מיקי בראל
קרן מרדכי
22/10/2013
החיים במגדלים רבי קומות שונים במהותם מהחיים בבנייני המגורים הסטנדרטיים אליהם הורגלנו עד כה. המעבר לדירת מגורים במגדל מחייב שינוי תפיסתי בתרבות הדיור והערכות נכונה של הדיירים וחברי הנציגות הנבחרת שלהם.
הדיירים ונציגיהם אמורים להיערך לטיפול במגוון רחב של בעיות הקשורות בחיים המשותפים, התמודדות עם מערכות וטכנולוגיות חדשניות וסוגיות בטחון ובטיחות מורכבות.
תא"ל במיל, מיקי בראל, מנכ"ל High Tower – ייעוץ וניהול בע"מ, אחת מהחברות המובילות לשירותי יעוץ ניהול ואחזקה המתמחה בניהול מגדלים, מציע לכם מספר טיפים כיצד לפעול בבחירת חברת ניהול איכותית, על מנת שתיהנו מאיכות חיים גבוהה ותשמרו על ערך הנכסים שבבעלותכם.
ראשית על הדיירים לבחור נציגות מקצועית מקרב הדיירים בדגש על אנשים העוסקים בתחומים כגון : נדל"ן, עו"ד, רו"ח ועוד. הנציגות היא זו שתבחר את חברת הניהול, תחתום עימה על הסכם עבודה, תייצג את הדיירים, תתנהל מולה ותבצע פיקוח ובקרה על התנהלות חברת הניהול ועמידה בתנאי הסכם.
על חברי הנציגות להיות מודעים לכך שמדובר בעבודה התנדבותית רבה ומאומצת, המחייבת השקעת זמן רב ולעיתים זוהי משימה כפוית טובה.
מומלץ שחברי הנציגות יעיינו טרם תחילת עבודתם בחוק הבתים המשותפים ובאתרים של תרבות הדיור ויכירו את הסביבה החוקית שבהם הם פועלים.
תכנון התקציב וסל השירותים
השלב הראשון הוא תכנון וקביעת סל השירותים לפי בחירת דיירי המגדל. בסל זה יש לכלול בין השאר את השירותים הבאים: שירותי שמירה בלובי כן/לא, במידה וישנם מתקנים ציבוריים במגדל כגון: בריכה חדר כושר, מועדון דיירים וכו', יש לקבוע את שעות הפתיחה בכל ימות השבוע, מהם יגזרו העלויות הכוללות הצבת מציל, מדריך חדר כושר, עלויות נלוות של אנרגיה למתקנים אלו, ניקיון ועוד.
נדרשת קביעה של שעות הניקיון הנדרשות למגדל ותדירות פעולות הניקיון של המגדל ומתקניו. נדרשת הערכה לעבודות הגינון ותדירותן במתחם. יש צורך למפות את כל המערכות האלקטרו מכניות במגדל: מעליות, מערכות מיזוג, משאבות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מאגרי מים, שוט אשפה, גנרטור, חדרי דחסן, מערכות בחניון (,CO מפוחים, מכפילי חניה), מערכות אינטרקום, מערכות בקרת מבנה, מצלמות ועוד. על בסיס זה תבנה תוכנית אחזקה מונעת ושגרת טיפולים למערכות. ישנן מערכות המחייבות על פי חוק, טיפול אישור והסמכה על כשירות בידי בעלי מקצוע (מעליות, מערכות גילוי וכיבוי אש, גנרטור ועוד).
סוגיה נוספת שיש לקחת בחשבון היא סוגיית הביטוח הכוללת כיסוי השטחים הציבוריים, כיסוי המערכות הציבוריות, כיסוי אש, שבר מכני, תביעות צד ג' ועוד. מומלץ להוסיף לתקציב סעיף לאירועים בלתי מתוכננים (כ 5% ) ובנוסף להקצות אחוז מהתקציב (בין 5%- 10%) שיוקצה לקרן פחת. לסל השירותים השלכה ישירה על עלות דמי הניהול לדיירי המגדל.
