ארז כהן
07/11/2013
לקראת כנס התחדשות עירונית URBAN 2013 , בתאטרון הבימה יום חמישי 7.11 , נערכה בדיקה כמה באמת דירות חסרות כיום בשוק הנדל"ן
המחסור של כ-100 אלף דירות בשוק הנדל"ן הקיים כיום איננו גזירה משמיים כלל ועיקר. גם העובדה שבמהלך העשור האחרון נבנו בממוצע בקושי 30 אלף דירות לשנה, במקרה הטוב, וגם היום מתקשה הממשלה לשבור את "תקרת הזכוכית" של 40 אלף דירות לשנה, איננה "כוח עליון". עובדה: במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, כשישראל כרעה תחת נטל קליטתם של מיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, השכילה הממשלה, תוך תקופה קצרה ביותר, להעלות את התחלות הבנייה לממוצע שנתי של כ-70 אלף בקירוב, ובשנה אחת אף נבנו כ-100 אלף דירות.
ראשיתו של המחסור דווקא במחצית הראשונה של העשור הקודם, 2000-2005, שנות משבר הדוט קום ואינתיפאדת אל אקצה, בהן הביקושים לדיור ירדו, ובהתאם גם מספר התחלות הבנייה לשנה, עד כדי ממוצע של כ-20-25 אלף יחידות דיור בלבד לשנה. כבר אז, לטעמי, היתה ממשלת ישראל צריכה לקחת בחשבון את המגמות העתידיות, את היציאה מהמשבר וכן את העובדה שגידול האוכלוסיה בישראל הינו הגבוה בעולם המערבי, עובדה שמחייבת ממוצע שנתי של 50-60 אלף דירות.
לשם המחשה: אם בשנת 2000, השנה בה החלה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, התגוררו בישראל כ-6 מיליון תושבים, כיום, 13 שנה בלבד אחרי, מתגוררים בארץ כ-8.1 מיליון, כלומר כ-2.1 מיליון יותר, כלומר צורך בתוספת של כ-500 אלף יחידות דיור חדשות. במהלך 13 שנים אלה מספר יחידות הדיור שנבנו לא הגיעו אפילו ל-400 אלף, מה שממחיש בחישוב מתמטי פשוט את בעיית המחסור בהיצע לעומת הביקוש.
לא במקרה הבעיה החמירה דווקא לאחר יציאת המשק מהמיתון, החל משנת 2005. לפתע הביקושים גדלו מאוד, המצב הכלכלי השתפר, הצמיחה עלתה ואתרי המכירות התמלאו בקונים. בתחילה הכל נראה שפיר: מלאי הדיור הקיים הספיק וגם רמות המחירים, שלא עלו בפועל בשנים 2000-2005, בפועל ירידת מחירי ריאלית, היו במחצית העשור הקודם סבירים בהחלט. אלא מאי? המלאי התדלדל והלך, ביחס לביקושים, והחל בהדרגה להיווצר מחסור בדיור, כשבד בבד רמות המחירים החלו לעלות, תחילה בהדרגה, בשנים 2005-2008, והחל מ-2009 אף לזנק.
למרבה הצער, במקום להתכונן למצב החדש ולנקוט ב"פעולות בלימה" ראויות, נקטה הממשלה ונקט בנק ישראל בדיוק במדיניות שרק האיצה מגמות אלה. בנק ישראל, בעיקר החל מ-2009, נקט במדיניות של ריבית נמוכה, זאת מתוך רצון לגיטימי לשמור על כלכלת ישראל, ובמיוחד בעידן של שווקים סוערים בכל העולם. הריבית הנמוכה, ללא ספק, היוותה גורם מרכזי בעליית מחירי הדיור, אבל, וזה אבל גדול, במדיה והיה מלאי תכנוני ושיווקי סביר, עליות מחירים אלה לא היו קורות. האם יכל בנק ישראל ויכלה הממשלה לנקוט במדיניות אחרת? בהחלט! למשל, ריבית דיפרנציאלית, אחת כללית ואחת ללוקחי המשכנתאות. החלטה כזו, לבדה, היתה ממתנת את עליות המחירים.
לא רק הריבית. הבעיות המבניות בשוק הנדל"ן וכן העדר רפורמה בחוק התכנון והבנייה, עובדה המביאה עד היום ביורוקרטיה בלתי נסבלת, היוו בשנים האחרונות גורם חשוב הן בעליית המחירים והן בעובדה שפוטנציאל היחידות המתכוננות לא גדל משמעותית. גם המיסוי הכבד, מע"מ ומיסים נוספים, תשומות בנייה, מחסור בעובדים זרים ועוד, השפיעו מאוד על השוק.
אולם הבעיה היתה ונותרה בנתון אחד מרכזי: היצע מתדלדל מול ביקוש עולה. כאן נכנס נושא ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם מדובר בפינוי בינוי כשחקן מרכזי וחשוב ביותר. ברגע שממשלת ישראל תעניק תעדוף ברור להתחדשות עירונית, תקצר ביורוקרטיה, תסייע ליזמים, תייצר מנגנונים יעילים שיוכלו "לפתוח את הפקקים" , אזי בהחלט פוטנציאל יחידות הדיור, הן בתכנון והן בשיווק וביצוע בעשור הקרוב, עשוי לעלות באופן משמעותי.
לשם המחשה: רק באיזור הביקוש שבין חדרה לאשקלון, ובמיוחד בגוש דן, ניתן לקדם במהלך עשור כ-200-220 אלף יחידות דיור חדשות, כלומר תוספת של כ-200-22 אלף לשנה.
המפתח לכך הוא בידי ראש ממשלת ישראל כ"מבוגר האחראי" ובידי ממשלת ישראל כולה. ברגע שיסמנו את ההתחדשות העירונית כיעד לאומי מרכזי עליון, בדיוק כמו "כיפת ברזל"(!) או "שרביט קסמים", נתחיל לראות תוצאות.
מאת ארז כהן, שמאי מקרקעין
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
