קרן מרדכי
05/11/2014
מידרוג מודיעה על העלאת דירוג, מדירוג A3 לדירוג A2 והצבת אופק דירוג יציב, לסדרות האג"ח שבמחזור של חברת גירון פיתוח ובניה בע"מ (להלן: "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרת אג"ח חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימת, בסכום של עד 120 מיליון ₪ ע.נ., שתמורת הנפקתה תשמש להשקעות חדשות ולפעילות השוטפת של החברה.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 3.11.2014 למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, בגידול בהיקף הפעילות, שיפור בפיזור פעילות החברה והיציבות שרושמת החברה בפורטפוליו הנכסים שבבעלותה. פורטפוליו הנכסים של החברה מורכב מנכסים יציבים בעלי שעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. במהלך השנה האחרונה נוספו לחברה עוד שני נכסים, בהיקף של מעל ל-100 מ' ₪. בנוסף, החברה עומדת לקראת מסירת ההרחבה בקניון באשקלון לשוכרים החדשים להערכת מידרוג, ה-NOI השנתי המייצג של החברה צפוי לגדול ביותר מ-20% בהשוואה לאשתקד; החברה נהנית מפרופיל פיננסי טוב לרמת הדירוג, הכולל רמת מינוף נמוכה יחסית ויחס חוב נטו ל- FFO מהיר, הנמוך, באופן עקבי, מ-15 שנה; אסטרטגיית החברה הינה סולידית: התמקדות בתחום הנדל"ן המניב בישראל, הרחבת הפעילות בדרך של רכישת נכסים (קיימים ופעילים) והשבחה או הרחבה של נכסים בפורטפוליו הקיים; לחברה לוח סילוקין נוח ורמות מינוף נמוכות על הנכסים הקיימים, כך שהיא איננה נסמכת על מיחזורי חוב בהיקף נרחב או השלמת מהלכים אחרים ברמת אי ודאות גבוהה (כגון מימוש נכסים) לצורך עמידה בהתחיבויותיה העתידיות.
פירוט גורמי מפתח לדירוג
נכסי החברה מציגים יציבות תפעולית ושיעורי תפוסה גבוהים, במהלך השנה האחרונה החברה פעלה להרחבת מצבת הנכסים כך שצפוי גידול בתזרים ה-NOI.
החברה הגדילה את פורטפוליו הנכסים שלה ל-16 נכסים, בשטח כולל של כ- 81 אלף מ"ר לעומת 14 נכסים בשטח של כ-65 א' מ"ר, במועד הדירוג האחרון (נכס אחד הינו קרקע לפיתוח עתידי בצורן). נכסי החברה מאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים של למעלה מ- 95%, לאורך זמן, בפיזור שוכרים נאות ופיזור שנות סיום חוזים, ההולמים את רמת הדירוג. במהלך השנה האחרונה חל גידול במצבת הנכסים של החברה. בחודש דצמבר 2013, בעל השליטה בחברה העביר לרשותה את הנכס "בית האומות" בירושלים ובמהלך החודש האחרון השלימה החברה את רכישת הנכס "בית מסוף" בראשל"צ. השווי המצרפי של שני הנכסים החדשים הינו כ-104 מ' ₪. בנוסף, במהלך התקופה פעלה החברה להרחבת הנכס העיקרי שלה – הקניון באשקלון, ולהשכרת השטחים החדשים. נכסי החברה הציגו עד היום תזרים NOI יציב וקבוע. הגידול במצבת הנכסים של החברה צפוי להגדיל את ה-NOI של החברה מכ-52 מ' ₪ בשנת 2013 לכ-64 מ' ₪ בשנה מייצגת.
אסטרטגיית פעילות ממוקדת ורמת ייזום נמוכה מהווים גורם חיובי הממתן סיכון
החברה ממקדת את פעילותה בתחום הנדל"ן המניב בישראל בלבד, כאשר על פי האסטרטגיה, הרחבת הפעילות תעשה באמצעות רכישת נכסים פעילים ולא באמצעות עסקאות לרכישת קרקעות/נכסים לייזום (למעט השבחת נכסים קיימים באמצעות תוספת זכויות). מידרוג מעריכה אסטרטגיה זו כממוקדת וסולידית, המהווה גורם ממתן סיכון, שכן היא משפרת את נראות התזרים ומקלה על היכולת לחזותו, באמצעות חוזים חתומים מראש לטווח ארוך. לחברה קיימת חשיפה לנכס בודד, הטמעת הנכסים החדשים של החברה תורמת לפיזור הנכסים כך שמשקל הנכס המרכזי – קניון אשקלון-יורד לכ-40% מסה"כ הנכסים, לעומת כ-45% במועד הדירוג האחרון (שיעור דומה מה-NOI). נציין כי חשיפת החברה לנכס זה נותרה גבוהה אולם פיזור השוכרים בנכס ממתן במידה מסוימת את רמת הסיכון. במרבית הנכסים, לחברה מספר שוכרים רב, כך שלא קיימת לה תלות בשוכר יחיד, למרות היקף פעילותה (שלושת השוכרים העיקרים מייצגים כ-12.4% בלבד מהכנסות החברה).
פרופיל פיננסי טוב לרמת הדירוג הכולל רמת מינוף נמוכה ויחסי כיסוי חוב מהירים
החברה מציגה רמות מינוף נמוכות, הכוללות שיעורי LTV סבירים ברמת הנכסים, לצד חוב בהיקף נמוך ברמת הקורפורייט. בחודשים האחרונים פעלה החברה לפרוע את ההלוואות הספציפיות על שלושה נכסים ורכשה את הנכס בית מסוף, ללא מימון חיצוני, כך שחל שיפור משמעותי בגמישות הפיננסית של החברה. מידרוג מעריכה כי במסגרת גיוס אגרות החוב החדשות, החברה תיצור שעבודים על חלק מנכסים אלו. אולם, השעבודים ירשמו לטובת המחזיקים לאחר גיוס אג"ח, ומשכך-כנגד גידול בנזילות (שתשמש להמשך הרחבת פעילות החברה). בהתאם לאסטרטגיית החברה מידרוג מצפה כי לאורך זמן החברה תשמור על רמות מינוף הנמוכות מ-60%. בנוסף, לאורך זמן, החברה מציגה יחסי כיסוי מהירים, חוב פיננסי נטו ל-FFO הקטן מ-15. יחסי הכיסוי ורמות המינוף של החברה בולטים לטובה לרמת הדירוג.
צורכי שירות החוב של החברה הינם נמוכים ביחס לנזילות החברה והתזרים השוטף אותו היא מייצרת
לחברה צורכי שירות חוב נמוכים ביחס ליתרות הנזילות ואף ביחס למקורות התזרים השוטף. מידרוג מעריכה כי בהתאם למצבת הנכסים הנוכחית של החברה, תזרים ה-FFO צפוי לגדול לכ-30 מ' ₪. היקף ה-FFO הינו גדול מהאמורטיזציה השנתית של החברה כלפי הבנקים ומחזיקי אגרות החוב. לחברה צורכי נזילות נמוכים הנובעים מלוח סילוקין נוח של אגרות החוב, הפרוס על פני שנים רבות, ובסופן פירעון עיקר הקרן. בהתאם ללוח הסילוקין של החברה צפוי עומס פרעונות בשנת 2019. מידרוג מעריכה, כי בהתאם לשווי הנכסים הנוכחי ובהתחשב באמורטיזציה עד לשנת 2019, לחברה יכולת טובה לפרוע את התחיבויותיה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
