ארז כהן למגזין FUNDER >> "רוצים לקנות דירה? חכו למחצית השנייה של 2014"

 "איך מחירי הקרקע צריכים לרדת? "לדעתי אפשר לוותר על הערכת השמאי ואת זה אני אומר למרות שזה מנוגד לאינטרס שלי כשמאי"

ארז כהן, משפטן ושמאי מקרקעין, עמד עד מרץ 2011, בראש לשכת השמאים, גוף וולונטרי מאגד את פעילות שמאי המקרקעין בישראל, וחברים בו כ-1,200 שמאים.

מה הגורמים שהביאו את שוק הנדל"ן למצב שלו?
"שוק הנדל"ן, שוק הקרקע הוא שוק מונופוליסטי, המדינה היא הבעלים של 93% מקרקעות המדינה."

זה היה תמיד, אבל זה לא תמיד גרם לעלייה במחירי הקרקע
"המדינה גם יושבת על ברז השיווק, וגם אחראית על התכנון. רשות מקרקעי ישראל, שהיא הגוף המשווק, והגורם המתכנן הוא ועדות התכנון במשרד הפנים. בסוף התוצאה היא שהכל נמצא תחת ניהולה של המדינה.
אפילו אם מדברים על מכרזים, עדין מי שמחליט אילו קרקעות ישווקו ובאיזה היקף, ומה מחיר השיווק, זה המדינה."

נכון, אבל היתה ב-2011 מחאה חברתית. והממשלה הבינה שמה שהיה הוא לא מה שיהיה. ואנחנו קצת מעל לשנתיים בתוך הבלאגאן הזה. אתה מזהה שהמדינה לא רוצה לעשות כלום, או אולי רוצה להחמיר את הבעיה, או פשוט לא מסוגלת. 

"הבעיה בראש ובראשונה מוטלת לפתחה של המדינה – בין מוסדות התכנון, ובין רשות מקרקעי ישראל.
בשנתיים האלה מאז המחאה החברתית, המחירים רק עלו. למדינה יש אינטרס שהמחירים לא ירדו. כי זה משפיע על הכנסות המדינה, זה משפיע על יציבות הבנקים, זה משפיע על שוק העבודה. אין אינטרס לאף אחד מהפעילים בשוק הזה שהמחירים ירדו.
ועדיין המצב הנוכחי לא יכול להישאר.הרפורמות שנעשו, ונעשות בשנתיים האחרונות – אם זה רפורמה ברשות מקרקעי ישראל, שזו הרפורמה המשמעותית ביותר, אבל שלא עשתה שום שינוי. נעשו רפורמות ברשויות התכנון, רק עכשיו רואים רק את הניצנים הראשונים שלהן. משרד האוצר הקים גוף של דיור להשכרה.
נעשתה רפורמה במיסוי שתתחיל רק משנת 2014, הרפורמה בעצם מבטלת את הפטור של דירת מגורים מזכה. המגבלה תהיה רק על מי שהוא בעלים של דירה אחת בלבד. לכן מוקדם לראות תוצאות שלה. הרפורמה הזו תיצור המון בעיות, ולדעתי היא שגויה."

איזה עוד גורמים משפיעים?
"גורם נוסף זה הביצוע. בנייה דורשת שוק עבודה מקצועי, ועיקר הכח המיומן זה עובדים זרים. ישראלים לא הולכים לתחום. זה לא משהו שיצליחו לשנות. העלות היום של שעת עובד היא יותר משילשה את עצמה. והכוונה היא לעובד זר. העלות היא 50$ לשעת עבודה. זה מגיע בעקבות המחסור בעובדים זרים.

מעבר לעבודה, יש את חומרי הגלם שמחירם רק הולך ועולה. אם מרכיב עלות הבנייה של דירה היה 35-40%, זה מגיע ל-50% ויותר."

אתה אומר שמחירי התשומות עלו יותר מאשר עליית מחירי הדירות עצמן?
"מדד תשומות הבנייה עולה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן. מן הסתם אם המחירים לא היו עולים, זה היה מוריד את שווי הקרקע. זה כלים שלובים. תשומות הבנייה עולות משמעותית, ואת זה רואים כל הזמן, זה משפיע על מרכיב הקרקע שמן הסתם יצטרך לרדת כדי שנראה שינוי בשוק."

