הנאים השכנים בעינייך ?- מורה נבוכים להשקעה בנדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות

• משבר הנדל"ן שפקד את ארה"ב בשנים האחרונות פתח צוהר לעולם שלם של אפשרויות פיננסיות למשקיעים ישראלים.

• יריב פז, יועץ מומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב- מסביר כיצד עושים זאת נכון.

יריב פז, משקיע ויועץ מומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב, החל את מסע הרכישות שלו בארצו של הדוד סם לאחר משבר הסאב פריים המפורסם. "תמיד ידעתי שמשבר של אדם אחד מהווה הזדמנות של ממש עבור האחר", הוא אומר. פז, בעליה של חברת תוכן סלולארי מצליחה, חיפש לפני כשש שנים אחר אפיקי השקעה מניבים, ויצא למסע רכישות נדל"ן מעבר לים. "כשהתחלתי לרכוש נכסים בארה"ב, התחום היה בחיתוליו, לא ידעתי האם לקנות דרך הבנקים, או דרך ברוקרים בארץ, ומאיפה מתחילים? רציתי ליווי צמוד עם הסברים מפורטים ומידע מהימן, בדיוק כמו עו"ד שמלווה לקוח לבית משפט, או רו"ח שמלווה לקוח למס הכנסה- אולם ייעוץ שכזה לא היה בנמצא. פעלתי בעיקר על פי אינטואיציה בריאה וחושים עסקיים מחודדים, ונחלתי הצלחה לא מבוטלת. לאור הניסיון והקילומטראז' שצברתי בתחום, החלטתי להרים את הכפפה ולמלא אחר הצורך. עם השנים הגיעו אליי לא מעט משקיעים שביקשו ליווי צמוד שמסביר את תהליך הרכישה, ממה להיזהר, מהם הטריקים השיווקיים והכי חשוב איך מנתחים עסקה", הוא מספר.

למה להשקיע בנדל"ן ?

לא במקרה יזמים או קבלנים מתחום הנדל"ן הינם אנשים מבוססים ועתירי ממון, זה נכון לגבי מדינת ישראל, ארה"ב, או כל מקום אחר בעולם. מבחינת מרבית הציבור, האסוציאציה לנדל"ן היא "קורת גג למגורים", אולם יש להתייחס לנושא כעסק לכל דבר, רק שבניגוד לעסקים רבים, בעסק הזה אין צורך להיות מאוד אקטיביים. נדל"ן הוא, כאמור, עסק עם הכנסות והוצאות, ופירושו של דבר שאין מה "להתאהב בנכס", אלא להשכיל לקנות במחיר נמוך, להשכיר ולמכור במחיר גבוה, בלי רגשות ובצורה קרה לחלוטין. בסעיף ההוצאות יש לשקלל את עלות הרכישה, הוצאות התיווך, השיפוץ, הוצאות משפטיות וכן הוצאות סגירה נוספות (בארץ נהוג לשלם גם מס רכישה, בניגוד לארה"ב- שם לא מוטלים מיסים בעבור רכישת נכס). בסעיף ההכנסות ישנן הכנסה משכירות והכנסה ממכירת הנכס (אקזיט).

 ברגע שהנכס (משרד, מחסן, בית, קומפלקס בתים וכו') מושכר, הניהול השוטף אינו קשה או מורכב במיוחד ואינו מצריך התעסקות רבה. לצורך הרכישה של הנכס יש צורך לבצע חקר שוק, לראות נכסים, לנהל מו"מ, לשפץ ולהשכיר. אבל מהרגע שמסתיים התהליך ויש דייר בדירה  –ניתן להתחיל לבצע, הלכה למעשה, פעולות שיקדמו את המשקיע לקראת ההשקעה הנכונה פיננסית בנכס הבא. לכן ניתן לקבוע כי ניהול נכון של נכסים, אינו תהליך שגוזל זמן רב. "כשמשקיעים מעוניינים להשתלב בתחום הנדל"ן, יש להם לא מעט מחשבות למה לא", מספר פז. "אני לא מבין בנדל"ן" , "זה תחום לעשירים" , "אני לא אמצא דיירים שיגורו אצלי" ושלל חששות מובנים. להערכתי, אלו היושבים "על הגדר", עושים זאת מכיוון שהם מונעים מדעות קדומות על התחום ומפחד. אחד היתרונות של הפחד טמון בעובדה שתכונה זו גורמת לנו להיות זהירים ומחושבים, אולם אחד החסרונות של הפחד הינו שהוא גורם לשיתוק ולהימנעות ממעשה. בפן הביצועי – כדי להרגיש בטוח במקום לא בטוח, יש ללכת עם אנשים שמרגישים איתם ביטחון, אנשי מקצוע שסומכים עליהם. לכן, אני ממליץ להתחבר לברוקר אמין, לחברת ניהול אמינה, ליועצים אמינים ולשאר אנשי מקצוע, איתם יש מערכת יחסית המבוססת על אמון לאורך זמן. כי בנדל"ן זה 50 אחוז נדל"ן ו 50 אחוז אנשים ומערכות יחסים".

כמה עולה בית בארה"ב ?

