מודלים כלכליים >> "הרוב המכריע של התמורה מהפטור מהמע"מ יישאר אצל הקבלן. וכי למה ומדוע ייתן קבלן, לזוג הצעיר, סתם כך, סכום של כ- 200,000 ₪ ?"

ענף הדיור בישראל מאופיין בהיצע קשיח יחסית, והמחירים בו עולים בצורה קיצונית ב-7 השנים האחרונות. מצב זה ידוע, ברור ומוגדר בכלכלה כמצב קלאסי של עודף ביקוש. הפתרון הכלכלי לעודף ביקוש זה הוא הגדלת ההיצע באמצעות הסרת חסמים בירוקרטים חסרי הגיון והפשרה מסיבית של קרקעות המדינה לבניה בכל אזורי הארץ השונים, שכן להיצע הדירות אין מגבלה אמתית גם לא במדינת ישראל אפילו עם 50 מיליון נפש .

הממשלה היא בעלת 93% מהקרקעות במדינה והיא גם בעלת 100% מהאוויר מעל (קובעת את גובה הבניין, כלומר את מספר הדירות לדונם). כיוון שהממשלה אמורה למשול, הכול תלוי בה ורק בה. להפשיר קרקעות לא לוקח שנים, זה יכול לקרות באופן מידי. הדרך ידועה, פשוטה וכתבנו עליה רבות. ברגע שפקידיה ושריה של הממשלה יחליטו לפתור את בעיית הדיור בדרך המקובלת של הגדלת ההיצע הם יצליחו בכך, כבר בצהרי היום.

באמצעות חוק "הוראת שעה", המחייב הפשרת קרקעות ל- 50 אלף יחידות דיור לשנה, כל שנה, במשך 10 שנים, תיפתר בעיית עודף הביקוש. ההפשרה תעשה בהתאם לאזורי הביקוש (כל ישוב לפי חלקו היחסי באוכלוסייה), במכרזים הפתוחים לכולם, ללא מחיר מינימום )כלומר, אפשר שיהיה גם מחיר שלילי) ותוך התחייבות הקונה לסיים את הבניה בתוך 5 שנים. חוק זה, אם יחוקק עכשיו, יעשה מיד את "העבודה", כי כולם יבינו את המשמעות של 500 אלף דירות נוספות בעשור הקרוב להיצע הקרקע של הקבלנים. כך תיפתר מידית בעיית הדיור בישראל.

העובדה שלא מפשירים אינה הוכחה שאין אפשרות
העובדה שלא מפשירים עדיין מספיק קרקעות אינה הוכחה שלא ניתן לעשות זאת ושיש לאמץ פתרון אחר, שרבים חושבים שהוא שגוי. גם המצב הקיים שלתל אביב אין עדיין רכבת תחתית, למרות הדיבורים הרבים, אינו אומר שיש לפתור את בעיית התחבורה בתל אביב לטווח הארוך, באמצעות שיירות של גמלים.
בעולם יודעים לבנות רכבת תחתית, ויכולים לבנות אותה גם לתל-אביב. הפתרון לבעיית התחבורה בתל אביב יהיה בסופו של דבר באמצעות רכבת תחתית ולא שיירות גמלים. אם רוצים, ניתן להתחיל כבר היום בבניית הרכבת התחתית (הקו האדום והקו הירוק) ולסיימה עד סוף שנת 2020. הרכבת התחתית תתרום אגב גם לפתרון המחסור בהיצע דירות במרכז תל אביב.

