Funder Online
07/05/2013
מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ו-P&S מעלות בכנס בנושא
שלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי: הדיור בישראל הגיע לשיא. דירה בקריית אונו תעלה 700 אלף דולר לפחות, ובמחיר הזה ניתן לקנות כמעט רחוב בברלין. לא נראה שינוי דרסטי במחירי הדיור
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ:השוק האמריקאי עומד אחרי תקופת שפל ומתחיל להתעורר היום התקיים כנס בנושא "נדל"ן חוצה גבולות" של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ו-P&S מעלות. במסגרת פאנל שעסק בהשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל" אמר שלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, שהיום מסיים את תפקידו, "ב-6 השנים האחרונות שוק הנדל"ן הישראלי היה אחד הטובים בעולם בתחום המסחרי, הקניונים והמגורים. השווי של כל חברות הקניונים, עלה בצורה דרמטית בחמש השנים האחרונות, וכיום הוא מהמחירים הגבוהים בעולם, דבר הנובע מהשכירות שגדלה ומירידה בשיעורי ההיוון. בתחום המשרדים בת"א היתה עלייה דרמטית, בדומה לתחום המגורים, דירות יוקרה ודירות רגילות הגיעו לשיא המחירים של הערים הגדולות. דירה בקריית אונו תעלה 700 אלף דולר לפחות, ובמחיר הזה ניתן לקנות כמעט רחוב בברלין. מבחינת ההווה, המצב בקניונים ממשיך להיות טוב. המשרדים בתפוסה מלאה. דירות יוקרה בת"א הן גם בתפוסה כמעט מלאה, אני לא בטוח שבמנהטן התפוסה היא ב-100 אחוז. וכרגע לא נראים ירידה במחירים בתחום הדירות. לגבי העתיד, הערכתי שהקניונים ימשיכו להיות בסדר. לגבי מגורים נראה שהעסק ממשיך, דירות סטנדרטיות מחיר דירה מורכב מקרקע, עלות הבנייה והוצאות המימון. עלויות הבנייה לא יורדות, שכר עבודה מחירי בטון וברזל עולים, מחירי התשומות לא ירדו. מחירי הקרקע זה הדבר היחידי שיכול להשפיע, התחזית שלי שמחירי הדירות ישארו כפי שהם, ולא יירדו מעבר ל-5%. לגבי משרדים, יש בנייה גדולה מאוד שתסתיים בעוד 6 שנים, אם כל מה שמתוכנן יבנה תהיה בעיה".
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ התייחס לעסקה הגדולה שהם עומדים לבצע בתחום המשרדים בוושינגטון, "השוק האמריקאי עומד אחרי תקופת שפל ומתחיל להתעורר. אנחנו השקענו במדינות שמדורגות גבוה מאוד, לא חיפשנו להשקיע במדינות עם סיכון וסיכוי יותר גבוה. אנחנו לא מחפשים באופן אופרטוניסטי, אנחנו לא מחפשים הזדמנויות ולא קונים בשביל רווחי הון אלא בשביל תזרים, ובחשיבה לטווח הארוך של 10 שנים במידה וצוות הניהול יהיה טוב, תהיה אפשרות לפתח גם אם יש תקופות רעות וטובות. לאחר עבודת מחקר החלטנו ללכת לשוק המשרדים של וושינגטון. השוק שחווה ירידות, מראה לאחרונה עלייה בצורה עקבית. נושא המשרדים אליו אנחנו נכנסים הוא כלי תעסוקה, התעסוקה חזרה לערב המשבר. יצירת מקומות התעסוקה היא מעבר למשבר. מכיוון שאנחנו מחפשים מקומות יציבים והתחלנו עם צוות ניהול. נדל"ן זהו עסק מקומי כי לא ניתן להזיז את הבניין ולכן ההכרות המקומית בשטח היא חשובה מאוד משום שהוא חי את האזור. נושא זה הוא בנפשנו והניהול הוא הדבר המרכזי בכל חברה. איתרנו צוות ניהולי מצוין, שוק המשרדים בוושינגטון הוא מספר שתיים בארה"ב, הממשל הוא רבע מהשוק והשאר הוא איזורי היי-טק, בריאות, לוביסטים, עמותות, משרדי עו"ד. השוק בוושינגטון הוא שוק יציב, עיר עם רמת הכנסות הכי גבוהה בארה"ב ומהווה את המקום הכי מבוקש בו אנשים רוצים לגור".
