ענף הנדל"ן למגורים-סיכום רבעון ראשון 2014‎

ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון ראשון 2014

עיקרי הממצאים:

• ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 26 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. מאז תחילת של 2013 ניכרת תנודתיות גבוהה בכמות העסקאות ברמה הרבעונית, זאת לאחר עליה רצופה אשר אפיינה את שנת 2012 וירידה רצופה שאפיינה את 2011.
• את הירידה בעסקאות ברבעון הראשון הובילו הזוגות הצעירים, עם ירידה של 26% לעומת הרבעון הקודם. משקלם בסך העסקאות ירד ל-37%, השיעור הנמוך ביותר בשנים האחרונות. ירידה בולטת במיוחד באזור חיפה, אשר ניכרת בו מאז תחילת 2013 השפעת הגבלות המימון של בנק ישראל.
• רמה גבוהה יחסית של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור המרכז (לא כולל ת"א). זאת הן על רקע שיווק של פרויקט רחב היקף בראש העין והן על רקע הסטה של ביקושים גם בדירות יד שניה לעבר ערים "זולות" יחסית.
• כשליש מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון היו דירות חדשות. 80% מתוכן היו בטווח מחיר של עד 1.6 מיליון ₪.
• ירידה של 20% ברכישת דירות ע"י משקיעים. במקביל נרשמה ירידה ברמת מחירי הדירות שרוכשת אוכלוסייה זו, בפרט ברמות המחיר הנמצאות תחת שיעורי המס הגבוהים שנוספו באוגוסט אשתקד.
• אזור ת"א בולט עם עליה של 7 נקודות אחוז במשקל המשקיעים בסך העסקאות  בהשוואה לרבעון האחרון של 2012, עם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל (לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית). הסבר מרכזי לכך הינו רמות ההכנסה הגבוהות של רוכשי הדירות להשקעה בת"א. גידול ניכר במשקל בעלי "חברות ארנק" בקרב אוכלוסייה זו.
• ירידה של 24% במכירות המשקיעים ברבעון הראשון, עם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. העובדה לפיה שיטת החישוב הינה לינארית ביחס למשך תקופת ההחזקה בנכס, יש בה כדי למתן את הירידה במכירות המשקיעים. 42% ממוכרי הדירות להשקעה ברבעון הראשון החזיקו יותר מדירה אחת, שיעור כפול ממשקלם בסך אוכלוסיית המשקיעים.
• רכישת דירות יד שניה ירדה בשיעור של 25%, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות חדשות. אחד ההסברים לכך הינו רף ההשוואה הגבוה בפלח השוק של דירות יד שניה (רמת שיא ברבעון הקודם), על רקע מכירות מוגברות של משקיעים באותו הרבעון.
ברבעון הראשון של 2014 נרשמה ירידה חדה של 21% במספר העסקאות בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. תנודתיות גבוהה במספר העסקאות מאז תחילת 2013
האזורים שהובילו את הגידול בעסקאות ברבעון האחרון של 2013, הובילו גם את הירידות ברבעון הראשון של 2014. זאת למעט אזור ירושלים, בו נמשכת החולשה במכירות זה הרבעון השני ברציפות, עם סיומו של מבצע "מענק ירושלים".
ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 25.6 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרמת השיא במספר העסקאות שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. בהשוואה לרבעון הראשון של 2013 לא חל שינוי במספר העסקאות. כאשר בוחנים את ההתפתחות בכמות העסקאות ברמה הרבעונית ניכרת תנודתיות גבוהה בחמשת הרבעונים האחרונים, זאת לאחר עליה רצופה במספר העסקאות אשר אפיינה את שנת 2012 וירידה רצופה אשר אפיינה את שנת 2011.