הורדת המע"מ לחלק קטן מהאוכלוסייה, שיחליט אולי לקנות דירות חדשות (הרוב דווקא קונים דירות יד שנייה, וזה נכון יותר), תביא אולי, תיאורטית, לשיווי משקל חדש שיהיה במחיר קצת יותר נמוך ובכמות קצת יותר גדולה. הדבר תלוי "בגמישות ההיצע". ככל שההיצע קשיח יותר, כלומר גמיש פחות, המחיר ירד פחות והכמות תגדל בפחות. בהיצע קשיח לחלוטין המחיר לא ישתנה כלל והכמות לא תגדל. נתונים אמפיריים מראים כי בטווח הקצר, היצע הקרקעות הזמינות לבניה בישראל הינו קשיח מאוד, כלומר ההשפעה על המחירים תהיה קטנה מאוד.
לכן, גם אם תיאורטית ירד במקצת המחיר, הרוב המכריע של התמורה מהפטור מהמע"מ יישאר אצל הקבלן. כי למה ומדוע ייתן קבלן, לזוג הצעיר, סתם כך, סכום של כ- 200,000 ₪ ? הרי הביקוש קיים ונשאר, והצעירים היו מוכנים לשלם. הקבלן בוודאי יסביר שהדירה "הזו" היא דירה איכותית יותר מבעבר ולכן היא עולה יותר (ללא המע"מ) בהשוואה לדירה שמכר בעבר.

כיוון שעל פי התכנית יורידו את המע״מ רק לחלק קטן מרוכשי הדירות, ההשפעה תהיה להערכתנו קרובה לאפס. כי איך צעירים

שקונים דירת יד שנייה יקבלו את אותה הנחה של 200,000 ₪ ? מאיפה בדיוק זה יחלחל אליהם? מעודף הביקוש?

המשמעות המאקרו כלכלית של מהלך זה פשוטה. המדינה תיתן לקבלנים כ-3 מיליארד ₪ בשנה (בפטור ממע"מ), כאשר היא תיקח סכום זה ממשלם המיסים, אולי אפילו באמצעות העלאת המע"מ על שאר המוצרים, או אי הורדתו ("אין ארוחות חינם").

אולם להערכתנו, סיכויי היישום של התכנית במציאות של היום נמוכים למדי. כיוון שניתן להראות בעזרת סימולציות שהשפעת התכנית על המחירים בשוק הדיור צפויה להיות שולית, אם בכלל, סביר שבסופו של דבר יצליחו אנשי המקצוע באוצר לעצור זאת. גם בג"צ יכול לעצור את התכנית, וכלל לא ברור שהיא תעבור בכנסת. אנו מעריכים שבסוף יפשירו קרקעות – "תמיד ישראל עושה את הדבר הנכון, כמה חבל שהוא הדבר האחרון".

אנו יודעים שכלכלה אינה מדע מדויק ולכן ניתוח של השפעות כלכליות הינו תחום מדעי לא פשוט. בעיקר קשה לחזות את עיתוי ההשפעה. אולם בישראל יש הרבה מאוד כלכלנים מיומנים ומנוסים אשר עיסוקם הוא בכלכלה, ושלמדו ולימדו את מדע הכלכלה במשך שנים, גם בטובות שבאוניברסיטאות העולם.

האם לא כדאי לשמוע את אלו שתורתם (כלכלה במקרה זה) אמונתם ? האם לא כדאי להתחיל קודם כל עם מה שצריך היה לעשות כבר מזמן - להגדיל את ההיצע, ועכשיו ?

למה התכנית אטרקטיבית ? כי היא מעשה קסם !
הבעיה המטרידה והקשה העומדת בפני הציבור הרחב היא שהציבור רוצה שמחיר דירתו לא ירד חס ושלום, אבל שילדיו יקנו דירות בהנחה של 20% לפחות. הפשרת קרקעות מפחידה מאוד, כי משמעותה שהמחירים של כל הדירות, ירדו !

ופתאום, הביאו לנו "תכנית קסם" שתעשה את הבלתי יאומן, תשמור על ערך הדירות שלנו ואולי אף תצליח להמשיך ולהעלותם, אבל ילדינו יקבלו דירות במחיר זול.
עם הבטחה שכזו אין כל סיכוי להתחרות וכל שנדרש עתה הוא "אמונה" בקסם.

מתוך אתר מודלים: https://www.modelim.co.il/



הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.