איך מחירי הקרקע צריכים לרדת
"לדעתי אפשר לוותר על הערכת השמאי ואת זה אני אומר למרות שזה מנוגד לאינטרס שלי כשמאי."

זה נועד מן הסתם לצורך מנהל תקין וציבורי. המדינה צריכה מישור ייחוס למחירים
"אבל במרכז זה לא משפיע, ובפריפריה זה מפריע בחלק מהמקרים.

 באזור המרכז המכרזים היו ברוב המקרים גבוהים מהערכת השמאי, ולכן באזור המרכז הערכת השמאי לא היוותה בעיה, זה אגב נכון כי השוק עולה. שמאי מעריך על סמך עסקאות שהיו בעבר. אם השוק הוא שוק יורד, הערכות השמאי במרכז יכולות להתהפך ולהיות גבוהות מהמכרזים. אנחנו מן הסתם עוד לא שם.

לגבי הפריפריה, הערכת השמאי כן היוותה בעיה, שם ההצעות היו, בלא מעט מקרים, נמוכות מהערכות השמאי."

"השוק לא יכול לשבת על הגדר לאורך זמן, אפשר לעמוד על הגדר מקסימום חצי שנה, ואז המגמה תשתנה ותתחיל לזוז כלפי מטה. יתכן שבתקופה הזו הרפורמות יתחילו לתת את אותותיהם. תהיה תזוזה מטה שתנוע בין 5-10%, באופטימיות זהירה." 

אז בכל זאת איך פותרים את הבעיה
"יש אפשרות למענקי מקום. עלתה אפשרות לפטור ממע"מ לזוג צעיר על דירה ראשונה. דיברו על פטור ממס רכישה. דיברו על להחזיר מענקי מקום. יש הרבה דרכים. המצב הנוכחי שבו זוג צעיר לא מצליח לקנות דירה, זה מצב רע חברתית. גם אם יש המון אינטרסים ולא רוצים להוריד את מחירי הדירות. אפשר עדין לתת תמריצים ישירות לרוכשי הדירות, לזוגות הצעירים. ההשפעה של זה על תקציב המדינה תהיה בשוליים. כמה כבר מע"מ משלום זוג צעיר על דירה ראשונה, הרי תגביל את זה נניח עד מליון וחצי שקל (אי אפשר מן הסתם לא להגביל את זה, כי זוג שרוצה לרכוש דירה ב-3 מליון שקל, לא צריך לקבל תמריץ או הטבה מהמדינה). אז כמה כבר זה יהיה בכסף? כמה דירות אנחנו מדברים עליהם? ואנחנו יוצרים רפורמה חברתית משמעותית."

כל הפתרונות לא יתנו מענה לבעיה במרכז
"בתור מדינה אתה לא יכול לתת תמריצים לגור במרכז. מי שרוצה לגור במרכז לא צריך לעזור לו. זו אמירה בעייתית של המדינה אם היא מסייעת למי שרוצה לגור במרכז. מה רע בראש העין. אם חבר, שזה גוף מעין פרטי יכול להביא דירות בפחות ממיליון שקל, למה המדינה לא יכולה לגרום לזה לקרות.

עוד אפשרות היא לעשות מכרז הפוך. המדינה, כבעלים של הקרקעות, אני אקבע מה מחיר הדירות שיהיו, ולפי זה אתה תיתן את מחיר הקרקע. לא חייבים לעשות את זה לכל הדירות, אבל קבלנים יצטרכו להתחייב על אחוז מסויים 30-40% מהדירות שהמחירים בהם יהיו מתחת למיליון שקל, לזכאים שהמדינה תקבע. את כל הדברים הללו ניתן לעשות, צריך רק לקבל החלטה. עיריית תל אביב היום מתנה הגדלת זכויות בנייה ב-20% שכירות בשכר דירה מפוקח."

הבעיה תהיה מי יזכה בזה. יבואו מאכרים, מקורבים, ואח"כ קבוצות לחץ, ויקבעו קריטריונים שלא יפתרו את הבעיה של מעמד הביניים, הפתרון בכלל בצד ההיצע
"הפתרון צריך להיות משולב, לא רק של הגדלת ההיצע. הניסיונות להגדיל את ההיצע לא הצליחו עד עכשיו לפתור את הבעיה."