לשאול כמה עולה בית זה כמו לשאול כמה עולה רכב: ישנם רכבים שעולים מיליון ₪, וישנם רכבים שעולים אלפי שקלים בודדים. ככל שנעלה במחיר, הרכב יהיה טוב יותר, והסיכוי לבלות עמו זמן איכות במוסך יהיה נמוך יותר. נכון הדבר ברכישת נדל"ן בארה"ב – ישנם נכסים שעולים מאות דולרים (ושלא שווים גם את זה) וישנם נכסים שעולים מיליוני דולרים. דבר אחד ברור, תקציב ההשקעה מהווה קריטריון מכריע להצלחת ההשקעה. קשה לתמחר "כמה עולה בית בארה"ב", שכן לנתון זה ספקטרום רחב של מחירים. לנתון זה השפעה עצומה על הנכס, הסביבה והתנהלות ההשקעה. ככל שהמחיר נמוך יותר, כך אזור המגורים פחות אטרקטיבי ולהיפך.

זוהי אקסיומה הנכונה לכל מקום בעולם – כך, לדוגמה, ב 200 אלף ₪ להשקעה בנדל"ן בארץ, לא ניתן לרכוש נדל"ן ראוי בתל אביב אלא בפריפריה, וסביר להניח שסכום שכזה ייאלץ את המשקיע להסתפק בשכונה הפחות טובה בפריפריה. כאמור, לגובה התקציב השפעה מכרעת על הצלחה והתנהלות ההשקעה שכן רכישה בשכונה לא טובה בפריפריה, תיאלץ את המשקיע להתמודד עם נכס שלא מושכר תקופות ארוכות, עם דיירים בעיתיים, הסיכוי לאקזיט יהיה נמוך יותר, אך עם זאת התשואה תהיה גבוהה יותר. זאת הסיבה שמשקיעים רבים מתפתים למחיר הנמוך ולתשואה, כי "על הנייר" זאת נראית השקעה מצוינת. "בדרך כלל אני ממליץ למשקיעים על מחירי מינימום, קרי לא לקנות נכסים בפחות מ 45-55 אלף דולר. במחירים הנמוכים מאלו, הבתים יהיו פחות אטרקטיביים, והסיכוי לכאבי ראש רבים יגדל. אדם שיש לו סכום נמוך ממחיר המינימום כדאי שישקול לחבור למשקיע נוסף עם אותו תקציב וירכשו יחד נכס טוב יותר", מסביר פז.

חלום הבלהות של המשקיע הישראלי: שכונות רפאים

בארה"ב ישנן שכונות שלמות, שעומדות ריקות, עם בניינים נטושים, בלי מקומות תעסוקה, בלי מרכזי קניות ובלי שום סימן חיים. לכן אין זהו פלא שהדירות שם נמכרות ב 10-20 אלף דולר ! דירות רבות בארה"ב פשוט לא שוות גם את מחיר כרטיס הטיסה לשם. ישנן שכונות רפאים העומדות ריקות ואין סיכוי רב שיאוכלסו בקרוב, או שמחירם יעלה. כך, למשל, חלקים שלמים בעיר המדבר לאס-ווגאס, באורלנדו ובמיאמי עומדים ריקים ומיותמים, וכמובן דטרויט, שהפכה שם נרדף למשבר הסאב פריים שפקד את ארצות הברית. תעשיית הרכב בדטרויט קרסה, מפעלים וחברות נסגרו, והתושבים נאלצו לעזוב למקום אחר בחיפוש בהול אחר פרנסה. ברוקרים רבים המודעים לעובדה שהמנטליות הישראלית אוהבת "זול" , מסתערים על האזורים הללו, קונים "נדל"ן במשקל" ועוד מקבלים עודף.

לאחר שיפוץ הבתים, הם נמכרים למשקיעים כעסקת עוקץ. "העצה שלי למשקיעים היא- בידקו, בידקו ושוב בידקו, מציע פז. "אחת הדרכים להימנע מעסקת נדל"ן כושלת ב"עיר רפאים" היא בעזרת google earth. לאחר שרושמים את כתובת הנכס, יש אפשרות לחפש מבנים ציבוריים סמוכים. חפשו בתי קפה, אוניברסיטאות, מרכזי קניות, קניונים, בנקים, בתי ספר טובים וכן עוגנים, שיעידו ויראו סימנים לחיים באזור זה. בידקו עוגנים בשכונה, המעידים על כך שהשכונה פעילה ושוקקת חיי שגרה. בארה"ב מבחר גדול של אתרים המעודכנים "און ליין" וסוקרים את אחוז הדירות הריקות והנטושות, כאשר אחד האתרים האמינים הינו neighborhoodscout ".

עם העיניים לעתיד אופטימי: האם מחירי הדירות בארה"ב צפויים לעלות ?

