רשות ניירות ערך
12/07/2015
לאור מגמת הגידול המשמעותית בשטחי מסחר בעיר באר שבע, ערכה יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים במהלך החודשים האחרונים וטרם פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014 בחינה בנוגע לסבירות ההנחות העיקריות שנלקחו בחשבון במסגרת שתי שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בשימוש מסחרי בבאר שבע, אשר שימשו לקביעת הערך של אותם נכסים בדוחות הכספיים של תאגידים ליום 31.12.2013 (להלן- "מועד השומה"):
סגל הרשות מוצא לנכון לציין מספר ממצאים שעלו במסגרת הביקורות האמורות:
שימוש בהכנסה מייצגת שמשקפת את מצבו ההיסטורי של הנכס תאגיד מסוים אימץ שומה שבוצעה בשיטת ההכנסה לצורך כך חושב ערך הנכס על ידי חלוקת ההכנסה של הנכס בשנת הדיווח בשיעור התשואה חישוב זה נעשה על אף שהחוזים העדכניים שנחתמו בנכס במהלך שנת הדיווח העידו על ירידת מחירים בשיעור של עשרות אחוזים, ואילו ההכנסה של הנכס בשנת הדיווח הושפעה בעיקר מחוזים היסטוריים שנקבו בדמי שכירות גבוהים יותר למ"ר2 בהקשר לכך, לעמדת סגל הרשות מקום בו התאגיד ומעריך השווי נוכחים כי קיימת מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וב-NOI שלו, מרבית החוזים החדשים נחתמים במחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לחוזים קודמים ובהעדר נסיבות חריגות, על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו ) גם אם באופן חלקי בהתאם לצפי חידוש חוזי השכירות לתקופות הבאות( בהכנסה המייצגת של הנכס לצורך הערכת השווי, ובוודאי במצב בו ידוע על התפתחות אקסוגנית לתאגיד של גידול חד בהיצע שטחי המסחר בשוק הרלוונטי לנכס
לרוב, שימוש במחירי החוזים הקיימים כבסיס להכנסה המייצגת אכן מהווה מתודולוגיה מקובלת לצרכים שמאיים, וזאת כאשר התזרים הנוכחי, החוזי, של הנכס מהווה גם את התזרים המייצג שלו לעתיד הנראה לעין אולם, ברי כי כאשר התזרים הנוכחי של הנכס שונה מהותית מהתזרים המייצג שלו (לדוגמא, במצב שבו הנכס מושכר בדמי שכירות עדיפים או נחותים באופן מהותי ביחס לדמי השכירות בשוק – כמו בנכס המסחרי המדובר, שבו צפויה ירידה עתידית משמעותית בדמי השכירות עם התחלפות השוכרים) המתודולוגיה תוביל לתוצאה לא סבירה חשוב להדגיש כי לצד הירידה במחירי השכירות החוזיים, נמצאו אינדיקטורים נוספים אשר העידו על הצורך בהפחתת סך ההכנסות המייצגות הצפויות מהנכס לצורך הערכת השווי ובפרט:
מגמה של ירידה בפדיונות הנכס, ירידה בשיעורי התפוסה בנכס ועליה ביחס שבין פדיון השוכרים לבין דמי הניהול ושכר הדירה בנכס ביקורת בנושא שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בבאר שבע
הצגת עודף מפעילות ניהול שאינו תואם למצבה הכלכלי של חברת הניהול במסגרת הערכות השווי שנבחנו נמצא כי סך העודף מפעילות ניהול הנכסים עתיד להסתכם לסכום הגבוה באופן מהותי ביחס לעודף שהשתקף מתוצאות פעילות ניהול הנכסים האמורים בשנים קודמות
