אילן מזרחי
05/11/2014
הצעת החוק של חברי הכנסת אורלי לוי-אבקסיס, שמעון אוחיון, רוברט אילטוב וחמד עמאר, אשר תאפשר (במידה שתאושר) מתן משכנתא לרוכשי דירה ראשונה עד גובה של 90% ממחיר הדירה – היא הצעה פופוליסטית, אשר מכשירה את השרץ למחירי הדיור הגבוהים.
כיום, כשניתן לקבל מהבנק עד 75% משכנתא לצורך דירה ראשונה, יכול זוג שברשותו הון עצמי של 400,000 שקל לקבל סכום של 1,200,000 שקל, בעזרתו יוכל לרכוש דירה במחיר של 1,600,000 שקל, עם החזר חודשי של כ–6,000 שקל. על פי הצעת החוק, על אותה דירה שעלותה 1,600,000, יוכל הזוג לקבל כעת משכנתא של 1,440,000 שקל, עם החזר החודשי שיעמוד על 7,200 שקל.
אלא שהלוואות צריך להחזיר, ותוספת התחלתית של 1,200 שקל להחזר החודשי מהווה כ–15% מהכנסה ממוצעת (ובעתיד עשויה להוות אף יותר). פתרון באמצעות מימון בהיקף גדול יותר אינו עומד בקנה אחד עם יכולת החזר סבירה לאורך זמן ועם החזר חודשי שאכן ניתן לשלם אותו מידי חודש. זו חוכמה קטנה מאוד לקחת הלוואה מהבנק לתקופה ארוכה ולהחזיר פי שניים ממה שלקחנו.
כיום ישנן שיטות שונות שבאמצעותן ניתן לממן יותר מ-75% משכנתא על דירה ראשונה, אך הן תלויות בעושר פיננסי ובנתונים כלכליים נוספים. לאותם הזוגות שאין באפשרותם לממש את השיטות הללו, מהווה הצעת החוק הזו התאבדות פיננסית ממדרגה ראשונה.
מחירי הדיור עלו ב-86% בין 2007 ל-2013 ובכמעט 100% לאורך העשור האחרון. ישנם נהנים רבים מעליה מטאורית זו, אולם הזוגות הצעירים רק ממשיכים להסתכל בעיניים כלות כיצד חלום הדירה מתרחק. בתקופה זו חשוב לציין שהשכר הריאלי כמעט ולא השתנה, כך שכוח הקנייה נשאר כשהיה, ואילו מחירו של המוצר היקר ביותר שמשפחה רוכשת בישראל - דירה - כמעט והוכפל.
משמעות הדבר היא שכל עלייה בהוצאות, כגון משכנתא נוספת (בדמות הצעת החוק) של 90% מערך הדירה, מערערת את היחסים הפיננסיים הרעועים ממילא של המשפחה, והופכת אותם לבלתי נסבלים.
הצעות חוק כגון מע"מ 0% ומשכנתא 90% גורמות ללווים לעכב את החלטותיהם עד הבנת
השלכות החוק ומועד מימושו, ובכך למתן את הביקוש לדיור. מאידך, באותה עת קצב הפשרת הקרקעות אינו מספק וגורם שוב לעלייה בביקוש. מבולבלים? גם אנחנו.
הזוגות הצעירים צפויים בעקבות החוק רק ליטול הלוואות נוספות על מנת לממן את דירתם הראשונה, וזאת במחירי שיא מאז קום המדינה. התחייבות נוספת זו של עשרות ומאות אלפי שקלים תמשיך להעיק על אותם זוגות, אשר חנוקים ממילא, וכשיגיע המיתון והריבית תעלה – יהיה מצבם דחוק אף יותר.
או אז ימצאו את עצמם זוגות אלה עם משכנתא של 90% מערך הדירה, ללא הכנסה מספקת, ואולי גם עם מחירי דיור יורדים - כך שהבנק יאלץ לממש את הנכס על מנת להחזיר לעצמו את קרן ההלוואה. ועל זה נאמר: אין בכלכלה קסמים והסיסמה, "בזבז פחות מהכנסתך" שרירה וקיימת כיום יותר מתמיד.
הכותב הוא מנכ"ל יונט פרימיום – יעוץ משכנתאות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