תרשים 1
 

הירידה במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה. באזורי ת"א והמרכז נרשמו שיעורי ירידה גבוהים מאלו שנרשמו ברמה הארצית, אולם באזורים אלו גם נרשמו שיעורי הגידול הגבוהים ביותר במספר העסקאות ברבעון האחרון של 2013. מנגד, באזור ירושלים, אשר רשם עליה מתונה של 7% ברבעון האחרון של 2013 (לעומת עליה של 29% ברמה הארצית) נמשכה החולשה במספר העסקאות ברבעון הראשון של 2014, עם ירידה של 27% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית). סך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2014 באזור ירושלים עמד על 2.5 אלפי דירות, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה מאז הרבעון הראשון של 2012, אשר עמד עדיין בצל המחאה החברתית (ראה תרשים 2). ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה במספר העסקאות באזור ירושלים ברבעון הראשון של השנה הקיפה את כל הסגמנטים של השוק, בעוד שברבעון האחרון של 2013 קיזזו רכישות מוגברות של המשקיעים ומשפרי הדיור את הירידה החדה שנרשמה כבר באותו הרבעון ברכישות הזוגות הצעירים, עם סיומו של מבצע "מענק ירושלים".

תרשים 2
 

לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון ראשון 2014
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון ראשון 2013  ב-%	שינוי לעומת רבעון רביעי 2013, ב-%
אזור המרכז¹	4,054	8.9	23.6-
אזור ירושלים	2,514	8.9-	26.8-
אזור חיפה	3.716	4.5-	22.4-
אזור ת"א	2,319	6.0-	26.0-
אזור חדרה	1,154	14.4-	20.9-
אזור טבריה	766	9.2	6.9
אזור נצרת	698	0.6	13.8-
אזור נתניה³	2,522	5.5	18.6-
אזור רחובות²	4,371	2.5	14.3-
אזור ב"ש	3,496	9.3	20.1-
ארצי	25,610	0.7	20.5-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר. הערות: ¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד. ²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה. ³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.

ירידה חדה של 26% ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון. משקלם בסך העסקאות ירד ל-37%, השיעור הנמוך ביותר בארבע השנים האחרונות.    
ירידות בולטות באזורי הפריפריה ובאזור חיפה. ירידה חדה במכירות המשקיעים באזור זה ומגבלות בנק ישראל הביאו את רכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה לרמה הקרובה לזו שנרשמה עם פרוץ המחאה החברתית ב-2011.

ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 9.4 אלפי דירות ע"י מי שהיתה להם זו דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). זוהי הרמה הנמוכה ביותר של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים מאז הרבעון הראשון של 2012, אשר עמד עדיין בצילה של המחאה החברתית. בהשוואה לרמת השיא במספר העסקאות שנרשמה ברבעון האחרון של 2013 מגיע שיעור הירידה ברכישות הזוגות הצעירים ל-26%, שיעור הירידה הרבעוני הגבוה ביותר שנרשם בסגמנט זה של השוק בארבע השנים האחרונות.

תרשים 3
 

 

הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בולטת במיוחד באזורי חיפה והפריפריה. סך רכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה ברבעון הראשון של 2014 עמד על 1.3 אלף דירות, ירידה של 33% (בהשוואה לרבעון הקודם) וירידה של 5 נקודות אחוז במשקלם בסך העסקאות באזור (לעומת ירידה של 2 נקודות אחוז במשתנה זה ברמה הארצית). בנוסף, רמה זו של רכישות גבוהה ב-8% בלבד בהשוואה לרמת השפל ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה שנרשמה ברבעון האחרון של 2011, רבעון אשר עמד בצילה של המחאה החברתית (ברמה הארצית עומד פער זה על 20%).

ניתוח הממצאים מלמד כי אחד הגורמים לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה ברבעון הראשון של השנה מוסבר בירידה החדה במכירות המשקיעים באזור, לאחר רמות השיא שנרשמו ברבעון האחרון של 2013, לפני כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. בהקשר זה יש לציין כי קרוב לחמישית מרכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה מקורו בדירות שמכרו משקיעים (ברמה הארצית עומד שיעור זה על פחות מ-14%).  

