גיאוקרטוגרפיה: בתוך שלוש שנים - גידול של 50% במספר הדירות שנבנו במגדלי מגורים

מחקר חדש שערכה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מגלה כי בשלוש השנים האחרונות חל גידול של 50% במספר הדירות שנבנו במגדלי מגורים. עם זאת, כך עולה מהמחקר, מגדלי מגורים עדיין אינם פופולאריים בעיני כ-62% מתושבי ישראל.

במחקר בחנה ד"ר דגני אפשרות להנגיש את מגדלי המגורים כבני השגה. ד"ר דגני סבורה כי מגדלים הם צורך לאומי ויש להפוך אותם לנחלת הכלל, וזאת בשל 3 סיבות עיקריות:

1. היעדר קרקע.
2. התחדשות עירונית.
3. תמ"א 38.
עם השנים משתנה ההגדרה של מגדל וגם התפיסה והנכונות לגור בהם. בעבר בניין מגורים בן 15 קומות נחשב מגדל, לאחר-מכן בניין בן 20 קומות נחשב מגדל וכיון 30-40 קומות ויותר נחשבים מגדל.

בשלוש השנים האחרונות חל גידול של 50% בשיעור הדירות שנבנות בבניינים בני 15 קומות. להערכת ד"ר רינה דגני, המגמה תמשיך לגדול בשנים הקרובות.

מהמחקר עולה עוד כי מגדלים עדיין אינם פופולאריים בעיני כ-62% מתושבי ישראל, אולם בשלוש השנים האחרונות חלה ירידה של 10% בשיעור הישראלים שאינם מעוניינים לגור במגדל. "הגידול במגדלים הביא לירידה משמעותית בשיעור המתנגדים לגור בהם. למרות הגידול בנכונות, עדיין המוצר – דירה מעל 20 קומות, חדש ומאיים על הציבור, כולל על האוכלוסייה האמידה מאוד, שהיא גם יותר מבוגרת ושמרנית.

מניתוח ממצאי המחקר בסוגיה זו עולה כי 62% מהישראלים אינן מעוניינים להתגורר במגדל ממספר סיבות:

1. העדפה למגורים בצמוד קרקע.
2. מגורים בגובה אינם מושכים אותם.
3. חשש מפני ריבוי דיירים.
4. מחיר הדירות גבוה יותר.
5. וחשש כללי מפני מגורים במגדל.

עם זאת, 38% מהישראלים ציינו כי הם מעוניינים לגור במגדל, אך נכונות זו פוחתת ככל שמספר הקומות עולה, כך ש-22% מהם יעדיפו את הקומות הנמוכות 1-4, 21% את הקומות 5-10, 10% את הקומות 11-15, 15% קומות 16-20, 15% אחרים קומות 20-30, ו-17% מוכנים לגור מעל קומה 30.

במחקר מוסברת גם התופעה של פריחת המגדלים ב'מדינת תל-אביב' – ישראל עוברת תהליך טבעי מוכר בעולם של חזרה של בני 50 פלוס. ישראל בת 64 ותהליך הפרבור בה החל עוד בשנות ה-70. בני 25-40 עברו באותן שנים לפרברים כמו רעננה והרצליה, לאחר יותר מ-30 שנה, הילדים גדלו וכעת הם רוצים לחזור אל העיר הגדולה. במקביל, עולה הרצון לצרוך יותר שירותי תרבות שיש בשפע בתל-אביב.

לכן, כמו בכל ערי העולם, מתפתח בתל-אביב היצע מודרני, המתאים לכל מי שיש לו אפשרות להשקיע יותר מחצי מיליון דולר בנכס למגורים.

אוכלוסיה זו מוותרת על גינה בתמורה למרפסת פתוחה, נוחיות, נגישות למרכזי תרבות ועוד.
אז מי רוצה לגור במגדל?

הצעירים מעדיפים לגור במגדלים, כאשר ההכנסה כמעט ולא משפיעה על הנכונות לגור במגדל. חילונים פתוחים יותר למגורים במגדל, עולים מתעניינים במגורים במגדלים יותר מוותיקים, כמו-כן יותר קל לשווק מגדלים בתל-אביב ובישובים הקרובים אליה, בהשוואה לישובים הרחוקים יותר.

עוד מציינת ד"ר רינה דגני, כי התוכניות הארציות, המחוזיות והעירוניות רואות חשיבות בציפוף אוכלוסיה, לכן מגדלים הם חלק מתוכניות אלה. התוכניות מאמצות עקרונות לתכנון מוכוון גובה:

הגבלה על בנייה צמודת קרקע.
מגבלה על רכב פרטי והקטנת תקני חנייה.
ציפוף ערים.
תוכניות פינוי בינוי.
תוכניות להתחדשות עירונית.
תוכניות להפחתת גזי חממה.

מהמחקר עולה עוד כי הביקוש למגדלים מושפע מעלויות האחזקה. בבחינת שאלת הנכונות לגור במגדל, עלה כי עלות אחזקה חודשית גבוהה בשיעור של 900 שקלים, תקטין את הביקוש למגדלים בכ-19%. הנתונים מגלים כי מציאת דרכים יצירתיות להפחתת עלות האחזקה החודשית במגדל, עשויה להגדיל את הביקוש להם. כמו-כן תכנון שטחי ציבור חדשים בתוך בניינים, כולל שטחים ירוקים עשוי גם הוא להגדיל את הביקוש. "יש ליצור מקורות מימון למגדלים בשכונות לא אמידות ולשלב בהם חזיתות מסחריות ומשרדים שיסייעו במימון עלויות התחזוקה. השינוי בתפיסה התכנונית יגיע גם מהצורך להפחתת גזי חממה".

יש ליצור מנגנונים להקטנת חסמים והנגשת המגדלים למעמד הביניים באמצעות הכללת עלויות אחזקה לחמש שנים ראשונות של הבניין במסגרת עלויות הרכישה, יצירת מנגנון לקרן שיפוצים עתידיים לבניין – גבייה של סכום מזערי בחודש למימון עתידי, צמצום עלויות אחזקה שוטפות על ידי השכרת שטחי ציבור, מכירת שטחי פרסום, שילוב של דירות להשכרה בקומות נמוכות, הגדלת גובה הבניינים – מספר יחידות הדיור ובכך להוריד את עלויות האחזקה החודשית.

מהמחקר עולה עוד כי מגדל ירוק יחסוך לכל דייר כ-300 שקלים לחודש, באמצעות הפחתת תאורה ומיזוג בשטחי הציבור עד ידי מערכות חסכוניות, שימוש במי מזגנים לצרכי השקיה ועוד.

"התחדשות עירונית וחסר בקרקע זמינה במרכז הארץ, הופכים את המגדלים לכורח המציאות ולכן בסופו של דבר המגדלים יתאימו לכולם. התווספות המגדלים לנוף העירוני גורמת לתושבי ישראל להתרגל לרעיון, אך כדי שמגדלים יהיו נחלת הכלל, יש ליצור מנגנונים כלכליים שיקלו על המעמסה הכלכלית הטמונה במגורים במגדלים. את זאת יש לעשות לצד פעולות הסברה שיסירו חסמים פסיכולוגיים מהמגורים במגדל ופנינו אל העתיד הזה בתכנון ובשיווק".