לאחרונה פורסמה כתבה בוול סטריט ג'ורנל בה צוטטו בכירים בבנק המרכזי JP  מורגן וכן אנליסטים בשוק ההון הטוענים כי על פי הציפיות והתחזיות מחירי הדיור בארה"ב, הנמצאים במגמת עלייה, ימשיכו לעלות במהלך 2013. המצב הכלכלי בארה"ב עדיין רחוק מלהיות טוב, אך בשנת 2012 כבר נראו סימנים של אופטימיות, שבאו לידי ביטוי בגידול בהתחלות הבנייה, בעלייה של אחוזים בודדים של מחירי הדיור, ועלייה משמעותית בביקושים. על פי אנליסטים בשוק ההון המחירים ימשיכו לעלות גם במהלך 2013. המדדים שפורסמו לאחרונה מצביעים כי הביקושים לדירות רבים הן מצד משקיעים זרים (כטריליון דולר בשנה הנוכחית) והן מצד האמריקאים. לטענת האנליסטים, הנתונים הללו מחזקים את המגמה, והעליה לא תאחר לבוא במינון גבוה יותר. כיום יש כ 4 מיליון נכסים, שנמצאים בעיקול, וכן נכסים רבים, שנמצאים בהליכי עיקול, אולם המגמה יורדת. יש לציין כי ערב המשבר היו קרוב ל 12 מיליון נכסים בעיקול. עוד יש לזכור כי ישנם נכסים רבים המוגדרים כ "UNDER WATER" – שווי הנכס נמוך בהרבה מהמשכנתא הרובצת עליו. למרות הנתונים הללו, כבר מרגישים את השינוי בשטח, עם היצע שמצטמצם ותחרות קשה יותר בין המתמודדים על הנכסים הללו במכרז. "ככל שנקפו החודשים והשנים, קיבלו המשקיעים ביטחון, ולאחרונה אנו רואים לא מעט הלוקחים חלק פעיל ברכישות הנדל"ן בארה"ב.

 ככל שעובר הזמן מהמשבר, קשה יותר להשיג נכסים טובים בכמויות שהיו בשנים האחרונות. בחלקים גדולים בארה"ב נרשמו עליות משמעותיות, ובחלק אף נרשמו עליות של עשרות אחוזים במהלך השנתיים/ שלוש האחרונות. זאת ועוד- אלו המתמודדים על רכישות נכסים נוכחו לגלות כי עם הזמן קשה יותר לזכות בנכסים מהבנק, וזאת עקב ריבוי המשתתפים במכרזים הללו. זה לא שחלון ההזדמנויות נסגר, אך אפשר לציין בוודאות כי הוא הצטמצם משמעותית. בארה"ב יש עדיין מלאי גדול של נכסים ברשות הבנקים, אך מדובר בכמות שהולכת וקטנה, ומדובר במגמה ברורה לחלוטין: מי שלא ישקיע בנדל"ן בארה"ב עלול לפספס הזדמנות של פעם בשנים רבות", מסכם פז.

בוקסה: דע את ה"אוייב": מהן ההוצאות החודשיות על החזקת נכס נדל"ני בארה"ב ?

קיים הבדל מהותי בין ההוצאות שחלות על בעל נכס בארץ לעומת ארה"ב בכל הקשור בהשכרת דירה. בארץ, נהוג כי בעל הדירה מקבל שכירות נטו, כאשר מעבר לכך לדייר הוצאות נוספות כגון: מים, ארנונה, חשמל וכו'. בארה"ב, לעומת זאת, הדייר משלם שכירות הכוללת את כל ההוצאות, ובעל הנכס אמור לשלם את התשלומים השונים. לכן כאשר מחשבים את התשואה החודשית הצפויה, יש להפחית הוצאות אלו ממחיר השכרת הנכס: 

דמי ניהול – משולמים לחברת הניהול בגין הניהול השותף של הנכס. בד"כ ינוע בין 8 ל 10 אחוז מגובה השכירות. במידה והנכס לא מושכר, חברת הניהול לא גובה כסף עבור חודש זה. כמו כן יש לציין כי עבור השכרת נכס לדייר חדש היא גובה בד"כ 75% מגובה השכירות הראשונה. (בארץ, אגב, המתווך ייגבה שכירות של החודש הראשון ).

ביטוח הנכס – ישולם שנה קדימה, יש אפשרות לשלם גם עבור חודשים בודדים.

ארנונה (PROPERTY  TAX) – בניגוד לביטוח שמשולם שנה קדימה, הארנונה תשולם בסוף שנה עבור שנה קודמת. חשוב לציין כי אי תשלום הארנונה עלול לגרור אחריו תשלומי קנסות ואף עיקול הנכס.
וועד הבית (HOA) – תשלום וועד הבית מתבצע אחת לחודש, וישנה אפשרות לשלם אותו עבור כל השנה בתחילת השנה. בדירות קונדו וועד הבית יהיה גבוה, שכן עלות האחזקה של הקומפלקס גבוהה. בסינגל התשלום יהיה זניח ובמקרים רבים לא יהיה קיים כלל.

תיקונים – בניגוד לארץ, תיקונים הנגרמים כתוצאה מבלאי יתוקנו על ידי בעל הדירה ותיקונים שנגרמו כתוצאה מחבלה יתוקנו על ידי הדייר, בארה"ב בעל הדירה נושא במימון כל התיקונים על עצמו.

https://yarivpaz.blogspot.co.il/

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.