בנוסף, כאשר בוחנים את התפתחות הרכישות של הזוגות הצעירים באזור חיפה בשנים האחרונות ניתן להבחין (ראה תרשים 4) כי בתחילת 2013 החלה ירידה ברכישות אלו, לאחר עליה רצופה מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון השלישי של 2011, עם פרוץ המחאה החברתית. ניתן להניח כי אחד הגורמים לתפנית זו היה החמרת תנאי המימון למשכנתאות של בנק ישראל, שנכנסו לתוקף בסוף 2012. בהקשר זה יש לציין כי בין הרבעון הרביעי של 2012 לרבעון האחרון של 2010 נרשמה עליה של 30% במחירה הממוצע של דירה שנרכשה ע"י זוגות צעירים באזור חיפה, לעומת עליה של 10% בלבד במשתנה זה ברמה הארצית. עליה חדה זו גם גבוהה כמעט פי שניים משיעור העלייה שנרשם באותה התקופה במחירה הממוצע של דירה שנרכשה ע"י משפרי דיור באזור. יתכן והעובדה לפיה הזוגות הצעירים והמשקיעים באזור זה "מתחרים" על אותן הדירות (כפי שבא לידי ביטוי ברמות המחיר הדומות), הביאה לכך שעליית מחירי הדירות שרוכשות אוכלוסיות אלו היתה גבוהה משמעותית מזו של הדירות הנרכשות ע"י משפרי הדיור באזור זה. ניתן להניח כי לכך היתה גם השפעה על הגידול החד במשקלם של משפרי הדיור בסך העסקאות באזור זה במהלך התקופה.

תרשים 4
 


האזור הבולט ביותר ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2014 היה אזור המרכז (אזור זה לא כולל את ת"א). אמנם, גם באזור זה נרשמה ירידה חדה של 27% ברכישות הזוגות הצעירים, אולם זו חלה לאחר עליה חדה של 45% ברבעון האחרון של 2013 (לעומת עליה של 26% בסגמנט זה של השוק ברמה הארצית). סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור המרכז ברבעון הראשון עמד על 1.6 אלף דירות. רק ברבעון אחד (הרבעון האחרון של 2013) במהלך השנתיים האחרונות נרשמה באזור זה רמה גבוהה יותר של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים. מנגד, ברמה הארצית, סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2014 נמצא ברף התחתון של רכישות הזוגות הצעירים במהלך השנתיים האחרונות. שני גורמים מרכזיים מסבירים את הרמה הגבוהה יחסית של רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז בשני הרבעונים האחרונים. ראשית, שיווק פרויקט רחב היקף בראש העין. יש לציין כי רמות המחירים בפרויקט זה היו נמוכות משמעותית בהשוואה לרמות המחירים בערי המרכז. בנוסף, גם בדירות יד שניה נמצא כי חלה הסטה של ביקושים באזור המרכז לכיוון ערים זולות יחסית. כך למשל, בשנת 2013 ריכזה פתח תקווה כשליש מסך הרכישות של דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים. ברבעון הראשון של 2014 ירד משקלה לרבע מסך עסקאות אלו. במקביל עלה באותה התקופה משקלה של חולון מ-20% מסך העסקאות ל-29%.

כ-34% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2014 היו דירות חדשות, ירידה של 1 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. כ-81% מדירות אלו היו במחיר של עד 1.6 מלש"ח.  כאשר בוחנים את התפלגות מחירי הדירות בעשרים הישובים הבולטים ברכישות הזוגות הצעירים נמצא כי בקרב מחצית מישובים אלו, בין 100%-90% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים היו במחיר של עד 1.6 מלש"ח. מנגד, בקרב המחצית האחרת של הישובים עומד שיעור זה בממוצע על 60%.

תרשים 5
 




ירידה של 20% ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון של 2014. עם זאת משקלם בסך העסקאות הוסיף לעלות, עד לרבע מכלל העסקאות
משקל המשקיעים באזור ת"א נמצא ברמתו הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות. בשל רמות ההכנסה הגבוהות המאפיינות את המשקיעים בת"א, מגבלות בנק ישראל פחות אפקטיביות באזור זה. גידול משמעותי בשיעור בעלי "חברות ארנק" מקרב משקיעים אלו.

ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 6.3 אלפי דירות ע"י משקיעים, ירידה של 20% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה חדה של 40% אשר נרשמה ברבעון הרביעי של 2013 (בהשוואה לקודמו). בכך נמשכה התנודתיות הגבוהה ברכישות המשקיעים בחמשת הרבעונים האחרונים. משקל המשקיעים בסך העסקאות, אשר רשם עליה משמעותית של 2 נקודות אחוז ברבעון האחרון של 2013, הוסיף לעלות במעט, עד לשיעור של 25% מכלל העסקאות. השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011.

תרשים 6
 


תרשים 7
 

מעבר לירידה במספר הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון הראשון של 2014, נרשמה ירידה במחירי הדירות הנרכשות ע"י אוכלוסייה זו. בפרט בולטת ירידה חדה במשקלן של הדירות המתחייבות בשיעורי המס הגבוהים שנוספו באוגוסט אשתקד.  כך בעוד שברבעון השלישי של 2013 וברבעון הרביעי, עמד משקל דירות אלו בסך רכישות המשקיעים על 18% ו-16%, בהתאמה (שיעור גבוה יותר מאשר טרם כניסת המדרגות החדשות לתוקף), ירד שיעור זה לפחות מ-9% ברבעון הראשון של 2014.

 באזור תל אביב אמנם נרשמה ירידה של 25% ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון, גבוה משיעור הירידה הארצי, אולם ירידה זו נרשמה לאחר עליה חדה של 54% ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון של 2013 (לעומת עליה של 40% שנרשמה ברמה הארצית). בנוסף, בעוד שמשקלם של המשקיעים בסך העסקאות ברמה הארצית ברבעון הראשון של 2014 גבוה רק ב-1 נקודת אחוז ממשקלם ברבעון האחרון של 2012 (עם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על שיעור המימון למשכנתאות, בפרט ברכישת דירות להשקעה),  באזור תל אביב נרשמה עליה של 7 נקודות אחוז במשקל המשקיעים באותה תקופה (ראה תרשים 7).

יש לציין כי גם המגבלות הנוספות שהטיל בנק ישראל ברבעון האחרון של 2013 (הגבלת שיעור ההחזר מסך ההכנסה של משק הבית) לא היה בהן כדי להוריד את משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור תל אביב. אחד ההסברים לכך נעוץ ברמות השכר הגבוהות של אוכלוסייה זו, הגבוהות משמעותית מאלו של משפרי הדיור והזוגות הצעירים באזור. לא רק זאת, אלא שרוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א ברבעון הראשון של 2014 מתאפיינים ברמות שכר גבוהות גם בהשוואה לאלו של המשקיעים באזור זה ברבעונים הקודמים. מעבר לרמות השכר הגבוהות יותר, נמצא כי חלה עליה חדה בשיעור בעלי "חברות הארנק" מקרב סך המשקיעים באזור.  שיעור זה, אשר עמד על 4% ברבעון השלישי של 2013 הגיע עד ל-14% ברבעון הראשון של 2014.

תרשים 8
 

לוח 4 – רכישת דירות להשקעה – רבעון ראשון 2014
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון ראשון 2013  ב-%	שינוי לעומת רבעון רביעי 2013, ב-%
המרכז	862	2.9	25.7-
ירושלים	568	17.0	34.2-
חיפה	950	4.7-	11.6-
ת"א	955	7.7	24.9-
חדרה	242	8.3-	14.4-
טבריה	158	0.0	24.4-
נצרת	165	44.4	1.0-
נתניה	620	32.5	16.9-
רחובות	848	20.1	10.5-
ב"ש	959	20.7	16.7-
ארצי	6,327	10.8	19.7-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

ירידה חדה במכירת דירות ע"י משקיעים עם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח למוכרי דירה נוספת.