חץ התייחס גם לשוק המשרדים בארץ, "אין ספק שאנחנו נמצאים ברמה של שווי משקל בחלק העליון. השאלה היא מה תהיה הצמיחה בישראל, אם תהיה ברמה של 2.5-3% לא תהיה בעיה, אם תהיה 2% תהיה בעיה במסחר בישראל וגם בשוק המשרדים. לדעתי, ישראל מתפתחת בצורה נכונה ואנחנו נמצאים בשווי משקל עם אפשרות לגלישה קטנה למטה. יכולים להיות תיקוני מחירים למעלה ולמטה אך אני לא רואה בעיה מהותית".
יקיר גבאי, מייסד ובעלים, גרנד סיטי פרופרטיז "גרמניה מסתכלת לטווח הארוך, כשנכנסנו מצבה היה כמו מצב אירופה היום. כיום, גרמניה חזרה לשיא, ומתקיימת בה כלכלה בריאה, אך לצידה יש חברות שפושטות רגל ולכן יש הרבה הזדמנויות פרטניות שהן טובות. על אף שגרמניה היא הכלכלה החזקה באירופה, רמות השכירות והנכסים שלה מאוד נמוכים. נדל"ן צריך תשתית ניהולית רחבה מקומית, יש להבין את השינויים בשוק ברמת המקרו והמיקרו כאחד. אנחנו התחלנו בהזדמנויות בגרמניה, העסקה הראשונה היתה מלון בברלין. הקמנו תשתית ניהולית רחבה, 300 איש שעוסקים בניהול התפקודי של העסקה ויש צבירת ניסיון ושיפור משנה לשנה. לדעתי, צריך לעשות רכישות לטווח ארוך, אני מאמין בנדל"ן שהוא בשליטתי נדלן תפעולי הוא מלונאות ומגורים".
אמיר הסל, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת השקעות, קבוצת הראל ביטוח ופיננסים "אנחנו משקיעים נדל"ן מניב מזה 10 שנים, עד המשבר השקענו בישראל ובחו"ל. בעבר השקענו באמצעות קרנות, לאחר המשבר הגענו למסקנה שנוצרה הזדמנות מעניינת. ב-2009 עשינו את אחת העסקאות הראשונות בלונדון לאחר המשבר. אנגליה היא גן עדן מבחינת פשטות, יש חוזים ארוכים, מחירי השכירות יכולים לעלות. יש לנו בניין ל-12 שנים על ידי חוזה מול ממשלת אנגליה, בלי שותף מקומי מכיוון שזה אג"ח. הרחבנו את הפעילות שלנו לגרמניה ולארה"ב בלבד. אנחנו לא ממהרים לפתוח מדינות נוספות, משום שהממשל, החוק התאגידי והשקיפות מאוד חשובים. אנחנו פועלים לגבי נדל"ן אמיתי עם שותפים אמיתיים ששמים את כספם בעסקה ואנחנו בודקים את התנהלותם הנד"לנית. אנחנו לא מפסיקים להשקיע בישראל, קנינו 50% מקניון עיר ימים ו-50% מבניין משרדים ברעננה. השוק פה הוא קטן, כמות העסקאות שיש בישראל בשנה הוא כמעט כמו שוק העסקאות בניו יורק בשבוע".
