קרן מרדכי
21/10/2013
אישור מחדש של הדירוג ואופק הדירוג נתמכים בהיקף פעילותה המשמעותי של החברה, הממצב אותה כחברה מובילה בתחום הייזום למגורים בישראל. פעילות זו כוללת, נכון למועד הדוח, הקמה של כ- 1,600 יח"ד (חלק חברה) וכן פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים אשר הקמתם צפויה להתחיל ב- 3 השנים הקרובות, בהיקף של למעלה מ- 2,500 יח"ד נוספות; היקפי הפעילות המשמעותיים, כמו גם שיעורי רווחיות טובים מאפשרים לחברה להציג רווחים ותזרימים גבוהים מפעילות; עתודות הקרקע המשמעותיות של החברה יוצרות יכולת לשמירה על היקף הפעילות הנוכחי (עתודות פוטנציאליות של למעלה מ-12,000 יח"ד), מפחיתות את החשיפה לשינויים במחירי הקרקעות ומהוות פוטנציאל למקורות נזילים (ע"י מימוש או שעבוד קרקעות אלו); מצבת הנכסים המניבים של החברה גדלה בשנים האחרונות וצפויה ליצר הכנסה של כ-70 מיליון ₪ לשנת 2013. כיום החברה נמצאת בהליך פיתוח של מספר נכסים מניבים נוספים אשר בסיומו הכנסות אלו צפויות לעלות משמעותית; לחברה נכסים וקרקעות ששוויים הכלכלי גבוה משמעותית משוויים בספרים, אשר יש בהם כדי להצביע על רמת איתנות גבוהה יותר מאשר מוצג בספרי החברה; גמישותה הפיננסית של החברה סבירה לרמת הדירוג ומתבססת בעיקרה על מינוף נמוך ברמת החברה, התזרים השוטף שהחברה מייצרת ויכולת הנזלת נכסים (בדרך של מימוש או שעבוד). נזילותה של החברה ותזרימי המזומנים שמניבה הפעילות, הינם בהיקפים גבוהים ביחס לצרכי שירות החוב לשנים הבאות.
פירוט גורמי מפתח לדירוג
לחברה היקף פעילות הממצב אותה כמובילה בתחום הייזום למגורים; החזקה בצבר קרקעות גבוה מבטיחה לחברה יציבות ברמות הפעילות לשנים הבאות ואף יוצרת לה גמישות תפעולית גבוהה
נכון ליום 30.6.2013, פועלת החברה, לבד ועם שותפים, בהקמת כ- 2,000 יח"ד (חלקה כ- 1,600 יח"ד) במסגרת כ- 20 אתרים. מעבר לפרויקטים שבתכנון וביצוע, מחזיקה החברה מלאי קרקעות גדול, שמאפשר יציבות בהיקף הפעילות גם בטווח הארוך. היקף הקרקעות הניכר, אשר רבות מהן ממוקמות במרכז הארץ באזורי ביקוש, אף מפחית את סיכוני החברה בכל הקשור לשינויים במחירי הקרקעות, שכן רצף הפעילות אינו מותנה ברכישת קרקעות.
תזרימי מזומנים משמעותיים ורווחיות גבוהה לצד רמות מינוף נמוכות ויחסי כיסוי הבולטים לטובה
החברה פועלת ברמת מינוף נמוכה ביחס להונה העצמי הרשום בספרים, ליום ה-30.6.2013 יחס חוב ל-CAP של החברה עמד על כ-48% בלבד. לחברה נכסים מניבים שאינם משוערכים וקרקעות היסטוריות, ששוויים בספרים נמוך מרמת מחירי השוק הנוכחיים, היוצרים לחברה ערך משמעותי שאיננו מגולם במאזניה. חלק מהצפת ערך הקרקעות והנכסים המניבים משתקף ברווחיות החברה מפעילות הייזום, שהינה גבוהה ובולטת לטובה בהשוואה לענף, וכן מהכרה בפער השווי בעת מימוש הנכסים. בשנים האחרונות החברה ייצרה תזרים מזומנים משמעותי מפעילות הייזום למגורים, והחלה בפיתוח משמעותי של נכסים מניבים נוספים אשר יתכן וימומשו (באופן מלא או חלקי) עם מיצוי השבחתם. בשנת 2013 לחברה צפויה הכנסה מנכסים מניבים של כ-70 מיליון ₪, בטווח השנתיים הקרובות, עם סיום הקמתם של הנכסים המניבים בפיתוח, הכנסה זו צפויה לעלות משמעותית (אולם ייתכן והחברה תממש את חלקם). ככל שהחברה תיצור רגל פעילות מניבה יציבה, בעלת היקפים משמעותיים, הדבר ישפיע לטובה על הפרופיל הפיננסי של החברה.