במגדלים חדשים מומלץ לגבות מלכתחילה את מלוא העלויות הצפויות גם לאחר שנת האחריות של המערכות. את העודפים שייווצרו בשנה הראשונה ניתן להפקיד בקרן הפחת או לרכוש בהם שיפורים בהוצאה חד פעמית למגדל כגון: מצלמות אבטחה, ריהוט ללובי, ריהוט לגינה הציבורית ועוד. גביית דמי ניהול מופחתים בשנה הראשונה, לא תאפשר גמישות תפעולית לנציגות, תאלץ גביה נוספת מהדיירים על כל הוצאה חד פעמית ותעורר משבר וויכוחים מיותרים בין הדיירים בנושא העלויות, עם תום תקופת האחריות, שעה שדמי הניהול יתייקרו בבת אחת בצורה משמעותית. תכנון זה יהווה את הבסיס למפרט ההצעות שתתקבלנה מחברות הניהול.
ניהול עצמי או חברת ניהול
בקרב דיירים וחברי נציגות עולה לעיתים הסוגיה, האם להשתמש בחברת ניהול או שהנציגות תנהל עצמאית את המגדל ותתנהל באופן ישיר מול הספקים. בבואם של הדיירים והנציגות להכריע בסוגיה זו עליהם לקחת בחשבון מספר שיקולים:
ניהול מגדלים הוא עניין מקצועי, בדגש על הטיפול האחזקתי המקצועי במגוון המערכות המורכבות המותקנות במגדלים, בניית מערכת גביה וניהול כספים, הוצאת חשבוניות וקבלות והנהלת חשבונות. לחברות ניהול גדולות יש יתרון בניסיון המצטבר, יכולתן בניהול משא ומתן עם הספקים ונותני השירות תוך ניצול היתרון לגודל. מעבר לכך חברות הניהול קשורות ביועצים ומומחים בכל תחום.
ניהול עצמי של המגדל בידי הנציגות כרוך בהקדשת זמן רב מחברי הנציגות, התייחסות לבעיות השונות בהתנהלות המגדל סביב השעון, התמודדות מול הדיירים השונים, התקשרות ישירה עם הספקים וחשיפה לתביעות בתחום העסקת כוח אדם. ניהול המגדל אינו דבר שנעשה כלאחר יד. לטווח הארוך קיים חשש שחלק מהמערכות והמבנה לא יטופלו כנדרש, ישחקו ועלות תיקונם בעתיד תהיה יקרה יותר. שחיקה מואצת של הבניין ומערכותיו כתוצאה מהזנחה, משפיעה במישרין על רמת החיים של הדיירים וירידת ערך הנכסים.
התקנון
כמות הדיירים במגדלים המודרניים זהה לכמות דיירים שהתגוררו בעבר במספר בניינים או בשכונה שלמה. לכן חשוב שימצא בקרב הדיירים תקנון מוסכם המגדיר כללי התנהגות ויסדיר את החיים המשותפים במגדל. בתקנון יש להתייחס לכללי התנהגות בבניין בנושאים כגון: עישון במקומות ציבוריים, אחזקת בעלי חיים, כללי התנהגות במקומות והמתקנים הציבורים, מועדון הדיירים, חדר כושר, בריכה, מדיניות לגבי הכנסת אורחים לבריכה, חניה בחניון, חניית אופניים ועגלות, מחסנים, הקמת רעש, תיאום כניסת קבלנים ועבודות במגדל, שטחי משחק לילדים, הנחיות להשלכת פסולת ועוד.
בחירת חברת ניהול
רצוי לקבל הצעות ממספר חברות ניהול בהתאם למפרט השירותים שקבעתם. המציעים יערכו סיור במגדל ומומלץ לקיים מפגש ראשוני עם חברת הניהול והתרשמות מבעלי החברה וגישתם לאופן ניהול המגדל.
בטרם בחירת חברת הניהול יש לבדוק את ניסיונה של חברת הניהול, המגדלים שבניהולה, התרשמות מהבעלים והמנהלים, האיתנות הפיננסית של חברת הניהול, תפיסת ההפעלה שלה לניהול המגדל, יכולות לתת מענה לבעיות ואירועים בשגרה ובחירום, זמינות 24/7 וקבלת המלצות.
חברת הניהול אמורה לכלול בהצעתה את אופן שיטת ההפעלה וניהול המגדל, המפרטים של סל השירותים שהחברה מתחייבת לבצע, טבלת תקציב מפורטת המציעה מחיר למ"ר, העלות לכל דירת מגורים ושיטת החישוב לפיה יחויבו הדיירים.
