קרן מרדכי
21/11/2013
מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A3 באופק יציב של הסדרות במחזור אשר הנפיקה חברת אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין.
להלן פירוט סדרות אג"ח המדורגות שבמחזור (מיליוני שקלים):
הדירוג נסמך, בין היתר, על היקף פעילות ופיזור בולטים לטובה, ביחס לחברות הפועלות בענף המגורים בישראל, לרבות הפיזור הגיאוגראפי והגיוון בין סוגי הפרויקטים ופלחי קהל יעד; צבר קרקעות משמעותי בפיזור ארצי נרחב; תזרים משמעותי בגין הדירות שנמכרו וטרם נמסרו, במהלך השנים הקרובות, הנתמך בשיעורי מכירות גבוהים באופן יחסי, צפוי לתמוך ביחסי הכיסוי וביצירת מקורות משמעותיים לשירות החוב, זאת בנוסף לתוספת הנזילות בשל מימוש קניון עיר ימים בנתניה אשר הושלם לאחר ה-30.06.13 (חלק מהנזילות מהמימוש שימשה להקטנת חוב בנקאי); בהתאם לתחזיות, החברה ממשיכה להציג שיפור ברמת איתנותה, שיפור שאמור להתמשך בשל קיטון בהיקף החוב הפיננסי, בין היתר, בשל מימושי נכסים; שיפור משמעותי בנזילות ובנראות מקורות התזרים בחברה ביחס ללוח הסילוקין; שיעורי רווחיות סבירים לענף שעשויים להיוותר ברמתם הנוכחית וזאת בשל קיומן של מספר קרקעות אשר נרכשו לפני מספר שנים ועדיין רשומות לפי עלותן ההיסטורית.
אופק הדירוג היציב נסמך, בין היתר, על המשך קצב מכירות משמעותי בפרויקטים בביצוע של החברה, המצביע על שיעור מכירות גבוה ביותר בגין פרויקטים המסתיימים בטווח הקצר-בינוני, כך שוודאות התקבולים בגינם הינה גבוהה, באופן המקטין את רגישות החברה בטווח הקצר-בינוני להאטה בענף.
פירוט גורמי מפתח לדירוג
היקף פעילות משמעותי ביחס לחברות בענף; פיזור רחב של קרקעות הפונה לתמהיל מגוון של קהל יעד
נכון למועד דוח דירוג זה, לחברה פרויקטים בשלבי ביצוע שונים לבניית מעל 1,700 יח"ד (חלק חברה) בפרויקטים הכוללים בנייני יוקרה, דירות למשפרי דיור ודירות לזוגות צעירים, הן בגוש דן והן בערים בפריפריה. ההכנסות בגין יח"ד שנמכרו בפרויקטים אלו, צפויות לייצר תזרים משמעותי אשר יש בו כדי להוות מקור לתשלום התחייבויות החברה בטווח הבינוני. כ-55% מיח"ד הנמצאות בשלבי בנייה שונים כבר מכורות, ובהתייחס ליח"ד שבנייתן צפויה להסתיים בין המחצית השנייה של שנת 2013 לסוף 2014, שיעור המכירות הינו כ-85%. משכך, חשיפת החברה לסיכוני שוק בטווח הקצר הינה נמוכה יחסית (חשיפה לתנודתיות במחירי דירות והביקוש להן). להערכת מידרוג, הצלחת החברה ביישום האסטרטגיה למכירה מראש של יח"ד בפרויקטים מסוימים, שהשלמתם צפויה בטווח הארוך, כגון צומת עלית, מגדל מגורים בבת ים ופרויקטים בעיר ימים נתניה וקריית אונו, תורמת גם כן לשיפור פרופיל הסיכון וליכולת החברה לפתח את הפרויקטים הנ"ל, בעיקר ממקדמות מרוכשי דירות.