רוחה לוין, מנכ"ל אטריום התייחסה להשקעות נדל"ן במזרח אירופה ורוסיה, השווקים המרכזיים בהן אטריום מתעסקת "מתחילת המשבר ב-2008 היתה התפכחות, התחילה להיות הבחנה בין מדינות שיש בהן רווח גבוה (פולין, צ'כיה וסלובקיה) לבין מדינות דוגמת רומניה ובולגריה, שמצבן פחות טוב. בסיכומו של דבר גם משקיעים וגם בנקים מתחילים להבין שמזרח אירופה לא חסינה למשבר כי יש לה תלות במערב אירופה, גם מבחינת הייצוא וגם המערכת הבנקאית שכמעט כולה היא מערב אירופאית. הצפי במזרח אירופה הוא לצמיחה. בסך הכל, ההתייחסות היא יותר מקצועית וזהירה ופחות אופרטוניסטית, בנקים שיכולים ללכת אחרי משקיעים. אנחנו מנהלים את כל האופרציה הזו מהמדינות, אין אצלנו שותפים צד ג'. אנחנו היחידים שמדורגים להשקעה, מנהלים במזרח אירופה ורוסיה אבל הסטנדרטים מערביים וזה נותן לנו גישה למקורות מימון מערביים ואלו מקורות שהולכים ומתמעטים. האיזור יתחיל לשלם לאלו שישארו בו וזוהי הזדמנות אדירה עבורנו".
עופר עמיר, ראש תחום נדל"ן , S&P מעלות "בין הדגשים החשובים בהשקעות נדל"ן, מהפרספקטיבה הדירוגית, אותם ניתן למנות: איכות הפרוטפוליו שרוכשים, יכולת ניהול הנכסים והצד הפיננסי כלומר רמת המינוף שהעסקות בוצעו ורמת המינוף של החברות בנקודת זמן של הרכישה. החברות שפעלו בחו"ל, פעלו במינופים גבוהים על מנת לבצע התרחבות מהירה. כאשר, לאחר ירידת השוויים של הנכסים היתה בעיה למחזר את החוב בגינם. לאור זאת, מהזווית הדירוגית אנו נותנים דגש רב יותר על בחינת הנזילות וניהול corporate governance בעת בחינת דירוג האשראי של החברות".
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ו-P&S מעלות בכנס בנושא
שלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי: הדיור בישראל הגיע לשיא. דירה בקריית אונו תעלה 700 אלף דולר לפחות, ובמחיר הזה ניתן לקנות כמעט רחוב בברלין. לא נראה שינוי דרסטי במחירי הדיור
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ:השוק האמריקאי עומד אחרי תקופת שפל ומתחיל להתעורר היום התקיים כנס בנושא "נדל"ן חוצה גבולות" של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ו-P&S מעלות. במסגרת פאנל שעסק בהשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל" אמר שלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, שהיום מסיים את תפקידו, "ב-6 השנים האחרונות שוק הנדל"ן הישראלי היה אחד הטובים בעולם בתחום המסחרי, הקניונים והמגורים. השווי של כל חברות הקניונים, עלה בצורה דרמטית בחמש השנים האחרונות, וכיום הוא מהמחירים הגבוהים בעולם, דבר הנובע מהשכירות שגדלה ומירידה בשיעורי ההיוון. בתחום המשרדים בת"א היתה עלייה דרמטית, בדומה לתחום המגורים, דירות יוקרה ודירות רגילות הגיעו לשיא המחירים של הערים הגדולות. דירה בקריית אונו תעלה 700 אלף דולר לפחות, ובמחיר הזה ניתן לקנות כמעט רחוב בברלין. מבחינת ההווה, המצב בקניונים ממשיך להיות טוב. המשרדים בתפוסה מלאה. דירות יוקרה בת"א הן גם בתפוסה כמעט מלאה, אני לא בטוח שבמנהטן התפוסה היא ב-100 אחוז. וכרגע לא נראים ירידה במחירים בתחום הדירות. לגבי העתיד, הערכתי שהקניונים ימשיכו להיות בסדר. לגבי מגורים נראה שהעסק ממשיך, דירות סטנדרטיות מחיר דירה מורכב מקרקע, עלות הבנייה והוצאות המימון. עלויות הבנייה לא יורדות, שכר עבודה מחירי בטון וברזל עולים, מחירי התשומות לא ירדו. מחירי הקרקע זה הדבר היחידי שיכול להשפיע, התחזית שלי שמחירי הדירות ישארו כפי שהם, ולא יירדו מעבר ל-5%. לגבי משרדים, יש בנייה גדולה מאוד שתסתיים בעוד 6 שנים, אם כל מה שמתוכנן יבנה תהיה בעיה".
נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ התייחס לעסקה הגדולה שהם עומדים לבצע בתחום המשרדים בוושינגטון, "השוק האמריקאי עומד אחרי תקופת שפל ומתחיל להתעורר. אנחנו השקענו במדינות שמדורגות גבוה מאוד, לא חיפשנו להשקיע במדינות עם סיכון וסיכוי יותר גבוה. אנחנו לא מחפשים באופן אופרטוניסטי, אנחנו לא מחפשים הזדמנויות ולא קונים בשביל רווחי הון אלא בשביל תזרים, ובחשיבה לטווח הארוך של 10 שנים במידה וצוות הניהול יהיה טוב, תהיה אפשרות לפתח גם אם יש תקופות רעות וטובות. לאחר עבודת מחקר החלטנו ללכת לשוק המשרדים של וושינגטון. השוק שחווה ירידות, מראה לאחרונה עלייה בצורה עקבית. נושא המשרדים אליו אנחנו נכנסים הוא כלי תעסוקה, התעסוקה חזרה לערב המשבר. יצירת מקומות התעסוקה היא מעבר למשבר. מכיוון שאנחנו מחפשים מקומות יציבים והתחלנו עם צוות ניהול. נדל"ן זהו עסק מקומי כי לא ניתן להזיז את הבניין ולכן ההכרות המקומית בשטח היא חשובה מאוד משום שהוא חי את האזור. נושא זה הוא בנפשנו והניהול הוא הדבר המרכזי בכל חברה. איתרנו צוות ניהולי מצוין, שוק המשרדים בוושינגטון הוא מספר שתיים בארה"ב, הממשל הוא רבע מהשוק והשאר הוא איזורי היי-טק, בריאות, לוביסטים, עמותות, משרדי עו"ד. השוק בוושינגטון הוא שוק יציב, עיר עם רמת הכנסות הכי גבוהה בארה"ב ומהווה את המקום הכי מבוקש בו אנשים רוצים לגור".
חץ התייחס גם לשוק המשרדים בארץ, "אין ספק שאנחנו נמצאים ברמה של שווי משקל בחלק העליון. השאלה היא מה תהיה הצמיחה בישראל, אם תהיה ברמה של 2.5-3% לא תהיה בעיה, אם תהיה 2% תהיה בעיה במסחר בישראל וגם בשוק המשרדים. לדעתי, ישראל מתפתחת בצורה נכונה ואנחנו נמצאים בשווי משקל עם אפשרות לגלישה קטנה למטה. יכולים להיות תיקוני מחירים למעלה ולמטה אך אני לא רואה בעיה מהותית".
יקיר גבאי, מייסד ובעלים, גרנד סיטי פרופרטיז "גרמניה מסתכלת לטווח הארוך, כשנכנסנו מצבה היה כמו מצב אירופה היום. כיום, גרמניה חזרה לשיא, ומתקיימת בה כלכלה בריאה, אך לצידה יש חברות שפושטות רגל ולכן יש הרבה הזדמנויות פרטניות שהן טובות. על אף שגרמניה היא הכלכלה החזקה באירופה, רמות השכירות והנכסים שלה מאוד נמוכים. נדל"ן צריך תשתית ניהולית רחבה מקומית, יש להבין את השינויים בשוק ברמת המקרו והמיקרו כאחד. אנחנו התחלנו בהזדמנויות בגרמניה, העסקה הראשונה היתה מלון בברלין. הקמנו תשתית ניהולית רחבה, 300 איש שעוסקים בניהול התפקודי של העסקה ויש צבירת ניסיון ושיפור משנה לשנה. לדעתי, צריך לעשות רכישות לטווח ארוך, אני מאמין בנדל"ן שהוא בשליטתי נדלן תפעולי הוא מלונאות ומגורים".
