פסגות ברוקראז` בתחילת סיקור לאטריום נדל"ן >> חשיפה טובה למרכז מזרח אירופה‎

להלן תקציר עבודת תחילת הסיקור של נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז', לחברת הנדל"ן אטריום.
 
אטריום: חשיפה טובה למרכז מזרח אירופה

* אטריום הינה אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות במרכז מזרח אירופה (CEE) ונשלטת ע"י גזית גלוב (40%) וקרן הנדל"ן Apollo  (כ-14%). כמו מרבית הפעילות של גזית גלוב, גם אטריום פועלת באחזקה, ניהול וייזום של מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.

* פעילות החברה: הפעילות של אטריום בפולין מהווה כמחצית משווי הפעילות של החברה. לאור מצבה הטוב יחסית של כלכלה זו אטריום תמשיך להתרחב במדינה זו. בצ'כיה לחברה נכס אחד גדול והרבה נכסים קטנים שההכנסה מהם ירדה במעט בשנה האחרונה. ברוסיה פועלת החברה בעיקר בערים בגודל בינוני לצד פעילות קטנה יחסית במוסקבה וסנט פטרסבורג. לא צפויה התרחבות בפעילות ברוסיה. נציין כי כרגע לא מורגשת פגיעה בפעילות למרות המתיחות הפוליטית, אך היחלשות הרובל עשויה בעתיד לפגוע בפדיונות השוכרים.  בנוסף פועלת החברה בהונגריה, סלובקיה (נכס מהותי אחד), לטביה ורומניה.

* מצב פיננסי: המצב הפיננסי מצוין עם מזומנים בהיקף של כ-300 מ' יורו וחוב נטו של כ-540 מ' יורו הממנפים היקף נכסים של כ-2.8 מיליארד יורו (שיעור מינוף נמוך מ-20%). החוזקה הפיננסית התבטאה בהעלאת הדירוג לדירוג השקעה והנפקה אג"ח ל-7 שנים בריבית קבועה של 4%.

* יזמות וקרקעות: לסוף 2013 במאזן החברה היו נכסי קרקעות ופיתוח בהיקף של כ-580 מ' יורו, המהווים סימן שאלה עבור המשקיעים. כיום ירד הסכום ל-430 מ' יורו לאור השלמת פרויקט בפולין ומכירת קרקע בטורקיה תמורת 47 מ' יורו, 27% מתחת למחיר הספרים. כ-25 מ' יורו הם בגין פרויקטים בפיתוח, ועוד כ-110 מ' יורו בגין קרקעות בפולין שם המצב סביר. הפחתנו כ-140 מ' יורו מהשווי בעיקר בגין קרקעות ברוסיה וטורקיה בהן אין צפי לפיתוח בתקופה הנראית לעין.

* צפי לעתיד: האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב הינה להתמקד בנכסים מרכזיים בערים גדולות, מתוך הנחה שאוכלוסיית העולם תתרכז יותר באזורים אלו בעתיד. אסטרטגיה זו מיושמת גם באטריום שלהערכתנו תמשיך לרכוש נכסים גדולים ומרכזיים כפי שעשתה בשנים האחרונות. מצבה הפיננסי מאפשר לה להתמודד על כל נכס מהותי באזור, כולל במדינות בהן היא כמעט ולא פועלת כיום. רכישות משמעותיות יעזרו לחברה לשפר את התשואה על ההון ואת תשואת ה-FFO הנפגעות כיום  מהיעדר מינוף.

* דיבידנד: החברה תחלק ב-2014 דיבידנד בהיקף של 0.24 יורו המגלם תשואה נאה כ- 6%.

* בשורה התחתונה: אטריום הינה חברה מובילה וחזקה בעלת פיזור גיאוגרפי רחב והתמקדות בנכסים מובילים בערים מרכזיות לצד נכסים אזוריים קטנים יותר. מאז נרכשה ע"י גזית גלוב עברה מהפיכה ניהולית, תפעולית ופיננסית ושיפרה את ביצועיה וניהולה בצורה מהותית. אנו סבורים כי החברה תמשיך להתרחב בנכסים מרכזיים בעיקר באמצעות רכישות שיגדילו את תשואת ה-FFO ואת התשואה על ההון ויגדילו את הערך למשקיעים. אנו סבורים כי החברה מתומחרת בחסר, הן בשל קושי בתמחור קרקעות והן בשל שמרנות טבעית של משקיעים בכל הקשור למזרח אירופה. גם המצב הפוליטי ברוסיה פוגע כרגע במניה. אנו סבורים כי ברמות מחירים אלו ההשקעה במניה (הנסחרת במכפיל הון של 0.66 בלבד – הנמוך בקבוצת הייחוס) אטרקטיבית ומשיקים סיקור במחיר יעד של 5 יורו למניה, גבוה בכ-25% ממחיר המניה בשוק.

 
Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש.   הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו.   המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו.  המידע המופיע בדוח זה  מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה.  מודגש כי אין פסגות ני"ע  ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח.  פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך  התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
 
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.  
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.
 


הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.