נכון לדוחות 30.6.2013, לחברה חוב פיננסי בהיקף של כ- 990 מיליון ₪ אשר מקורו מהמערכת הבנקאית ומהלוואת פרטיות שניתנו ע"י גופים מוסדיים. הרכב החוב כולל הלוואות קורפורייט שניתנו כנגד קובננטים, הלוואות ליווי בפרויקטים מסחריים והלוואות כנגד נכסים מניבים. בשל רמות המינוף הנמוכות לצד רווחיות ותזרימים משמעותיים שהחברה מייצרת, קיים לחברה עודף תזרימי. יחסי הכיסוי התזרימיים של החברה בולטים לטובה בהשוואה ענפית. מנתוני המחצית הראשונה של 2013 עולה כי יחס חוב ל-FFO של החברה ירד לשפל של 2.7 שנים, להערכת מידרוג, יחסי הכיסוי צפויים לגדול כבר בטווח הקצר, אך לא באופן שיערער את היציבות הפיננסית, ביחס לענף הפעילות היחסים הצפויים ימשיכו לבלוט לטובה. במהלך השנים האחרונות החברה חלקה דיבידנדים משמעותיים לחברת האם שיכון ובינוי בע"מ, כך שהונה העצמי כיום שווה בקירוב לערכו בסוף שנת 2010. להערכת מידרוג, בטווח הקרוב עד בינוני, החברה צפויה לחלק דיבידנד בהיקף של 100-120 מיליון ₪ בשנה מהתזרים השוטף (הנחה זו איננה כוללת תקבולים בגין מימוש נכסים מניבים).
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
פירוט גורמי מפתח לדירוג
לחברה היקף פעילות הממצב אותה כמובילה בתחום הייזום למגורים; החזקה בצבר קרקעות גבוה מבטיחה לחברה יציבות ברמות הפעילות לשנים הבאות ואף יוצרת לה גמישות תפעולית גבוהה
נכון ליום 30.6.2013, פועלת החברה, לבד ועם שותפים, בהקמת כ- 2,000 יח"ד (חלקה כ- 1,600 יח"ד) במסגרת כ- 20 אתרים. מעבר לפרויקטים שבתכנון וביצוע, מחזיקה החברה מלאי קרקעות גדול, שמאפשר יציבות בהיקף הפעילות גם בטווח הארוך. היקף הקרקעות הניכר, אשר רבות מהן ממוקמות במרכז הארץ באזורי ביקוש, אף מפחית את סיכוני החברה בכל הקשור לשינויים במחירי הקרקעות, שכן רצף הפעילות אינו מותנה ברכישת קרקעות.
תזרימי מזומנים משמעותיים ורווחיות גבוהה לצד רמות מינוף נמוכות ויחסי כיסוי הבולטים לטובה
החברה פועלת ברמת מינוף נמוכה ביחס להונה העצמי הרשום בספרים, ליום ה-30.6.2013 יחס חוב ל-CAP של החברה עמד על כ-48% בלבד. לחברה נכסים מניבים שאינם משוערכים וקרקעות היסטוריות, ששוויים בספרים נמוך מרמת מחירי השוק הנוכחיים, היוצרים לחברה ערך משמעותי שאיננו מגולם במאזניה. חלק מהצפת ערך הקרקעות והנכסים המניבים משתקף ברווחיות החברה מפעילות הייזום, שהינה גבוהה ובולטת לטובה בהשוואה לענף, וכן מהכרה בפער השווי בעת מימוש הנכסים. בשנים האחרונות החברה ייצרה תזרים מזומנים משמעותי מפעילות הייזום למגורים, והחלה בפיתוח משמעותי של נכסים מניבים נוספים אשר יתכן וימומשו (באופן מלא או חלקי) עם מיצוי השבחתם. בשנת 2013 לחברה צפויה הכנסה מנכסים מניבים של כ-70 מיליון ₪, בטווח השנתיים הקרובות, עם סיום הקמתם של הנכסים המניבים בפיתוח, הכנסה זו צפויה לעלות משמעותית (אולם ייתכן והחברה תממש את חלקם). ככל שהחברה תיצור רגל פעילות מניבה יציבה, בעלת היקפים משמעותיים, הדבר ישפיע לטובה על הפרופיל הפיננסי של החברה.
נכון לדוחות 30.6.2013, לחברה חוב פיננסי בהיקף של כ- 990 מיליון ₪ אשר מקורו מהמערכת הבנקאית ומהלוואת פרטיות שניתנו ע"י גופים מוסדיים. הרכב החוב כולל הלוואות קורפורייט שניתנו כנגד קובננטים, הלוואות ליווי בפרויקטים מסחריים והלוואות כנגד נכסים מניבים. בשל רמות המינוף הנמוכות לצד רווחיות ותזרימים משמעותיים שהחברה מייצרת, קיים לחברה עודף תזרימי. יחסי הכיסוי התזרימיים של החברה בולטים לטובה בהשוואה ענפית. מנתוני המחצית הראשונה של 2013 עולה כי יחס חוב ל-FFO של החברה ירד לשפל של 2.7 שנים, להערכת מידרוג, יחסי הכיסוי צפויים לגדול כבר בטווח הקצר, אך לא באופן שיערער את היציבות הפיננסית, ביחס לענף הפעילות היחסים הצפויים ימשיכו לבלוט לטובה. במהלך השנים האחרונות החברה חלקה דיבידנדים משמעותיים לחברת האם שיכון ובינוי בע"מ, כך שהונה העצמי כיום שווה בקירוב לערכו בסוף שנת 2010. להערכת מידרוג, בטווח הקרוב עד בינוני, החברה צפויה לחלק דיבידנד בהיקף של 100-120 מיליון ₪ בשנה מהתזרים השוטף (הנחה זו איננה כוללת תקבולים בגין מימוש נכסים מניבים).
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
