אחוז הדירות של שלושה חדרים הנבנות כיום בישראל נמוך פי שלושה מהצורך בשוק

שוק הנדל"ן למגורים בישראל מעולם לא היה סוער יותר מאשר בתקופה הנוכחית. מחירי הדירות הגואים במרכז הארץ, לעומת היצע הדירות הדל; רוכשי הדירות המתוסכלים, והפערים בלתי נתפסים בין אזורי הביקוש לפריפריה. כל אלה העמידו את שוק הדירות במרכז השיח הכלכלי והציבורי.

לא פעם אנו עומדים מול הבטחות חוזרות מצד שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, ירידה במחירים והפשרת קרקעות, אך אנו עוד עומדים  אל מול מציאות עגומה, שבה זוגות צעירים רבים נאלצים לגנוז את החלום לרכוש דירה.

מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין מתברר כי בערים רבות  קיים מחסור משמעותי בדירות קטנות  (2-3 חדרים) .לדברי אוהד דנוס יו"ר לשכת שמאי המקרקעין  , ביחס לת"א גוש דן והשפלה בה קיימת מודעות רבה יותר לצורך בדירות "קטנות"( רווקים, מצמצמי דיור, זוגות צעירים, משקיעים). לעומתם,  שוק הנדל"ן הירושלמי הינו שמרני ומסורתי יותר .לדברי דנוס ,העובדה שלאחרונה החלו בבירה ביקושים גדולים לדירות אלה בעיקר בקרב דור צעיר ורענן, משפרי דיור ,משקיעים ישראלים ומחו"ל מחייבת הגדלת המלאי .

כך למשל, בפרויקט מגדלי "לב העיר" שחברת מ.אביב בונה בבירה, הדירות הקטנות מהוות כשליש מתמהיל הדירות הכללי בפרויקט ומיועדות לאוכלוסיה צעירה מאד או מבוגרת. מדובר, אומר תמיר לולו סמנכ"ל השיווק בחברה, בקהל רוכשים המעוניין לשדרג את רמת המגורים במעבר לדירה חדשה בפרויקט חדש הסובב פארק, הנמצא במיקום מצויין הקרוב למרכז העיר ובממשק לצירי תנועה מרכזיים, במחיר שעדיין נמוך יחסית ומתאפשר להם כלכלית. לולו מציין כי בשלב השני של "לב העיר" הכולל 4 בניינים של 12 קומות, נבנות דירות בנות 2 ו-3 חדרים המהוות כ-30 אחוזים מתוך 60 הדירות בכל בניין. דירת 2 חדרים בשטח של כ- 47 מ"ר ודירת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר, בתוספת מרפסת של כ-10 מ"ר וחניה פרטית יימכרו החל ממיליון ו-300 אלף ₪ לדירה, מחיר שבהחלט עושה הבדל עבור אותם רוכשים ירושלמים. כמו בירושלים גם באזורים אחרים וערי לווין דוגמת רמלה ישנו ביקוש לדירות הקטנות. כך למשל בפרויקט מגדלי "פארק צפון" דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר מחירה 890 אלף ₪- מחיר שעדיין נמוך יחסית ואטרקטיבי למדי עבור אותם זוגות צעירים משפרי דיור או מבוגרים מצמצמי דיור.

גם נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של ב.יאיר, תומך ומאמין בצורך לספק דירות קטנות בפרויקטים חדשים. במכרז מחיר למשתכן שזכתה החברה במודיעין 50% מהדירות שייבנו יהיו בנות 3 חדרים ועתידות להימכר החל מ- 900 אלף ₪. לחברה מוסיף ליסובסקי, קיימים היצע דירות 2-3 חדרים בפרויקטים חדשים שאינם במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. לדוגמא פרויקט "משכנות האומה" היוקרתי ,שבו קיים היצע של דירות 2 חדרים מעוצבות ומאובזרת קומפלט במחיר של כ- 1.750 מיליון . עוד פרויקט המציע  דירות 3 חדרים הינו "ארנונה אקסלוסיב" , שכחלק מהחלטה אסטרטגית הוגדל היצע דירות 3 חדרים בפרויקט.

לדברי ליסובסקי, דירות השלושה חדרים הן הראשונות שנמכרות עם תחילת המכירות בפרויקט למרות, שדירות קטנות הן באופן יחסי יקרות יותר בשל קושי לנצל את מלוא זכויות הבניה. מי שנהנה במיוחד מהדירות הקטנות בפרויקט "ארנונה אקסלוסיב" הם זוגות צעירים ומשפרי דיור שמעדיפים למכור את דירתם הגדולה ולרכוש דירה קטנה ופונקציונלית, עם קרבה למרכזי קניות ומסחר ,במיקום אטרקטיבי בעל נגישות גבוהה. מחיר דירת 3 חדרים בפרויקט נע סביב 1.620 -1.680 מיליון ₪.