הניהול הפיננסי
מומלץ שחברת הניהול הנבחרת תפתח חברה בע"מ וחשבון בנק ייחודיים לפרויקט, כך שכל ההתנהלות הכספית והכספים שנגבים מהדיירים, החשבוניות, הקבלות והדוחות הכספיים והחשבונאים, יתנהלו בשקיפות מלאה וכמערכת סגורה, ללא כל קשר עם שאר הנכסים שמנוהלים על ידי חברת הניהול.
יש לקבוע את מנגנוני הפיקוח של הנציגות על ההתנהלות הכספית של חברת הניהול, לרבות יכולת צפייה בחשבון הבנק, קבלת דוחות כספיים, תכנון מול ביצוע על ההוצאות בהתאם לסעיפי התקציב, דוחות רבעוניים ודוחות שנתיים מבוקרים על ידי רואה חשבון.
כל הוצאה חריגה שאינה כלולה בסעיפי התקציב תובא לידיעה והחלטת נציגות הדיירים. לאחר אישורה יקבע המקור התקציבי למימון ההוצאה. חברת הניהול תתקשר ישירות בחוזים והסכמים עם הספקים ונותני השירות, והיא גם זו שתתנהל מולם. חברי הנציגות יקבעו את המדיניות ויערכו את הפיקוח והבקרה על חברת הניהול.
התנהלות
תקופת הכניסה והאכלוס במגדלים חדשים קריטית ומחייבת הערכות נכונה מוקדמת של הנציגות הדיירים וחברת הניהול. חברת הניהול והנציגות יקבלו בצורה מסודרת את המגדל והמערכות מהיזם וחברת הבניה ויוודאו שלמותם ותקינותם של המערכות, הימצאותם של כל מסמכי האחזקה והאחריות של המערכות, פרטי היצרנים הספקים ונותני השרות. בנוסף יקבלו מהיזם טבלת שטחים ובעלויות על הנכסים ורשימות דיירים שיהוו הבסיס לשליטה וגביית דמי הניהול.
טרם האכלוס מומלץ לקיים אסיפת דיירים כללית שתוקדש בין השאר לתדריך כללי לדיירים, על המערכות בבניין, נהלי ההתנהגות בשטחים הציבוריים והשימוש במתקנים. חברת הניהול תתדרך את הדיירים לתאם את מועדי העברת תכולת הדירות, בדגש על הקפדה ושמירה על השטחים הציבוריים. הדיירים גם יתבקשו לתאם עם חברת הניהול הכנסת קבלני שיפוץ ועבודות בתוך הדירות. הקבלנים יתאמו כניסתם עם חברת הניהול, יציגו ביטוחים וערבויות למקרה ויסבו נזק לשטחים הציבוריים או למערכות. יש לזכור שבתקופת האכלוס נדרש פיקוח הדוק למניעת נזקים ושמירת המגדל ומערכותיו.
הנציגות תקיים לפחות אחת לשנה אסיפת דיירים בהשתתפות חברת הניהול ובמהלכה תציג חברת הניהול את פעילותה ואת הדוחות הכספיים. חברות ניהול איכותיות יכולות למקסם עבור הדיירים את העובדה שמדובר בכוח קניה גדול. ביכולתן ליצור מועדון צרכנים ולהשיג הטבות לדיירים ברכישת מוצרים שונים, רכישת כרטיסים מוזלים להצגות, וייזום פעילויות תרבות ופנאי.
במגדלי יוקרה ביכולתה של חברת הניהול לספק לדיירים שירותים נלווים בתשלום, כגון שרותי קונסיירג' טיפול בדירה עת שהבעלים שוהים בחו"ל, הזמנת מונית ושרותי הסעה, שרותי קניות, טיפול בבעלי חיים, שרותי אחזקה בתוך הדירות ועוד. במקומות בהם קיים ביקוש, ביכולתה של חברת ניהול איכותית לנהל שרותי השכרה ומכירה של דירות המוצעות למכירה או השכרה.
