קרן מרדכי
29/12/2013
מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Aa3 באופק יציב לסדרות האג"ח 3, ה', ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת גב ים לקרקעות. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבה של סדרה קיימת, בסכום של עד כ- 200 מיליון שקל ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש לצרכי מחזור ולפעילות שוטפת.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 25.12.2013. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
הדירוג נסמך, בין היתר, על מצבת נכסים מניבים איכותית, המפוזרת באזורי ביקוש בישראל. מצבת הנכסים שומרת לאורך השנים על שיעורי תפוסה גבוהים, העומדים בממוצע על כ-95%, כאשר לחלק מנכסי החברה יתרונות יחסיים על מתחריהם בשל סביבת העבודה, התשתיות והשירותים הנלווים שניתנים לשוכרים. החברה פועלת להרחבת תיק הנכסים שלה במתחמים קיימים וחדשים, תוך שמירה על יתרונה היחסי במתן שירותים נלווים אלו; פיזור נרחב של שוכרים, בעלי חוסן פיננסי, מסייע להקטנת פרופיל הסיכון; קצב מכירות גבוה ותחילת מסירת יח"ד בפרויקט בניה למגורים בייזום החברה, ביחד עם שותף נוסף, תורם לנראות התזרים העתידי מהפרויקט (הפרויקט מוצג בדוחות החברה לפי שיטת השווי המאזני); מוניטין וותק החברה וכן נגישות למקורות מימון בנקאיים וחוץ בנקאיים; נזילות וגמישות פיננסית בולטים לטובה לאורך זמן, כפי שבא לידי ביטוי בהיקף נכסים לא משועבדים העולה על 3.7 מיליארד שקל; שמירה על יחסי כיסוי בולטים לטובה לאורך זמן.
להערכת מידרוג, השחיקה המסוימת ביחסים ליום 30.09.13 נובעת בעיקרה מאירועים לא פרמננטיים, כגון רווח ממכירת קרקעות בשנים קודמות וכן תשלום ריבית אג"ח, שאינו מתפלג באופן שווה לאורך השנה באופן הגורע, מהתזרים לתקופה. בנוסף, החברה ביצעה השקעות ניכרות בפרויקטים בייזום שטרם תרמו לתזרים הפרמננטי. כך לדוגמה, מידרוג מציינת לחיוב את התקדמות החברה בהשכרות בפרויקטים בייזום בהרצליה, באר שבע וחיפה, בין היתר, לחברות מובילות כגון: Apple ו-Microsoft, באופן שצפוי לתרום ל-FFO, ליחסי הכיסוי ולהון העצמי בטווח הבינוני-ארוך; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות. מנגד, פעילות החברה מרוכזת בישראל בלבד וחשופה לכלכלתה ובייחוד לענף ההיי-טק; חלק ניכר מה-NOI ושווי הנכסים עודו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים; חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס לתזרים הפרמננטי.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