אמיר הסל, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת השקעות, קבוצת הראל ביטוח ופיננסים "אנחנו משקיעים נדל"ן מניב מזה 10 שנים, עד המשבר השקענו בישראל ובחו"ל. בעבר השקענו באמצעות קרנות, לאחר המשבר הגענו למסקנה שנוצרה הזדמנות מעניינת. ב-2009 עשינו את אחת העסקאות הראשונות בלונדון לאחר המשבר. אנגליה היא גן עדן מבחינת פשטות, יש חוזים ארוכים, מחירי השכירות יכולים לעלות. יש לנו בניין ל-12 שנים על ידי חוזה מול ממשלת אנגליה, בלי שותף מקומי מכיוון שזה אג"ח. הרחבנו את הפעילות שלנו לגרמניה ולארה"ב בלבד. אנחנו לא ממהרים לפתוח מדינות נוספות, משום שהממשל, החוק התאגידי והשקיפות מאוד חשובים. אנחנו פועלים לגבי נדל"ן אמיתי עם שותפים אמיתיים ששמים את כספם בעסקה ואנחנו בודקים את התנהלותם הנד"לנית. אנחנו לא מפסיקים להשקיע בישראל, קנינו 50% מקניון עיר ימים ו-50% מבניין משרדים ברעננה. השוק פה הוא קטן, כמות העסקאות שיש בישראל בשנה הוא כמעט כמו שוק העסקאות בניו יורק בשבוע".
רוחה לוין, מנכ"ל אטריום התייחסה להשקעות נדל"ן במזרח אירופה ורוסיה, השווקים המרכזיים בהן אטריום מתעסקת "מתחילת המשבר ב-2008 היתה התפכחות, התחילה להיות הבחנה בין מדינות שיש בהן רווח גבוה (פולין, צ'כיה וסלובקיה) לבין מדינות דוגמת רומניה ובולגריה, שמצבן פחות טוב. בסיכומו של דבר גם משקיעים וגם בנקים מתחילים להבין שמזרח אירופה לא חסינה למשבר כי יש לה תלות במערב אירופה, גם מבחינת הייצוא וגם המערכת הבנקאית שכמעט כולה היא מערב אירופאית. הצפי במזרח אירופה הוא לצמיחה. בסך הכל, ההתייחסות היא יותר מקצועית וזהירה ופחות אופרטוניסטית, בנקים שיכולים ללכת אחרי משקיעים. אנחנו מנהלים את כל האופרציה הזו מהמדינות, אין אצלנו שותפים צד ג'. אנחנו היחידים שמדורגים להשקעה, מנהלים במזרח אירופה ורוסיה אבל הסטנדרטים מערביים וזה נותן לנו גישה למקורות מימון מערביים ואלו מקורות שהולכים ומתמעטים. האיזור יתחיל לשלם לאלו שישארו בו וזוהי הזדמנות אדירה עבורנו".
עופר עמיר, ראש תחום נדל"ן , S&P מעלות "בין הדגשים החשובים בהשקעות נדל"ן, מהפרספקטיבה הדירוגית, אותם ניתן למנות: איכות הפרוטפוליו שרוכשים, יכולת ניהול הנכסים והצד הפיננסי כלומר רמת המינוף שהעסקות בוצעו ורמת המינוף של החברות בנקודת זמן של הרכישה. החברות שפעלו בחו"ל, פעלו במינופים גבוהים על מנת לבצע התרחבות מהירה. כאשר, לאחר ירידת השוויים של הנכסים היתה בעיה למחזר את החוב בגינם. לאור זאת, מהזווית הדירוגית אנו נותנים דגש רב יותר על בחינת הנזילות וניהול corporate governance בעת בחינת דירוג האשראי של החברות".
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