תחזוקה מונעת
לתחזוקה מונעת של המגדל יש חשיבות רבה לתפקודו התקין של המגדל ושמירתו, לנוחיותם של המתגוררים בו. הזנחת מערכות יכולה לגרום להשבתת הבניין ולהוצאה כספית עתידית גדולה לדיירים בתיקון הנזקים. לשם כך חברת הניהול מחויבת להציג תוכנית אחזקה לשגרת טיפולים בכל מערכות המגדל, בחתך לפעילות יומית, שבועית, חודשית ושנתית. בתוכנית זו תפרט חברת הניהול אלו מהפעולות יעשו על ידה ואלו מהפעולות יעשו בידי חברות חיצוניות.
הערכות למצבי חירום
ההערכות למצבי קיצון וחירום הינה אחד מהשינויים הבולטים במגורים ברבי הקומות לעומת הבניינים הסטנדרטים אליהם הורגלנו בעבר.
החשש מאירוע שריפה במגדל רב קומות, מחייב הערכות מניעתית וכללי התנהגות מאוד ברורים של הדיירים ואנשי הביטחון (במגדלים בהם קיימים שרותי אבטחה). גילוי וזיהוי מהיר של האירוע
באמצעות החיישנים ופעילות מהירה ונכונה בדקות הראשונות, הן על ידי אנשי האבטחה או על ידי הדיירים, תמנע הסלמה באירוע, תצמצם נזקים ותמנע נפגעים בנפש.
אירועי הצפת מים מסבים נזק רב למגדלים, לדירות, למערכות הציבוריות ובעיקר פוגעות ומשביתות את המעליות. אין צורך להכביר במילים על משמעות החיים במגדל רב קומות ללא מעליות. היכולת לאתר במהירות הצפה ומנגד פעולה פשוטה של סגירת הברז הנכון סמוך לגילוי, תצמצם הנזק בצורה משמעותית. במגדלים החדשים מותקנים ספרינקלרים בדירות. פגיעה לא מכוונת באחד מהספרינקלרים, תביא להצפה מהירה ולשחרור כמות מים עצומה שעלולה להסב נזק רב. ידיעה ושליטה במיקום ברז השליטה הקומתי או המרכזי וסגירתו, תצמצם בצורה משמעותית את הנזק, תעשה את ההבדל בין אירוע מקומי לאירוע משמעותי שמסב נזק כבד לרכוש הפרטי והציבורי.
על מנת למנוע הסלמה באירועים מסוג זה, על חברת הניהול להכין נהלים למקרים ותגובות וכללי פעילות נכונה במצבי חירום כגון: שריפה, הצפת מים, מלחמה, רעידת אדמה וכו'. חברת הניהול מחויבת להדריך ולתרגל את אנשי האבטחה בהתאם.
במגדלים בהם אין שירותי אבטחה, חברת הניהול תתדרך ותתרגל את חברי הנציגות וכן מתנדבים נוספים מקרב הדיירים, שיוכרזו כנאמני בטיחות, ויוכלו לפעול נכון בדקות הראשונות של מצבי החירום. חברת הניהול אמורה גם לתדרך את כלל הדיירים בנהלי התנהגות ופינוי המגדל במצבי חירום, הגישה למדרגות החירום ולפתחי החירום.
חברת הניהול כחלק משגרת עבודתה, צריכה לטפל במערכות החירום במגדל ולשמור על כשירותם כגון: תקינות הגנרטור, תאורת החירום, תקינות גלאי האש עמדות הכיבוי ואביזרים השונים. מעבר לשמירה על הכשירות, על חברת הניהול לתרגל מפעם לפעם תרחישים שונים ולבדוק שהמערכות החירום אכן מתפקדות בהתאם לתוכנית הבטיחות של הבניין, כפי שנקבעה על ידי שירותי הכיבוי במתן ההיתר לאכלוס הבניין (טופס 4).
פעילויות אלו תעשנה את ההבדל בין אירוע מקומי לאסון רב נפגעים והן יגבירו את תחושת הביטחון ומוכנות הדיירים למצבי קיצון.
