יש עודף היצע של משרדים בשוק ולכן השכירות יורדת

הצמיחה החלשה במשק (ירדה ב-2014 ל-2.8%, לעומת 3.2% ב- 2013 ו- 3% בשנת 2012), ומנגד עדכון תחזיות הצמיחה ל-2015 לרמה של כ-3.5%,  בצד הצפי לעודף המשרדים בשנים הקרובות באזורי מע"ר ת"א, רמת גן ובני ברק, הובילו למגמות מנוגדות: מצד אחד נרשם קצב Take-Up ברמה גבוהה משמעותית מהממוצע הרב-שנתי, ומנגד נרשמה ירידה במחירי השכירות. 

סקירת שוק המשרדים של אינטר ישראל מקבוצת Cushman & Wakefield הבינלאומית, לחציון הראשון של 2015, נעשתה על שטח של כ-2.3 מיליון מ"ר משרדים, ב-133 מגדלים יוקרתיים בגוש דן, כאשר 66 מתוכם כללו ניתוח סטטיסטי. בת"א נסקרו שישה צירי מע"ר (מרכז עסקים ראשי) מרכזיים – רוטשילד, שאול המלך, ציר החוף, מנחם בגין, יגאל אלון ורמת החי"ל. בנוסף נסקרו ציר הבורסה בר"ג, וה- BBC (בני ברק).

ירידה קלה בשיעור התפוסה ובדמ"ש:

במהלך החציון הראשון של 2015, שיעורי התפוסה ירדו קמעה לרמה של 96.7% לעומת יותר מ- 98% בחציון השני של 2014. דמי השכירות החודשיים ירדו אף הם לרמה של 96.5 ש"ח, לעומת 97 ₪ למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל. יחד איתם, המחיר המשוקלל יורד ל-90.5 ₪ למ"ר לחודש, לעומת 91.1 ₪ למ"ר לחודש בחציון הקודם.

ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה ובחציון המסוקר נבלמה ירידת המחירים בציר זה ומחיר השכירות הממוצע נותר ברמה של 108ש"ח למ"ר לחודש, בדומה לחציון השני של 2014. עם זאת, יש לזכור כי לפני שנה ומחצה (הרבעון האחרון של 2013) המחיר הממוצע למ"ר/חודש עמד ברוטשילד על 111 ₪. 

ציר שאול המלך יורד למקום השני מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר, בעקבות ירידה מ-109 ₪ למ"ר לחודש ל-107 ₪ למ"ר. 

ציר מנחם בגין נותר ברמה של 101 ₪ למ"ר. ציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה מ-97 ל-96 ₪ למ"ר. מתחם הבורסה ברמת-גן רשם במהלך המחצית הראשונה ירידה מ-84 ל-83 ₪ למ"ר. בקו החוף  נרשמת עליית מחירים מ-78 ₪ למ"ר ל-81 ₪ למ"ר. 

בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר המחיר של 72 ₪ למ"ר לחודש בממוצע. 

במחצית השנה הראשונה של 2015 אוכלסו (Take-Up) כ-60,000 מ"ר, דהיינו קצב שנתי של 120,000 מ"ר. זאת לאחר שבכל 2014 אוכלסו כ-80,000 מ"ר, מספר קרוב לממוצע הרב-שנתי. 

בחציון המסוקר שוק המשרדים רושם ירידה קלה בשיעורי האכלוס לרמה של 96.7% לעומת יותר מ-98% בחציון השני של 2014. אפקט קומברס והשלמת פרויקטי CU ו-MDC מכים בשיעורי השטחים הפנויים ברמת החיל, שקופצים ליותר מ-4%. גם ציר מנחם בגין קופץ לרמה של 4% שטחים פנויים בעיקר עקב זמינותו של פרויקט "אלקטרה סיטי". 

ב-2015 יצטרפו לשוק כ- 100,000 מ"ר משרדים, כ-60% מהם בת"א. להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א של שוכרי משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א. בנוסף, גם רמת המחירים הגבוהה באזה"ת הרצליה, תדחוף למעבר לת"א. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים. 

שוק המשרדים 2015-2016 : תחזיות לירידות מחירים בגלל מלאי משרדים גדל. מה צפוי בשנתיים הקרובות?

במהלך 2014 הסתיימה בנייתם של כ-64,000 מ"ר. חיבור של שטחי המשרדים שנכנסו לשוק ב-2013 ואלה שנוספו ב-2014, מביאים לממוצע של כ- 104 אלף מ"ר לשנה בממוצע. ב-2015 אנו צופים גידול נוסף ולשוק המשרדים עתידים להתווסף כ-100,000 מ"ר. כובד המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע בסוף- 2016, בה עתידים להתווסף כ-200,000 מ"ר משרדים, כאשר מרכז הכובד (כ-85% מהשטחים) הינו בת"א והיתרה בבני ברק. 

לפיכך, בשנים 2015-2016 יתווספו לשוק המשרדים כ-300,000 מ"ר ובממוצע כ – 150,000 מ"ר בשנה. מאחר וקצב האכלוס (Take-Up) בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על כ-90,000 מ"ר, אנו מניחים כי בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ -120,000 מ"ר משרדים. 

כאמור, 2017 תפתח עם עודף מלאי של כ-120,000 מ"ר משרדים. אולם, האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו, עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ-400 אלף מ"ר. שיווק כמות משרדים כה גדולה לאור ניסיון העבר צפוי להתפרס  על משך כארבע שנים, על בסיס צמיחה סבירה, כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות.

יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל: "משמעות הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות, יחל להיווצר לחץ מחירים ששיאו יגיע ב-2017, באם פרויקטים לא יידחו או יתבטלו. אנו מתחילים לחוש קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שגורר הטבות שונות שניתנות לשוכרים (שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד) והנחות שונות, כפונקציה של רמת הביקוש וההיצע הספציפי בכל אזור ואזור. "אנו מתחילים לראות קרב על כל שוכר ושוכר איכותי (ובפרט אם מדובר על שטח גדול) ומעריכים כי המחירים ירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%,  לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ומשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, ימצאו עצמם בסיטואציה לא נוחה".