בהתאם לצבר הפרויקטים, שיעורי הרווחיות הגולמית בשנים הקרובות צפויים להמשיך ולעמוד על טווח של 20-25%, בין היתר, בשל התנופה החיובית בענף בשנים האחרונות. לחברה מספר קרקעות שנרכשו בעבר, במחירים נמוכים ממחירי השוק הנוכחיים. קרקעות אלו יסייעו לחברה לשמור על רמת הרווחיות הנוכחית גם בשנים הקרובות. מידרוג מעריכה כי בהתחשב באקלים הנוכחי בשוק הנדל"ן, בטווח הארוך, הרווחיות הגולמית הענפית צפויה להתייצב על שיעור של כ-15%-20%. ככל שהחברה תשלים פעולות בתהליך, להקטנת היקף הוצאות התקורה, הריבית והמס באופן שיביא לשיפור ביחסי הכיסוי הפרמננטיים, האמור עשוי להשליך לחיוב על הדירוג.
מגמת התחזקות האיתנות הפיננסית של החברה, בהתאם לתחזיות
יחסי האיתנות השתפרו משמעותית בשנים האחרונות, בין היתר, בשל הנפקות הון ובשל רווחים שוטפים, כך שההון העצמי ליום 30.06.13 עומד על כ-650 מיליון שקל לעומת כ-27 מיליון שקל ביום 31.12.2010. יצוין כי, לאחר קיטון בחוב הפיננסי בין 2010-2012, בין ינואר-יוני 2013 חל גידול בחוב הפיננסי. הגידול בחוב נובע מרכישת חלקה של מגדל בחברות הבנות, שיכון פיתוח ואזורים בניין, תמורת כ-138 מיליון שקל ובגין עסקת בעלי העניין עם בעל השליטה מר הרשי פרידמן, אשר העביר בתמורה למניות החברה קרקעות בירושלים ופולין, אשר משועבדות כנגד הלוואות בהיקף של כ-180 מיליון שקל. קרקעות אלו נרשמו בהתאם להערכות השווי למועד העברתם, בשווי של מעל 310 מיליון שקל. להערכת מידרוג, בשל השלמת מימוש קניון עיר ימים (לאחר ה-30.06.13, התקבלו כ-365 מיליון שקל מתוך תמורה של כ-390 מיליון שקל, כאשר היתרה צפויה להתקבל בשנת 2014) ושימוש בכ-200 מיליון שקל מתוך התמורה לקיטון במצבת החובות, החוב הפיננסי, נכון להיום, פחת בצורה משמעותית, באופן שצפוי להביא לשיפור נוסף ביחסי האיתנות בדוחות הכספיים.
נזילות טובה וודאות במקורות התזרימיים לצורך שירות החלויות בטווח הקצר- בינוני
נכון ליום 30.06.2013, לחברה יתרת נזילות של כ-180 מיליון שקל (בנטרול מזומנים מוגבלים בחשבונות ליווי בנקאי בהיקף של כ-110 מיליון שקל). בהתאם ללוח הסילוקין של ההתחייבויות הפיננסיות, פירעון קרן האג"ח השנתי עומד על כ-140 מיליון שקל בין 2014-2017 (סכום דומה גם נפרע במחצית השנייה של שנת 2013) וכ-60 מיליון שקל לשנה בין 2018-2021 (לאחר הגיוס, היקף הפירעון השנתי צפוי לגדול בכ-12-15 מיליון שקל). בנוסף, לחברות הבנות חוב סולו בהיקף של כ-115 מיליון שקל (הסכום עמד על כ-300 מיליון שקל במועד הדירוג הראשוני), וכן לחברה הלוואות כנגד קרקעות והלוואות במסגרת ליווי בנייה.
החברה מתכוונת לשרת את חובותיה, בין היתר, מיתרת הנזילות, ממסגרות אשראי לא מנוצלות, מהמזומנים המוגבלים, אשר צפויים להשתחרר במהלך השנים הקרובות וכן מפעילותה השוטפת, אשר צפויה לייצר תזרים משמעותי בשנים הקרובות. יצוין כי להערכת מידרוג, מקורות אלו הינם מספקים ביחס לעומס הפירעונות הצפוי. בנוסף, החברה מתכוונת להמשיך לפעול למימוש קרקעות שאינן בליבת הפעילות, הכוללות את יתרת הקרקעות בחו"ל וקרקעות לבניית נכסים מניבים ונכסים מלונאיים.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