ברבעון הראשון של 2014 נמכרו 3.6 אלפי דירות ע"י משקיעים,  ירידה של 24% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח (החל מינואר 2014). כשיעור מסך מוכרי דירות יד שניה עמד משקל המשקיעים על 19%, בדומה למשקלם ברבעון האחרון של 2013. לכאורה, ניתן היה לצפות כי עם פקיעת הפטור ממס שבח תחול ירידה במשקל המשקיעים בסך מכירת דירות יד שניה. אולם, מאחר וניתנה במסגרת  החוק האפשרות לנצל את שיטת החישוב הלינארית  (על לא יותר משתי דירות) הרי שעבור משקיע שלא ניצל את הוראת השעה הקודמת  קיים תמריץ למכור את הדירות בסמוך ככל האפשר לתחילת 2014. עניין זה נכון בפרט עבור משקיעים שביצעו את ההשקעה בשנים האחרונות (עבור מי שמחזיק בנכס שנים רבות, חבות המס תחול על חלק קטן יותר מהשבח).

ניתוח הממצאים מלמד כי שיעור גבוה, 42%, ממי שמכרו דירה ברבעון הראשון של 2014, החזיקו ביותר מדירה אחת להשקעה, זאת כאשר משקל המשקיעים שרכשו יותר בדירה אחת בעשור האחרון עומד על 22% בלבד. שיעור זה בולט במיוחד באזור באר-שבע, כאשר קרוב ל-60% ממוכרי הדירות להשקעה ברבעון הראשון באזור זה רכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון (חלק הארי שלהם רכש לפחות 3 דירות להשקעה, לעומת שיעור של 8% ברמה הארצית). לפיכך, בהינתן כל הגורמים האחרים קבועים, ניתן לצפות כי ככל שהחישוב הלינארי יהיה פחות אפקטיבי (דהיינו, החלק החייב במס שבח יהיה גבוה יותר) תצטמצם מכירת הדירות ע"י משקיעים. תופעה זו מוזכרת בספרות כ- lock-in effect.  


תרשים 10
 


ירידה של 25% ברכישת דירות יד שניה  ברבעון הראשון של 2014, לאחר רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013.

ברבעון הראשון של 2014 נרכשו קרוב ל-19 אלפי דירות יד שניה, כמות המהווה ירידה של  25% בהשוואה לרמת השיא בעסקאות בדירות יד שניה אשר נרשמה ברבעון האחרון של 2013.  שיעור ירידה זה גבוה משמעותית מהירידה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון (ירידה של 7% בלבד). יחד עם זאת יש לציין כי ברבעון האחרון של 2013 הגידול ברכישת דירות יד שניה היה גבוה משמעותית מזה שנרשם בדירות חדשות (32% לעומת 19%, בהתאמה). מעבר לכך, בעוד שרמת העסקאות בדירות יד שניה ברבעון האחרון של 2013 הייתה הגבוהה ביותר בעשור האחרון, בפלח השוק של הדירות החדשות כמות העסקאות היתה רחוקה ב-8% מהשיא הקודם, שנרשם ברבעון האחרון של 2010.

הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה. הירידה החדה ביותר נרשמה באזור תל אביב, בו התכווץ מספר העסקאות בשליש לעומת הרבעון האחרון של 2013. בין הגורמים המרכזיים לירידה זו היו המשקיעים, כאשר מעבר לירידה בסך הרכישות של סגמנט זה של השוק, חלק גדול יותר מרכישותיהם באזור נותב לפלח השוק של הדירות החדשות (26% מסך הרכישות שלהם ברבעון הראשון, לעומת 17% בלבד ברבעון האחרון של 2013). בהקשר זה נציין כי ברבעון האחרון של 2013 נרשם באזור ת"א גידול חד של 60% ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים, זאת בין היתר על רקע מכירות מוגברות של משקיעים טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. יצוין כי  40% ממכירות אלו היו למשקיעים אחרים, שיעור הגבוה בעשר נקודות אחוז מהממוצע הארצי.
לגבי אזור טבריה בו נרשם גידול במספר העסקאות יש לציין כי גידול זה נובע במידה רבה מסיבה טכנית- מהלך של שיוך דירות לבני הקיבוצים באחד מקיבוצי האזור.