לסיכום, החיים בגורדי השחקים היא חוויה אך היא מחייבת שינוי בתפיסה הבסיסית של תרבות הדיור לה הורגלנו. השילוב של שיתוף פעולה של דיירים וחברת ניהול אמינה ומקצועית המתנהלת בשקיפות מלאה, יביאו לשיפור איכות החיים וחוויית המגורים במגדל וכמובן לשמירת ערך הנכס שלכם לאורך זמן.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
הדיירים ונציגיהם אמורים להיערך לטיפול במגוון רחב של בעיות הקשורות בחיים המשותפים, התמודדות עם מערכות וטכנולוגיות חדשניות וסוגיות בטחון ובטיחות מורכבות.
תא"ל במיל, מיקי בראל, מנכ"ל High Tower – ייעוץ וניהול בע"מ, אחת מהחברות המובילות לשירותי יעוץ ניהול ואחזקה המתמחה בניהול מגדלים, מציע לכם מספר טיפים כיצד לפעול בבחירת חברת ניהול איכותית, על מנת שתיהנו מאיכות חיים גבוהה ותשמרו על ערך הנכסים שבבעלותכם.
ראשית על הדיירים לבחור נציגות מקצועית מקרב הדיירים בדגש על אנשים העוסקים בתחומים כגון : נדל"ן, עו"ד, רו"ח ועוד. הנציגות היא זו שתבחר את חברת הניהול, תחתום עימה על הסכם עבודה, תייצג את הדיירים, תתנהל מולה ותבצע פיקוח ובקרה על התנהלות חברת הניהול ועמידה בתנאי הסכם.
על חברי הנציגות להיות מודעים לכך שמדובר בעבודה התנדבותית רבה ומאומצת, המחייבת השקעת זמן רב ולעיתים זוהי משימה כפוית טובה.
מומלץ שחברי הנציגות יעיינו טרם תחילת עבודתם בחוק הבתים המשותפים ובאתרים של תרבות הדיור ויכירו את הסביבה החוקית שבהם הם פועלים.
תכנון התקציב וסל השירותים
השלב הראשון הוא תכנון וקביעת סל השירותים לפי בחירת דיירי המגדל. בסל זה יש לכלול בין השאר את השירותים הבאים: שירותי שמירה בלובי כן/לא, במידה וישנם מתקנים ציבוריים במגדל כגון: בריכה חדר כושר, מועדון דיירים וכו', יש לקבוע את שעות הפתיחה בכל ימות השבוע, מהם יגזרו העלויות הכוללות הצבת מציל, מדריך חדר כושר, עלויות נלוות של אנרגיה למתקנים אלו, ניקיון ועוד.
נדרשת קביעה של שעות הניקיון הנדרשות למגדל ותדירות פעולות הניקיון של המגדל ומתקניו. נדרשת הערכה לעבודות הגינון ותדירותן במתחם. יש צורך למפות את כל המערכות האלקטרו מכניות במגדל: מעליות, מערכות מיזוג, משאבות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מאגרי מים, שוט אשפה, גנרטור, חדרי דחסן, מערכות בחניון (,CO מפוחים, מכפילי חניה), מערכות אינטרקום, מערכות בקרת מבנה, מצלמות ועוד. על בסיס זה תבנה תוכנית אחזקה מונעת ושגרת טיפולים למערכות. ישנן מערכות המחייבות על פי חוק, טיפול אישור והסמכה על כשירות בידי בעלי מקצוע (מעליות, מערכות גילוי וכיבוי אש, גנרטור ועוד).
סוגיה נוספת שיש לקחת בחשבון היא סוגיית הביטוח הכוללת כיסוי השטחים הציבוריים, כיסוי המערכות הציבוריות, כיסוי אש, שבר מכני, תביעות צד ג' ועוד. מומלץ להוסיף לתקציב סעיף לאירועים בלתי מתוכננים (כ 5% ) ובנוסף להקצות אחוז מהתקציב (בין 5%- 10%) שיוקצה לקרן פחת. לסל השירותים השלכה ישירה על עלות דמי הניהול לדיירי המגדל.