מה תמונת המצב מבחינת עסקאות בשוק הנדל"ן כיום, מדברים על קיפאון בשוק
"רואים ירידה משמעותית בכמות העסקאות. גם כי לאנשים יש פחות כסף, וגם כי אנשים ממתינים על הגדר. עדין לא רואים ירידת מחירים, אבל המחירים גם לא ממש זזים. לא רואים עליות, אבל גם לא רואים ירידות. אנחנו בתקופת ביניים שהיא לא לכאן ולא לכאן."

מתי יגיע השינוי?
"השוק לא יכול לשבת על הגדר לאורך זמן, אפשר לעמוד על הגדר מקסימום חצי שנה, ואז המגמה תשתנה ותתחיל לזוז כלפי מטה. יתכן שבתקופה הזו הרפורמות יתחילו לתת את אותותיהם. תהיה תזוזה מטה שתנוע בין 5-10%, באופטימיות זהירה."

זה אומר שאנחנו אופטימיים? לראשונה אני שומע מישהו אופטימי על השוק הזה – הקבלנים אומרים שהם לא חלק מפתרון הבעיה, הבנקים נהנים מהמצב, ראינו את הדוחות הכספיים שלהם. המדינה אמביוולנטית. היחידים שסובלים זה הרוכשים, אז בעצם מי שנמצא על הגדר, אפשר להגיד לו להישאר על הגדר, כי המצב ישתפר במחצית השנייה של 2014.

"אני מניח שכן. עוד מעט נראה שינוי מגמה."

יש משהו נוסף שאפשר לעשות?
"בכל הערים, יש אזורי תעשייה זעירה שחדלו מהשימוש המקורי של מסחר ותעשייה זעירה. זוחלים לשם שימושי מגורים, שהיום זה נעשה באופן לא חוקי. אפשר להסב בניינים באזורים האלה ללופטים למגורים. זה לא אמור לקחת יותר מחצי שנה עד שנה עבודה, כולל האישורים, וזה יכול להיות פתרון נקודתי מעולה. מה גם שזה רלבנטי בעיקר למרכזי ערים. כמובן הכל בפיקוח, ויצטרכו לקבל היתרים מתאימים, והכל בצורה מסודרת. השימוש של המבנים הללו כיום הוא להשכרה בשכר מאוד נמוך לשימוש האפשרי, וזה פתרון שיכול להועיל לכולם. זה יכול להיות שימוש שיכול לתרום באופן משמעותי להיצע המיידי, וגם לטפל בשכר הדירה. שכר הדירה זה שוק שהמדינה אין לה סיכוי להתמודד בו. מתוך המכרזים שהמדינה הוציאה, רק שניים הצליחו. זה פתרון אפשרי, ראוי, מידתי, ומיידי.

 "כמה כבר מע"מ משלום זוג צעיר על דירה ראשונה, הרי תגביל את זה נניח עד מליון וחצי שקל (אי אפשר מן הסתם לא להגביל את זה, כי זוג שרוצה לרכוש דירה ב-3 מליון שקל, לא צריך לקבל תמריץ או הטבה מהמדינה). אז כמה כבר זה יהיה בכסף? כמה דירות אנחנו מדברים עליהם? ואנחנו יוצרים רפורמה חברתית משמעותית"  

מה עם חלוקת דירות?
אני הייתי בעד. אני מסכים שזה צריך להיות בפיקוח. גדעו את השוק לחלוטין. יש איזורים שיש בהם דירות מאוד גדולות, למשל שיכון ל' בתל אביב, עם דירות של 120-140 מטר שגרים בהם זוג. זה גם סוג של פתרון זמין.

מה שצריך היה לעשות זה לא להגיד שאסור בכל מקום, אלא להגיד איפה כן אפשר ברמה נקודתית. אלה פתרונות מצויינים לשוק השכירות. תחת הגבלות של גודל, ותשתיות מתאימות.

בחודש אוגוסט התבטאת שאנחנו הולכים לסחרור מחירים נוסף, איפה ההערכה הזו נכון להיום?
אנחנו מתמתנים עם ההערכה.

 

מאת: משה מימון
 

ניתן למצוא פוסטים נוספים של משה במקומות האלה:

בלוג המחלקה למימון ​, בי"ס למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למנהל​: finance.colman.ac.il

בלוג אנרגיה כחולבן: blog.tapuz.co.il/israelenergy

​​בלוג אישי: www.maimonolog.com





הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.