בועז קידר
31/05/2015
מדד הנדל"ן המניב ישראל - הדרך היחידה והטובה ביותר לחשיפה מפוזרת לנדל"ן מניב ישראלי בתיק השקעות
מדד נדל"ן־15 הוא מדד שמפרסמת הבורסה הישראלית. חברות בו 15 חברות הנדלן הגדולות מבין מניות הנדל"ן בבורסת ת"א, בהנחה והן עומדות בתנאי הסף לכניסה למדדים. העניין הוא שלא כל החברות המופיעות במדד אכן מתארות את עולם הנדל"ן המניב בארץ. יש חברות כמו למשל גזית גלוב, שעיקר פעילותה כלל לא בארץ.
בעולם מוצרי המדדים, כבר לא מסתפקים במדדים הסטנדרטים, אלא יותר ויותר קרנות מדד חכמות (סמארט בטא) שעוקבות אחרי מדדים מתוחכמים צצות חדשות לבקרים. אחד המדדים המעניינים ביותר, בהקשר לנושא עליו מדובר, הוא מדד נדל"ן מניב בישראל, הנערך ומחושב על ידי חברת Solactive הגרמנית, העורכת ומחשבת מדדים שעל בסיסם נסחרים מוצרים רבים בבורסות בעולם, בשת"פ עם
חברת B-BRE הישראלית של רו"ח נירית ברגמן וד"ר דניאל באראז.
המדד, שהושק כבר בינואר 2012, עושה שימוש במתודולגיה יחודית המנטרלת את הפעילות בחו"ל ואת המרכיב היזמי של חברות המדד. הוא מורכב מ־15 חברות נדל"ן מניב שהיקף נכסיהן בישראל הוא הגבוה ביותר. משקלה של כל חברה במדד נגזר מהנתח שלה בנדל"ן המניב הישראלי ובניטרול מרכיבי היזום. כתוצאה, ככל שהיקף החזקות החברה בנדל"ן מניב ישראלי גדול יותר כך גדל משקלה במדד ובביצועיו.
החברות במדד: עזריאלי, ריט 1, נצבא, מליסרון (המצטרפת למדד ת"א 25), איירפורט סיטי, אמות, גב ים, רבוע כחול נדל"ן, מבני תעשיה, כלכלית ירושלים, אפריקה נכסים, ביג, וילאר, אשטרום נכסים, אלרוב נדל"ן.
כדי לקבל הסבר טוב יותר על המדד, שוחחנו עם נירית ברגמן, שיחד עם ד"ר דניאל ברן, פיתחו את המתודולוגיה של המדד.
כיצד הגיע הרעיון של מדד לנדל"ן מניב בארץ?
"זה התחיל מתוך מחשבה על עולם ה־REIT באירופה ובארה"ב. הדרך היחידה לדמות השקעה ב־REIT, זה לגזור מכל חברה את החלק שמיוחס בישראל בנדל"ן מניב בלבד".
במה המדד שונה ממדד נדל"ן 15?
"השוני טמון בכך שהמדד מדמה השקעה בנדל"ן מניב ישראלי. זהו שוני מהותי ביחס לנדל"ן 15, המורכב מחברות בעלות פעילויות רבות בארץ ובחו"ל, כולל ייזום, שהסיכון בהשקעה בהם שונה מפרופיל הסיכון בהשקעה המתמקדת בנדל"ן מניב ישראלי".
איך מבצעים את ההפרדה הזו, ואיך זה בא לידי ביטוי במדד?
"לוקחים פעם בשנה את החברות שנכללות במדד הנדל"ן הישראלי, ומסתכלים על שווי פעילות הנדלן המניב בישראל, מדרגים את החברות לפי שווי אחזקות הנדלן המניב מהדוחות הכספיים, חותכים בחברה ה־15 מבחינת גודל, מפעילים בנוסף מקדמים על שווי השוק של כל
אחת מהחברות, ואז מקבלים את המשקל במדד. מטבע הדברים החברות במדד שלנו שונות וגם המשקלות אחרים. כך למשל, משקל מליסרון בנדל"ן־15 היה 8.77% ובמדד הנדל"ן הישראלי 15%.
למה זה כדאי?
"השקעה בנדל"ן מניב לאורך זמן מביאה תשואה שעומדת בבסיס הנכסים, התחום יותר יציב, עם עליות ערך על-פני שנים. למשל בסוף 2014 היתה בעיה עם הרובל הרוסי, זה פגע מאוד במדד נדל"ן־15, ובמדד הנדל"ן הישראלי הרבה פחות".
ואכן, אם בוחנים את גרף מדד הנדל"ן הישראלי, מול נדל"ן־15, ניתן לראות ביצועים עודפים של המדד. מאז השקתו השיג המדד ביצועי יתר
ביחס למדד נדל"ן 15 ות"א 100, ביצועים שבולטים עוד יותר כאשר בודקים תשואה מתואמת לסיכון.
בנוסף, מניות של חברות יכולות להוות תחליף לנדל"ן פיזי בתיק השקעות מפוזר. רכיב זה תורם לביצועי תיק ההשקעות בשל מאפייניו: תזרים שוטף יציב יחסית, תשואות גבוהות בהשוואה לאלטרנטיבות בשוק, הגנה מפני אינפלציה. בנוסף, המתאם הנמוך יחסית שלו עם נכסים אחרים בתיק ההשקעות תורם לפיזור התיק.
מחקרים בחו"ל מראים כי החזקה לטווח ארוך במניות חברות נדל"ן מניב היתה שקולה להשקעה בנכסים המניבים עצמם. השקעה במדד לטווח ארוך הינה הדרך הנכונה עבור משקיעים פרטיים ליהנות מהשקעה בנדל"ן מניב איכותי, בפיזור רב, וזאת, כאמור, כתחליף להחזקת נדל"ן פיזי.
איך משקיעים?
נכון להיום, השקעה במדד אפשרית דרך קרן נאמנות שמנוהלת על־ידי אי.בי.אי., קרן אי.בי.אי. סל נדל"ן מניב ישראל. תשואת הקרן מתחילת השנה היא 25.2% (נכון ל־20/4/15), הקרן מנהלת 114 מיליון שקל נכון ל־31/3/15. דמי הניהול בקרן 0.8%.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