במגדלים חדשים מומלץ לגבות מלכתחילה את מלוא העלויות הצפויות גם לאחר שנת האחריות של המערכות. את העודפים שייווצרו בשנה הראשונה ניתן להפקיד בקרן הפחת או לרכוש בהם שיפורים בהוצאה חד פעמית למגדל כגון: מצלמות אבטחה, ריהוט ללובי, ריהוט לגינה הציבורית ועוד. גביית דמי ניהול מופחתים בשנה הראשונה, לא תאפשר גמישות תפעולית לנציגות, תאלץ גביה נוספת מהדיירים על כל הוצאה חד פעמית ותעורר משבר וויכוחים מיותרים בין הדיירים בנושא העלויות, עם תום תקופת האחריות, שעה שדמי הניהול יתייקרו בבת אחת בצורה משמעותית. תכנון זה יהווה את הבסיס למפרט ההצעות שתתקבלנה מחברות הניהול.
ניהול עצמי או חברת ניהול
בקרב דיירים וחברי נציגות עולה לעיתים הסוגיה, האם להשתמש בחברת ניהול או שהנציגות תנהל עצמאית את המגדל ותתנהל באופן ישיר מול הספקים. בבואם של הדיירים והנציגות להכריע בסוגיה זו עליהם לקחת בחשבון מספר שיקולים:
ניהול מגדלים הוא עניין מקצועי, בדגש על הטיפול האחזקתי המקצועי במגוון המערכות המורכבות המותקנות במגדלים, בניית מערכת גביה וניהול כספים, הוצאת חשבוניות וקבלות והנהלת חשבונות. לחברות ניהול גדולות יש יתרון בניסיון המצטבר, יכולתן בניהול משא ומתן עם הספקים ונותני השירות תוך ניצול היתרון לגודל. מעבר לכך חברות הניהול קשורות ביועצים ומומחים בכל תחום.
ניהול עצמי של המגדל בידי הנציגות כרוך בהקדשת זמן רב מחברי הנציגות, התייחסות לבעיות השונות בהתנהלות המגדל סביב השעון, התמודדות מול הדיירים השונים, התקשרות ישירה עם הספקים וחשיפה לתביעות בתחום העסקת כוח אדם. ניהול המגדל אינו דבר שנעשה כלאחר יד. לטווח הארוך קיים חשש שחלק מהמערכות והמבנה לא יטופלו כנדרש, ישחקו ועלות תיקונם בעתיד תהיה יקרה יותר. שחיקה מואצת של הבניין ומערכותיו כתוצאה מהזנחה, משפיעה במישרין על רמת החיים של הדיירים וירידת ערך הנכסים.
התקנון
כמות הדיירים במגדלים המודרניים זהה לכמות דיירים שהתגוררו בעבר במספר בניינים או בשכונה שלמה. לכן חשוב שימצא בקרב הדיירים תקנון מוסכם המגדיר כללי התנהגות ויסדיר את החיים המשותפים במגדל. בתקנון יש להתייחס לכללי התנהגות בבניין בנושאים כגון: עישון במקומות ציבוריים, אחזקת בעלי חיים, כללי התנהגות במקומות והמתקנים הציבורים, מועדון הדיירים, חדר כושר, בריכה, מדיניות לגבי הכנסת אורחים לבריכה, חניה בחניון, חניית אופניים ועגלות, מחסנים, הקמת רעש, תיאום כניסת קבלנים ועבודות במגדל, שטחי משחק לילדים, הנחיות להשלכת פסולת ועוד.
בחירת חברת ניהול
רצוי לקבל הצעות ממספר חברות ניהול בהתאם למפרט השירותים שקבעתם. המציעים יערכו סיור במגדל ומומלץ לקיים מפגש ראשוני עם חברת הניהול והתרשמות מבעלי החברה וגישתם לאופן ניהול המגדל.
בטרם בחירת חברת הניהול יש לבדוק את ניסיונה של חברת הניהול, המגדלים שבניהולה, התרשמות מהבעלים והמנהלים, האיתנות הפיננסית של חברת הניהול, תפיסת ההפעלה שלה לניהול המגדל, יכולות לתת מענה לבעיות ואירועים בשגרה ובחירום, זמינות 24/7 וקבלת המלצות.
חברת הניהול אמורה לכלול בהצעתה את אופן שיטת ההפעלה וניהול המגדל, המפרטים של סל השירותים שהחברה מתחייבת לבצע, טבלת תקציב מפורטת המציעה מחיר למ"ר, העלות לכל דירת מגורים ושיטת החישוב לפיה יחויבו הדיירים.
