הגבוהים, שהם מעדיפים להשקיע בדירות על אף שמדובר בנכס לא נזיל במיוחד וממונף למדי, ושהאזהרות החוזרות ונשנות של בנק ישראל מפני משבר נדל"ן או בועת נדל"ן לא מטרידות אותם.
מדינות שחוו בשנים האחרונות משבר נדל"ן כמו ספרד, אירלנד וארה"ב היו מברכות על סוג כזה של אמון מצד המשקיעים, אבל אצלנו, כאמור, האמון הזה מגיע עם כוכבית. על שום מה? על שום האמונה של רוכשי הדירות שהממשלה לא תעשה את מה שצריך כדי לקרר את שוק הנדל"ן ולהוציא לפועל תוכנית גדולה ומשמעותית לפתרון בעיות הדיור בישראל. רוכשי הדירות מאמינים יותר ברכישת דירה מאשר ביכולת של הממשלה לבלום את עליות המחירים או לייצר פתרונות המוניים כמו דיור בר השגה, בניית דירות להשכרה או מהלך דרמטי של פיזור אוכלוסין, שיפזר את הביקוש על פני אזורים שונים במקום בגוש דן ובירושלים.
רוכשי הדירות רוחשים אמון מוגבל ליכולת הממשלה לפעול בשוק הנדל"ן, משום שקורה להם מה שקורה לא פעם בשווקים: עליות מחירים ממושכות ורציפות יוצרות תחושה שהן יימשכו לנצח. מי שפיספס את הגל הראשון חש תחושת החמצה כשהוא רואה שהמחירים ממשיכים לעלות, ואז הוא נאלץ להצטרף לרוכשים בגל השני. מי שהתאפק בגל השני וקיווה שהעליות ייבלמו, מתאכזב אף הוא ומצטרף בגל השלישי. וכשהרוכשים רואים שלמרות הצהרות הממשלה (אטיאס: "נציף את השוק בדירות") לא קורה הרבה, הם משתכנעים שהשווקים חזקים יותר מהממשלה.
אבל זוהי כמובן טעות גדולה. בשוק הדירות יש מאפיין אחד בולט וברור של שוק משוכלל, והוא ריבוי קונים ומוכרים. אין גוף אחד חזק ששולט בשוק. פועלים בו מאות אלפי קונים ומאות אלפי מוכרים. אבל שוק הדירות מבוסס כמובן על שוק הקרקעות, וכאן יש מוכר אחד גדול וחזק שעל פיו יישק דבר: ממשלת ישראל החולשת באמצעות מינהל מקרקעי ישראל על מרבית הקרקעות. ברצותו יגדיל את ההיצע, ישחרר חסמים, יאיץ תוכניות ויקדם את שוק הנדל"ן. ברצותו יבלום, יאט ויווסת את השוק.
עליות המחירים לכשעצמן אינן העדות למשבר, אלא ההשלכות שלהן על היכולת לרכוש או לשכור דירה במחיר שפוי. עליות המחירים של השנים האחרונות פגעו בשני סוגי אוכלוסיה: אלה שחלומם לרכוש דירה התרחק מהם מאוד (כי מחירי הדירות זינקו בשעה שהשכר לא עלה מהותית), ואלה שהתפתו לקחת הלוואות ענק כדי לרכוש דירות ונטלו על עצמם סיכון מופרז שעלול למוטט אותם ברגע שתחול הרעה במצב המשק. מי הם החוטאים הגדולים שהביאו את שוק הנדל"ן עד הלום?
1} מינהל מקרקעי ישראל הוא ראש וראשון לחוטאים שהביאו את שוק הנדל"ן למצבו הנוכחי - לא רק המינהל הנוכחי ומנהליו, אלא כל מי שפעל שם בעשור האחרון והתרשל בביצוע התוכניות הממשלתיות, שהיו אמורות להזרים לשוק הרבה יותר קרקעות מכפי ששווקו בפועל. ההיצע המוגבל והמווסת גרם לכך שברגע שנותרו תנאי מימון נוחים לרכישת דירות, הציבור התנפל על כל מה שהוצע לו והביא בכך לזינוק של המחירים. אילו פעל המינהל באופן מושכל והיה מפגין ראייה ארוכת טווח, לא היינו מגיעים למצב הזה.
