הזדמנות ההשקעה בגרמניה תגיע בעוד כשנתיים

לפני כחודשיים בכנס נדל"ן, מנכ"ל קבוצת עזריאלי היוצא, שלמה שרף, איתר לנו לכאורה את ה"בוננזה" הבאה. לדבריו – "דירה בקרית אונו, עולה כמו רחוב שלם בברלין". כל מי שהגיע לכנס (שמושקע בדרך כזו או אחרת בגרמניה) ניבא לכלכלה הגרמנית עתיד ורוד.

המשקיעים בגרמניה נוהגים כמו סוסים שרטיות מסתירות להם את שולי הדרך. מכוונים במטרה להשיא תשואות גבוהות, הם מתעלמים מהמשבר הכלכלי העצום שעשוי להידפק על שעריה של הכלכלה הגרמנית מצד שכנותיה מאירופה.

למשקיע ישראלי בנדל"ן יש בדומה למשקיע במניות שלושה אפיקי השקעה עיקריים – האפיק הראשון הוא "להשקיע קרוב לבית". האפיק הזה הוכיח את עצמו כמשיא ערך לאורך זמן, הבעיה העיקרית בישראל היא עליית המחירים החדה שיצרו שתי בעיות למשקיעים. ראשית, אי אפשר לחזות אם או מתי יגיע, או שהוא מתרחש כעת, אבל תיקון למחירי הנדל"ן הוא הכרח המציאות לאור עליית המחירים המטאורית בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן בישראל. השפעה נוספת של יוקר מחירי הנדל"ן בישראל היא העובדה כי צריך סכום נכבד על מנת להיות בעל דירה בישראל, גם בערי פריפריה, ולכן משקיעים רבים בישראל שבוחרים בכל זאת לרכוש נדל"ן להשקעה, נדרשים לעיתים קרובות לקחת משכנתא שמכלה ברוב המקרים את התשואה האפשרית מהשכרת הנכס.

גרמניה נראית היום לחלק מהמשקיעים כהשקעה בטוחה קרוב לבית. כביכול, יש להשקעה בגרמניה את היתרונות שיש להשקעה בארה"ב עם היתרונות של טיסה בת שעות ספורות על מנת ו"למשש את קירות הנכס". בפועל, מדובר בשני אפיקי השקעה שונים לחלוטין, לא רק בשפת המקום ובקרבה לישראל, אלא גם באופק ההשקעה במדינות אלה.

רוטשילד המליץ להשקיע כאשר יש דם ברחובות, באפט ממליץ להשקיע בזמן שיש חששות מצד המשקיעים. המציאות הכלכלית מוכיחה שאירופה עדיין מדממת. שיעור האבטלה הוא דו ספרתי בחלק גדול ממדינות האירו, התסכול עולה על גדותיו ומדינות קטנות צפויות להכביד על המדינות החזקות יותר בשל הצורך לחילוץ פיננסי. כלכלני מורגן סטנלי העריכו לאחרונה כי ישנה אפשרות שמטבע האירו יישחק עד כדי איזון עם הדולר האמריקני כך שאירו אחד, יהיה שווה דולר אחד. משמעות התחזית המאיימת הזו למשקיעים מישראל היא שבמונחים שקליים, מעבר לירידה השנתית האחרונה של כ-7% בערכו של האירו, הם עשויים יהיו להתמודד עם ירידת ערך של עשרות אחוזים על הנכס ועל ההכנסה משכירות הנקובים באירו.

יתרה מכך, מדינות כמו ספרד, פורטוגל ואירלנד, שנמצאות על פי בלימה ייאלצו את אזרחי גרמניה לשלם על הכשלונות שלהן, כפי שהם משלמים היום על הכישלון של הכלכלה היוונית.
לעומת זאת, בארה"ב נשפך דם, והרבה. גם לאחר עליית מחירי הנדל"ן בארה"ב בשיעור שנתי של 12% ב-2012, מחירי הנדל"ן רחוקים מאוד ממחירי השיא ששררו ערב המשבר. ארה"ב בסיוע הבנק הפדראלי עושה צעדים רבים על מנת להמשיך בבטחה ביציאה מהמשבר, דוגמה לכך ניתן לראות בתוכניות לעצמאות אנרגטית באמצעות ניצול אנרגיה של גז טבעי ונפט מפיצלי שמן, הטבות למשקיעים זרים בנדל"ן כולל ויזות עבודה וגרין קארד נכסף תמורת הקמת חברה בארה"ב והלוואות בתנאים מועדפים לרכישת נדל"ן אמריקאים, כל אלה ועוד, יוצרים סביבה עסקית שבה אמריקה עדיין מלקקת את פצעיה, אך משקיעים נבונים שרכשו נדל"ן זול, יכולים כיום לממש אותו ברווח נאה בזמן שבמקביל, התשואה על הנכסים שלהם משייטת באזורים דמיוניים של מעל 15%. זאת בבתים שעדיין מחיר המכירה שלהם כיום, שווה פחות מהחומרים והעבודה לבניית הבית מחדש.
שאלת הסיכון בהשקעות היא שאלה קריטית המשפיעה על תמחור כדאיות ההשקעה. בשלב הנוכחי, נראה כי הסיכוי לתשואה גבוה בהשקעה בגרמניה ואירופה אינו שווה את לקיחת הסיכון. אפשר להניח כי בעוד כשנתיים לאחר ירידות מחירים חדות, תגיע הזדמנות השקעה אמיתית באירופה.  

    שלומי ברנובסקי מנכ"ל SB Capital     



הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.