הבעיה הגדולה, אומר דודו תבור, מנכ"ל חברת "אדירים", הבונה את "חבצלת השרון" ו"אדירים בהדר" בהוד-השרון ובאזור השרון בכלל, הינה הקושי לשכנע את הרשויות המקומיות שכדאי להן לאשר יותר דירות קטנות. מבדיקה שערכנו מתברר כי אם, נניח, היו מאשרים בכל בניין 40 אחוזים דירות בנות 3 חדרים, דירות אלה היו נחטפות מיד. זה היה כדאי לכולם: גם לנו כיזמים אבל גם לרוכשים שהיו יכולים לרכוש דירה חדשה באזור משובח בכ-20 אחוזים פחות במחיר לעומת דירת 4 חדרים. הבעיה הינה כמובן תפיסה מוטעית של רשויות מקומיות הסבורות שאם יאשרו יותר דירות כאלה, חתך האוכלוסייה יירד.

ואני טוען שזה בדיוק להיפך: ישנם הרבה משפרי דיור ומצמצמי דיור אקדמאים מתל אביב וגוש דן שאין ידם משגת לרכוש דירה בשני מיליון שקלים, אך אם היו מעמידים לרשותם דירת 3 חדרים בכ1.3 מיליון שקלים, היו רוכשים אותה במידית. עדות חיה לכך, מדגיש תבור, אנו רואים במגדל "שער העיר" בכפר-סבא שבו כ-30% מהדירות הן דירות בנות 3 חדרים, ואותם רוכשים משפרי ומצמצמי דיור כפר-סבאים ומהשרון וגוש דן בכלל, המחפשים לגור בסביבה ירוקה ושקטה משדרגים לדירה חדשה באזור מרכזי ובמחיר שהם יכולים לעמוד בו בנקל. דירת 3 חדרים בת 78 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת מחירה כמיליון ו- 400 אלף ₪.

לדברי זאב מילנר מנכ"ל י.זילברמינץ ובנו , הבונה את פרויקט "אייזנברג גורדון" ברחובות, החברה החליטה לתכנן דירות בנות 3 חדרים בפרויקט. "בסקר שביצענו גלינו כי אחוז גבוה של מצמצמי דיור בני 50 פלוס מהעיר וסביבותיה, שהיו מעוניינים להישאר באזור , העדיפו במובהק דווקא דירת 3 חדרים שתעניק להם כמה שיותר מרחב לאחר שהילדים עזבו את הקן. מילנר מדגיש, כי זוהי תופעה חדשה בעיר לוויין דוגמת רחובות , שכן בעבר דירות אלה היו מבוקשות בהמוניהן רק בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים. עוד מוסיף מילנר, כי במגדל השני בפרויקט ששיווקו נמכרו דירות בשטח ממוצע של כ77 מ"ר עם מרפסת בכמיליון ו450 אלף ₪.

לדברי יוסי חסון מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל המתמחה בתמ"א 38 , אם פעם הייתה חלוקה דיכוטומית לגודל דירות שנקבע לפי צרכי המשפחה, האפשרויות הכלכליות שלה ואחוזי הבנייה המותרים, הרי שכיום שוק הנדל״ן מורכב מנישות שונות, והנישה של שלושה חדרים הופכת בהדרגה למשמעותית יותר ויותר. בתוכה כלולים תאים משפחתיים רבים כגון, רווקות ורווקים, מצמצמי דיור מבוגרים, זוגות צעירים ומשקיעי נדל״ן. חמשת המגזרים הללו הם כ־ 30 אחוז משוק הנדל״ן הישראלי .

בשעה שבפועל אחוז הדירות של שלושה חדרים הנבנות כיום בישראל נמוך פי שלושה מהצורך בשוק. כפתרון לכך מדגיש חסון, "מהפיכת" התמ"א 38 הובילה זוגות צעירים  ומשפרי דיור לרכוש ממשקיעים דירות 2-3 חדרים שעברו תמ"א 38 ,כך שבמילים אחרות מרוויחים הקונים דירות מחודשות , מחוזקות, יפות ומעוצבות במחיר של דירה יד 2 כשבפועל מקבלים דירה חדשה מקבלן . מחירי הדירות הקטנות החדשות כיום לאחר ביצוע תמ"א 38 עומדים על כ 1.6 – 1.8 מיליון ₪ לדירה של 80 מ"ר באזור גוש דן והסביבה.