משה מימון, עורך פאנדר
22/05/2015
כחלון מבקש לפקח על מחירי שכר הדירה. יש יוזמות שמגיעות מהרגולטור, שסבור שכל מה שמקולקל אפשר לתקן באמצעות חקיקה.
כאן עולות מספר בעיות – הבעיה הראשונה היא שספר החוקים של מדינת ישראל הוא מפורט, ארוך ונרחב עד בלי די, אבל אין ממש אכיפה. מרבית החוקים נשארים בספר החוקים, כי אין אכיפה – בין אם בגלל שהרשויות לא מצליחות לאכוף, בין אם כי לא רוצות לאכוף, כי הן חושבות, מסיבותיהן, שלא ראוי לאכוף חוקים מסויימים. וכך אנחנו מקבלים עולם שבו רמת הזלזול כלפי החוקים הולכת וגדולה. הציבור אומר לעצמו – אז שיחוקקו, אני יעשה ממילא מה שאני רוצה. לפי נתוני רשות המסים, הם לא בודקים מעל 90% מהתלונות על העלמות מס שמגיעות למלשינון שלהם. לא מדובר כאן בחקירה יזומה, אלא במידע שכבר מגיע אליהם חצי אפוי וצריך רק לזמן את הנישום לבדיקה. לא עושים. בקיצור לא נכביר על כך מילים, אבל אכיפה אין אצלנו בארץ.
הבעיה השנייה היא שלחוקים יש בכל זאת עלויות. עלויות סמויות, הם מייצרים יותר עלויות עסקה, הם בכל זאת מייצרים איזשהו מנגנון אכיפה (גם אם מינורי ולא יעיל), והכי בעייתי, הם מדירים את מכבדי החוקים מתחומים שלמים. נחזור לשכר הדירה – אם הפיקוח יהיה במחירים בעייתיים, משכירי דירה שומרי חוק, פשוט יעדיפו למכור את הדירה שלהם, ולא להשכיר, שכן לא ישתלם להם להשכיר את הדירה, ומחשש לחוק הם יעדיפו להדיר רגליהם מהשוק עצמו, ובכך יצמצמו את מלאי הדירות להשכרה.
הבעיה השלישית היא שברוב המקרים, החוקים מנסים להסדיר עניינים שעם קצת רצון טוב, אתיקה ודרך ארץ ניתן לפטור גם בלי חוק. בתצורה כזו החוקים הללו משפיעים על מי שמראש מכבד את החוק, וברוב המקרים לא נדרש את החוק עצמו כדי שיתנהג באופן ראוי. אם חוזרים לעולם השכירות, הרי שבעלי דירות שמתנהגים כבני אדם – דואגים לתקן את המושכר, לא מעלים את שכר הדירה באופן לא סביר, לא זקוקים לחוק.
ולמה אני נזכר בכל זה, דווקא בטור העורך שלי לקראת סוף השבוע? ועוד באתר פיננסי, המסקר את שוק ההון?
מי שעדין לא הבין, אני מדבר ומתייחס לתחקיר שפרסמנו השבוע ב-FUNDER על מנורה מבטחים. למי שלא מכיר, העובדות בקצרה – מנורה מבטחים, חברה ידועה, מכובדת, ותיקה ומוכרת, הודיעה לבורסה ביום חמישי ה-14/5 בסביבות השעה שש בערב, על שינוי סוג קרן סולידת 95-5 מקרן רגילה לקרן מחקה. השינוי אמור להיכנס לתוקף ב-1/7. כמה דברים עלו בהקשר זה – ראשית רק ב-8/3 הורידה החברה את דמי הניהול בקרן מ-0.35% ל-0.05%,מתחת לגובה עמלת ההפצה, ובאותו יום, הודיע החברה כי הפחתת דמי הניהול תהיה ל-0.035%. מדובר בקרן עם דמי ניהול הפסדיים, מה שבתחילה נראה מבטיח. העניין הוא שכפי הנראה דמי הניהול הנמוכים נועדו כדי למשוך את המשקיעים פנימה לקרן, ואז תהפוך הקרן למחקה – כלומר תפסיק לשלם דמי הפצה, והמשקיעים שיהיו בפניו, ייאלצו לשלם במכירה (לכשזו תתבצע) עמלת מכירה (שיכולה להיות גבוהה הרבה יותר מדמי ניהול סבירים שהיו משלמים).