לוח 5– רכישת דירות יד שניה – רבעון ראשון 2014

 

לוח 5– רכישת דירות יד שניה – רבעון ראשון 2014
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון ראשון 2013  ב-%	שינוי לעומת רבעון רביעי 2013, ב-%
המרכז	2,574	7.5-	29.4-
ירושלים	1,833	10.7-	29.3-
חיפה	2,842	8.7-	25.4-
ת"א	1,847	7.3-	32.7-
חדרה	762	19.9-	23.5-
טבריה	698	22.0	3.6
נצרת	545	10.1-	17.3-
נתניה	1,712	3.7-	26.6-
רחובות	3,241	5.9	17.5-
ב"ש	2,676	5.3	22.9-
ארצי	18,730	3.7-	24.6-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

ירידה של 7% ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2014. הירידה המתונה יחסית הביאה את משקל הדירות החדשות בסך הרכישות לשיעור של 27%, הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010.
הירידה המתונה יחסית בדירות חדשות לעומת דירות יד שניה הושפעה בין היתר מהעובדה שרף ההשוואה (דהיינו, המכירות ברבעון האחרון של 2013) היה נמוך יחסית בדירות חדשות לעומת דירות יד שניה.

ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 6.9 אלפי דירות חדשות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון הקודם. שיעור ירידה זה הינו מתון משמעותי בהשוואה לירידה שנרשמה בפלח השוק של דירות יד שניה. יחד עם זאת, כפי שצוין, ברבעון האחרון של 2013 נרשמה רמת שיא בעסקאות בדירות יד שניה, לאחר עליה של 32%, בעוד רכישת דירות חדשות רשמה באותו הרבעון גידול של 19%.

בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות גבוהה יותר בשיעורי השינוי במספר העסקאות בדירות חדשות בין האזורים השונים, בהשוואה לשונות שנמצאה בפלח השוק של דירות יד שניה. כך, בעוד שהירידה החדה ברכישת דירות יד שניה הקיפה את כל האזורים (למעט טבריה- וגם זאת בעיקר בשל סיבה טכנית), בפלח השוק של הדירות החדשות נרשמה עליה בארבעה אזורים, בכלל זה עליה חדה של 22% ברכישת דירות חדשות באזור ת"א. יש לציין כי עליה זו באזור ת"א חלה לאחר שני רבעונים רצופים של ירידות (בעוד שכאמור ברבעון האחרון של 2013 נרשמה עליה של 19% ברכישת דירות חדשות ברמה הארצית).מי שהובילו את הגידול ברכישת דירות חדשות באזור ת"א היו המשקיעים.

באזור רחובות (הכולל את ערי השפלה) נרשמה לכאורה ירידה מתונה ברכישת דירות חדשות (ירידה של 4% לעומת הרבעון הקודם. יחד עם זאת עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות (1.1 אלף דירות). בהקשר זה נציין כי אזור זה היה האזור היחידי בו נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות בשנת 2013 (ירידה של 12% לעומת עליה של 18% ברמה הארצית). כפי צוין בסקירות הקודמות, באזור רחובות ניכרת יותר מכל אזור אחר השפעת המגבלות של בנק ישראל על כמות העסקאות, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות ובסגמנט של הזוגות הצעירים.   

תרשים 11

 

לוח 6– רכישת דירות חדשות – רבעון ראשון 2014
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון ראשון 2013  ב-%	שינוי לעומת רבעון רביעי 2013, ב-%
המרכז	1,480	57.6	10.8-
ירושלים	681	3.4-	18.8-
חיפה	874	12.5	10.8-
ת"א	472	0.6-	22.0
חדרה	392	1.3-	15.2-
טבריה	68	47.4-	59.1
נצרת	153	73.9	1.3
נתניה	810	32.4	5.7
רחובות	1,130	6.1-	3.7-
ב"ש	820	24.8	9.3-
ארצי	6,880	15.0	6.6-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

 

 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.