הניהול הפיננסי
מומלץ שחברת הניהול הנבחרת תפתח חברה בע"מ וחשבון בנק ייחודיים לפרויקט, כך שכל ההתנהלות הכספית והכספים שנגבים מהדיירים, החשבוניות, הקבלות והדוחות הכספיים והחשבונאים, יתנהלו בשקיפות מלאה וכמערכת סגורה, ללא כל קשר עם שאר הנכסים שמנוהלים על ידי חברת הניהול.
יש לקבוע את מנגנוני הפיקוח של הנציגות על ההתנהלות הכספית של חברת הניהול, לרבות יכולת צפייה בחשבון הבנק, קבלת דוחות כספיים, תכנון מול ביצוע על ההוצאות בהתאם לסעיפי התקציב, דוחות רבעוניים ודוחות שנתיים מבוקרים על ידי רואה חשבון.
כל הוצאה חריגה שאינה כלולה בסעיפי התקציב תובא לידיעה והחלטת נציגות הדיירים. לאחר אישורה יקבע המקור התקציבי למימון ההוצאה. חברת הניהול תתקשר ישירות בחוזים והסכמים עם הספקים ונותני השירות, והיא גם זו שתתנהל מולם. חברי הנציגות יקבעו את המדיניות ויערכו את הפיקוח והבקרה על חברת הניהול.
התנהלות
תקופת הכניסה והאכלוס במגדלים חדשים קריטית ומחייבת הערכות נכונה מוקדמת של הנציגות הדיירים וחברת הניהול. חברת הניהול והנציגות יקבלו בצורה מסודרת את המגדל והמערכות מהיזם וחברת הבניה ויוודאו שלמותם ותקינותם של המערכות, הימצאותם של כל מסמכי האחזקה והאחריות של המערכות, פרטי היצרנים הספקים ונותני השרות. בנוסף יקבלו מהיזם טבלת שטחים ובעלויות על הנכסים ורשימות דיירים שיהוו הבסיס לשליטה וגביית דמי הניהול.
טרם האכלוס מומלץ לקיים אסיפת דיירים כללית שתוקדש בין השאר לתדריך כללי לדיירים, על המערכות בבניין, נהלי ההתנהגות בשטחים הציבוריים והשימוש במתקנים. חברת הניהול תתדרך את הדיירים לתאם את מועדי העברת תכולת הדירות, בדגש על הקפדה ושמירה על השטחים הציבוריים. הדיירים גם יתבקשו לתאם עם חברת הניהול הכנסת קבלני שיפוץ ועבודות בתוך הדירות. הקבלנים יתאמו כניסתם עם חברת הניהול, יציגו ביטוחים וערבויות למקרה ויסבו נזק לשטחים הציבוריים או למערכות. יש לזכור שבתקופת האכלוס נדרש פיקוח הדוק למניעת נזקים ושמירת המגדל ומערכותיו.
הנציגות תקיים לפחות אחת לשנה אסיפת דיירים בהשתתפות חברת הניהול ובמהלכה תציג חברת הניהול את פעילותה ואת הדוחות הכספיים. חברות ניהול איכותיות יכולות למקסם עבור הדיירים את העובדה שמדובר בכוח קניה גדול. ביכולתן ליצור מועדון צרכנים ולהשיג הטבות לדיירים ברכישת מוצרים שונים, רכישת כרטיסים מוזלים להצגות, וייזום פעילויות תרבות ופנאי.
במגדלי יוקרה ביכולתה של חברת הניהול לספק לדיירים שירותים נלווים בתשלום, כגון שרותי קונסיירג' טיפול בדירה עת שהבעלים שוהים בחו"ל, הזמנת מונית ושרותי הסעה, שרותי קניות, טיפול בבעלי חיים, שרותי אחזקה בתוך הדירות ועוד. במקומות בהם קיים ביקוש, ביכולתה של חברת ניהול איכותית לנהל שרותי השכרה ומכירה של דירות המוצעות למכירה או השכרה.