מה שאומר שהמשקיעים אולי הרוויחו דמי ניהול נמוכים מאוד, אבל יתכן שיפסידו לכשימכרו את הקרן. בדרך כלל משקיעים שמחזיקים רק בקרנות נאמנות לא ממש מנהלים דיון על היקף העמלות שלהם, שכן הם פטורים מעמלת קניה/מכירה. הבנקים גם הם לא ממש נהנים מהמהלך שכן, הם מפסידים הכנסה בטוחה של עמלת הפצה (שמשולמת יומית לפי היקף הנכסים בקרן), בתמורה לעמלת מכירה עתידית לכשזו תתבצע, אם וכאשר בתאריך עתידי כלשהו.
בעצם כולם הפסידו כאן, חוץ ממנורה מבטחים, שכאמור מרוויחה היקף נכסים גבוה, וגם מתחמקת מעמלת ההפצה. גאוני.
עד כאן פרטי העובדות.
ואיך מתקשרת מנורה מבטחים לשוק הנדלן ולרגולציה שכחלון רוצה להשית על שוק השכירות?
מתקשר ועוד איך.
כל מה שמנורה מבטחים עושים הוא חוקי לגמרי. כשר לגמרי. אבל פוגע לגמרי במשקיעים.
וכאן אנחנו מגיעים לקשר – שוק ההון המקומי הוא אחד המקומות עם הרגולציה הכבדה ביותר. אני עורך המון שיחות וראיונות עם אנשי התעשייה, בכירים כזוטרים, ותמיד עולה עניין הרגולציה. כמה שהרגולציה מכבידה, וכמה שקשה להתנהל עם רגולציה כזו. יש בתי השקעות שלא יעשו את התרגילים הללו. אני לא רוצה לומר שכולם צדיקים גמורים, אבל מרבית אנשי שוק ההון הם אנשים שבעיקר רוצים לעבוד, לדהור קדימה, לפתח מוצרים, שווקים ולהשיא ערך ללקוחותיהם. המקרה הזה מקרין על השוק כולו, ובכך פוגע בכולם, לא רק במחזיקי הקרן של מנורה מבטחים.
וזו בדיוק הבעיה. לא כל דבר אפשר לפתור ברגולציה. ודווקא תחומים אפורים, על התפר שבין חוקי לבין לא ראוי, לא ייתפסו אף פעם מראש ברגולציה. כאן התפקיד של שומרי הסף, בין היתר התקשורת, כדי להאיר בזרקור על הדברים הללו, אבל גם כדי לומר שלא כל דבר – כמו שוק השכירות, ניתן לפתור דרך הכוונה מלמעלה.
שתי אנקדוטות לסיכום
בשיחה שקיימנו לטובת גליון מרץ של מגזין FUNDER, הזכיר לנו רג'ואן גרייב סגן בכיר לממונה על שוק ההון (שבינתיים הודיע על פרישתו), כי הממונה על שוק ההון לא ביטל מעולם את רשיון הניהול של פריזמה. השוק לבד הפיל את החברה בכלום זמן, עקב פדיונות עתק לאחר הפסדים בקרנות ההשתלמות שניהלה.
והנה עוד אנקדוטה אולי בקשר יותר עקיף אבל מאוד רלבנטי. בימי כקצין מילואים, באחת מתקופות האימונים במחנה באלי"ש בצאלים, נפגשתי עם מפקד הבסיס, שאותו הכרתי עוד משירותי הסדיר. זה היה ביום חמישי לקראת השעה חמש וחצי בערב. בעברנו בכביש הראשי של באלי"ש, אמר לי מפקד הבסיס – "בבאלי"ש אם תשכב על הכביש הראשי ביום חמישי בשעה חמש וחצי, תמות משעמום, אף אחד לא ידרוס אותך, כי לאף אחד אתה לא תפריע". אני מניח שאת הסיפור הזה גם זיו שמש מכיר. אחרי חמש וחצי בערב ביום חמישי בבורסה, הודעות לעיתונות יכולות למות משעמום, אף אחד לא יקרא אותן.
סוף שבוע מהנה לכולם, וחג שבועות שמח.
משה מימון, עורך
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