הממצאים הצביעו כי על מנת שתוצאות הפעילות העתידיות יעלו בקנה אחד עם הנחותיהם של התאגידים ומעריכי השווי, היה על התאגידים להעלות את דמי הניהול הנגבים מהשוכרים ובנוסף להשיג תפוסה גבוהה יותר מהתפוסה של הנכס בשנים קודמות עם זאת, ריבוי שטחי המסחר באזור והיחס שבין דמי השכירות והניהול בנכס לבין הפדיון בו, בצירוף הירידה המתמשכת בדמי השכירות עצמם העידו על כך שאין זה מעשי להניח שתהיה לתאגידים אפשרות כלכלית להעלות את דמי הניהול וזאת מבלי להביא לפגיעה מקבילה בדמי השכירות לעמדת הסגל בנסיבות אלה על התאגידים ומעריכי השווי היה להעמיד את שווי פעילות הניהול בסכום התואם יותר למצבו הכלכלי של הנכס ולתוצאות בפועל
מימון השקעות הוניות
במקרה אחד נמצא כי התאגיד משקיע כספים ניכרים, שלא הובאו בחשבון במסגרת ההשקעות ההוניות שהונחו בשומה, בהשתתפות בשיפורים אותם מבצעים השוכרים בנכס כמו כן, הנכס המדובר אינו מהווה נכס חדש ועל כן צפוי היה לדרוש רמת השקעה גבוהה יותר ביחס לנכסים אחרים2 התאגיד טען כי חלף הגדלת ההוצאות ההוניות ניתן לעשות שימוש בשיעור היוון גבוה יותר2 עוד וסיף התאגיד כי בהערכת השווי הופחתו מהתזרים רק ההשקעות בהתאם לתכניות שיפוץ שאושרו למועד השומה סגל הרשות לא קיבל את עמדת התאגיד2 בדרך כלל, העובדה שקיימות תכניות ספציפיות של התאגיד להשקעה בנכס אכן מהווה מידע רלוונטי לשומה2 עם זאת, העובדה שהשקעות הוניות מסוימות טרם אושרו על ידי התאגיד אינה מביאה אוטומטית לכך שיש להתעלם במסגרת השומה ממצבו של הנכס, זאת משום שהשומה אמורה לשקף את הציפיות של משתתף שוק רלוונטי ביחס למצבו של הנכס למועד השומה ולהשקעות הנדרשות בכדי לשמר את הנכס במצבו על מנת לתמוך בתחזית ההכנסות משכירות ולא רק את תכניות התאגיד המאושרות2 כמו כן, סגל הרשות לא יבל את טענת התאגיד בנוגע לכך ששיעור ההיוון גילם בתוכו גם השקעות הוניות עתידיות בנכס, שכן היקף ההשקעות ההוניות שנדרשו בנכס הספציפי היה גבוה יחסית ולכן שיעור היוון הנגזר מעסקאות השוואה לא ייצג בנסיבות האמורות את היקף ההשקעה ההונית שנדרשה בנכס2
הנחות אופטימיות בבסיס השומה
במסגרת הביקורת נמצא כי הכנסות מנכס שנפתח לאחרונה בתאגיד מסוים טרם התייצבו וכי חלה ירידה בהכנסות הנכס מדמי שכירות לצד ירידה בשיעורי התפוסה ולצד גידול חד בהקלות בדמי השכירות שהתאגיד התחייב להעניק לשוכרים, אשר לא נכללו בחוזי השכירות המקוריים ממצאים אלו, כמו גם אינדיקטורים נוספים שעלו מהביקורת )כגון: פדיונות נמוכים למ"ר ביחס לקניונים אחרים בקבוצה, עודף שטחי המסחר והתחרות בבאר שבע(, מצביעים על אי ודאות כלכלית העלולה להשפיע לרעה על ביצועי הנכס בעתיד ממצאי הביקורת הביאו את סגל הרשות למסקנה כי על התאגיד ועל מעריך השווי היה לשקלל את הסיכון באי התממשות תחזיותיו במסגרת הערכת השווי, אם בתזרים המזומנים החזוי ואם בשיעור ההיוון ביקורת בנושא שמאויות מקרקעין של נכסי נדל"ן מניב בבאר שבע.
על אף האמור, מבדיקת הסגל עלה כי תזרים המזומנים העתידי שהונח שינבע מן הנכס לצורך הערכת השווי היה אף גבוה מהתזרים של הנכס בפועל למועד הערכתנו זאת חרף אי הוודאויות הקיימות בנוסף, על פניו גם שיעור ההיוון שעמד בבסיס השומה לא גילם אף הוא את אי הוודאויות2 לסיכום, מכלול הממצאים המצוינים לעיל נמסרו לעיון התאגידים המדווחים נשוא הביקורת לצורך בחינת הצורך ביישומם במסגרת הערכת השווי של הנכסים לקראת הכנת ופרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014 בפועל, ערכי אותם נכסים הופחתו במסגרת הדוחות הכספיים של שנת 2014
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