תחזוקה מונעת
לתחזוקה מונעת של המגדל יש חשיבות רבה לתפקודו התקין של המגדל ושמירתו, לנוחיותם של המתגוררים בו. הזנחת מערכות יכולה לגרום להשבתת הבניין ולהוצאה כספית עתידית גדולה לדיירים בתיקון הנזקים. לשם כך חברת הניהול מחויבת להציג תוכנית אחזקה לשגרת טיפולים בכל מערכות המגדל, בחתך לפעילות יומית, שבועית, חודשית ושנתית. בתוכנית זו תפרט חברת הניהול אלו מהפעולות יעשו על ידה ואלו מהפעולות יעשו בידי חברות חיצוניות.
הערכות למצבי חירום
ההערכות למצבי קיצון וחירום הינה אחד מהשינויים הבולטים במגורים ברבי הקומות לעומת הבניינים הסטנדרטים אליהם הורגלנו בעבר.
החשש מאירוע שריפה במגדל רב קומות, מחייב הערכות מניעתית וכללי התנהגות מאוד ברורים של הדיירים ואנשי הביטחון (במגדלים בהם קיימים שרותי אבטחה). גילוי וזיהוי מהיר של האירוע
באמצעות החיישנים ופעילות מהירה ונכונה בדקות הראשונות, הן על ידי אנשי האבטחה או על ידי הדיירים, תמנע הסלמה באירוע, תצמצם נזקים ותמנע נפגעים בנפש.
אירועי הצפת מים מסבים נזק רב למגדלים, לדירות, למערכות הציבוריות ובעיקר פוגעות ומשביתות את המעליות. אין צורך להכביר במילים על משמעות החיים במגדל רב קומות ללא מעליות. היכולת לאתר במהירות הצפה ומנגד פעולה פשוטה של סגירת הברז הנכון סמוך לגילוי, תצמצם הנזק בצורה משמעותית. במגדלים החדשים מותקנים ספרינקלרים בדירות. פגיעה לא מכוונת באחד מהספרינקלרים, תביא להצפה מהירה ולשחרור כמות מים עצומה שעלולה להסב נזק רב. ידיעה ושליטה במיקום ברז השליטה הקומתי או המרכזי וסגירתו, תצמצם בצורה משמעותית את הנזק, תעשה את ההבדל בין אירוע מקומי לאירוע משמעותי שמסב נזק כבד לרכוש הפרטי והציבורי.
על מנת למנוע הסלמה באירועים מסוג זה, על חברת הניהול להכין נהלים למקרים ותגובות וכללי פעילות נכונה במצבי חירום כגון: שריפה, הצפת מים, מלחמה, רעידת אדמה וכו'. חברת הניהול מחויבת להדריך ולתרגל את אנשי האבטחה בהתאם.
במגדלים בהם אין שירותי אבטחה, חברת הניהול תתדרך ותתרגל את חברי הנציגות וכן מתנדבים נוספים מקרב הדיירים, שיוכרזו כנאמני בטיחות, ויוכלו לפעול נכון בדקות הראשונות של מצבי החירום. חברת הניהול אמורה גם לתדרך את כלל הדיירים בנהלי התנהגות ופינוי המגדל במצבי חירום, הגישה למדרגות החירום ולפתחי החירום.
חברת הניהול כחלק משגרת עבודתה, צריכה לטפל במערכות החירום במגדל ולשמור על כשירותם כגון: תקינות הגנרטור, תאורת החירום, תקינות גלאי האש עמדות הכיבוי ואביזרים השונים. מעבר לשמירה על הכשירות, על חברת הניהול לתרגל מפעם לפעם תרחישים שונים ולבדוק שהמערכות החירום אכן מתפקדות בהתאם לתוכנית הבטיחות של הבניין, כפי שנקבעה על ידי שירותי הכיבוי במתן ההיתר לאכלוס הבניין (טופס 4).
פעילויות אלו תעשנה את ההבדל בין אירוע מקומי לאסון רב נפגעים והן יגבירו את תחושת הביטחון ומוכנות הדיירים למצבי קיצון.
לסיכום, החיים בגורדי השחקים היא חוויה אך היא מחייבת שינוי בתפיסה הבסיסית של תרבות הדיור לה הורגלנו. השילוב של שיתוף פעולה של דיירים וחברת ניהול אמינה ומקצועית המתנהלת בשקיפות מלאה, יביאו לשיפור איכות החיים וחוויית המגורים במגדל וכמובן לשמירת ערך הנכס שלכם לאורך זמן.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