2} החוטא השני הוא בנק ישראל, שנאלץ לפעול יחד עם שאר הבנקים המרכזיים בעולם ולהוריד בחדות את הריבית כמעט לרמה אפסית בעקבות המשבר הגלובלי, שהחל לאחר נפילת ליהמן ברדרס בספטמבר 2008. המשימה המרכזית היתה לאושש את הכלכלות ולמנוע את גלישתן למיתון, אבל לריבית האפסית היו ועדיין יש תופעות לוואי בעייתיות. אחת מהן היא הסטת פעילות ההשקעה לשוק הנדל"ן. כסף שהיה אמור לשבת סתם בבנק, או בשווקים הפיננסיים, זרם במהירות לשוק הנדל"ן ותידלק את עליות המחירים. לזכות נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר ייאמר שהוא זיהה מהר את תופעת הלוואי הזו וניסה לתת לה תרופות, אך ללא הועיל. הניסיון שלו לשלב ידיים עם האוצר כדי לבלום את עליות המחירים יצר עיוותים נוספים של עליית שכר הדירה.
3} חוטא שלישי הוא משרד האוצר. אנשי האוצר זיהו מאוחר מדי את טרנד רכישת הדירות להשקעה, שהיה אחד הגורמים המשמעותיים לעליית המחירים ולהגבלת היצע הדירות. האוצר נמצא כמובן גם בצד הנהנה כגובה מסים, ובאמת בשנים האחרונות הכניסה הפעילות בשוק הדירות לקופת המדינה מסים בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים. אבל המחיר הוא הדרה של מאות אלפי זוגות צעירים משוק הדירות, כניסה של רבים אחרים לשוק במחירים גבוהים וברמת סיכון גבוהה, וצורך בהגברת המעורבות הממשלתית בשלב שבו כל התערבות כבר יוצרת עיוות אחר.
4} קשה לבוא בטענות לרוכשי הדירות, אבל גם הם בחוטאים. הציבור הישראלי קיבל מחמאות רבות לפני שנה כשיצא להפגין ולמחות על יוקר המחיה. אז מצד אחד, עשינו לראשונה חרם קוטג' וזה יפה ונחמד. אך מצד שני, דווקא בשתי ההחלטות הכלכליות הגדולות של חיינו - רכישת דירות וניהול החיסכון הפנסיוני שלנו - אנחנו לא מפגינים את אותה צרכנות נבונה. קחו למשל את תמיכת ההורים ברכישת דירות. כשהורים מתנים מתן מענק לילדיהם ברכישת דירה, הם למעשה מאלצים אותם לבצע החלטת השקעה שלא היו מקבלים ללא המענק הזה. זה בסדר, אבל הבעיה היא שהמענק הזה הופך אותם לאדישים לעלייה מסוימת במחירי הדירות, וכך הם למעשה גורמים לעלייה נוספת במחירן.
נ.ב
משבר הדיור יכול להיפתר באחת משתי דרכים: הראשונה, תוכנית ממשלתית נמרצת להגדלת ההיצע של דירות לרכישה ולהשכרה, באמצעות הפשרת קרקעות ופרויקטים של פינוי בינוי והרחבת בניינים קיימים (תמ"א 38), לרבות הקמת תשתיות תחבורה, חינוך ותעסוקה מתאימות (בעיקר מחוץ לגוש דן). השנייה, משבר כלכלי חמור שיביא לגידול חד באבטלה ולקושי של רוכשי הדירות מהשנים האחרונות לעמוד בפירעון משכנתאות הענק שנטלו. כל עוד הממשלה לא בוחרת בפתרון הקשה יותר לביצוע והנכון יותר, היא מקרבת את האפשרות שהפתרון השני הוא זה שיביא בסופו של דבר לירידת מחירי הדירות.
פורסם לראשונה באתר דה מרקר
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.מומחה להשקעות ? אתה מוזמן לשלוח מאמר מקצועי פרי עטך לכתובת [email protected] ואנו נשקול בחיוב לפרסמו באתר.מותנה בשיקולי עריכה מקצועית .
