מחקר חדש » אחת הסיבות לבועה בשוק הנדל"ן היא משקיעי קש

המשקיעים הם האחראים לעליית מחירי הדירות לאחר המשבר הכלכלי העולמי ב-2007 וירידת הריבית שבאה בעקבותיו.

עם זאת, היכולת המוגבלת לזהותם בקרב רוכשי הדירות הופכת את העלאת מס הרכישה למשקיעים לצעד בלתי אפקטיבי, שעלול דווקא להחמיר את תופעת הרכישות באמצעות אנשי קש.

מהמחקר של מוסד שורש מתברר שהגידול בביקוש לדירות נובע בעיקר מגידול במספר המשקיעים (משקי הבית המחזיקים בשתי דירות או יותר) שהפכו לחלק דומיננטי בשוק. בשנים 2004-2007 מספר המשקיעים ירד במקצת, בקצב ממוצע של 2,243 משקי בית בשנה. לעומת זאת, בשנים 2008-2012 מספר המשקיעים עלה בקצב ממוצע של 25,433 משקי בית בשנה. כתוצאה, הביקוש לדירות גדל בין התקופות ב-121%, בעוד שהעליה בהיצע הדירות הסתכמה ב-6% בלבד.

לדברי ד"ר גרובר, מיסוי המשקיעים הוא צעד מוצדק לאור תרומתם של המשקיעים לעליית מחירי הדיור. עם זאת, יכולת האכיפה של סעיף זה מוטל בספק. כיוון שמשקיעים נאלצים לשלם מס רכישה גבוה יותר, והיקף המשכנתא הזמין להם קטן יותר, נוצר תמריץ רב עוצמה להסוות עסקות משקיעים, כלומר לרכוש דירות באמצעות אנשי קש, ככל הנראה בעיקר קרובי משפחה, שאין בבעלותם דירה. לראייה, הפער הגדול בין מספרי המשקיעים לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובין מספרם לפי הנתונים המנהליים (הראשון בסדר גודל כפול מהשני). הגדלת מס הרכישה למשקיעים צפויה להרחיב עוד יותר את תופעת ההתחמקות ממס באמצעות רכישה על ידי צד שלישי. 

ד"ר נעם גרובר טוען שישנן חלופות עדיפות למיסוי ההשקעה בדיור, ובראשן מיסוי פרוגרסיבי (תוך ביטול הפטור הקיים) של הכנסה משכר דירה והעלאת הארנונה למגורים. יתרון גדול של מיסוי שכר דירה ביחס למס הרכישה למשקיעים, הוא שמיסוי שכר דירה עשוי להפוך את ההחזקה בהשקעה בנדל"ן לפחות כדאית למי שכבר רכש דירה/ות, ולא רק להרתיע קונים חדשים. מחקרים מראים כי המשכירים ישלמו כ-90% מעלות מיסים אלו, וכ-10% עשויים להתגלגל על השוכרים.

שיווק קרקעות זולות באמצעות תכנית "מחיר למשתכן"

מחירי הדירות נקבעים על ידי היצע וביקוש, כאשר הגורם המגביל את היצע הדירות הוא היצע הקרקעות לבנייה. כיוון שמחיר הדירה בתכנית זו אמור להיות נמוך ממחיר השוק, צפוי להיווצר עודף ביקוש, וישנו חשש גדול שהקבלנים ינצלו עובדה זאת ויבנו דירות באיכות נמוכה יותר, ו/או ידאגו שההיצע המוגבל יגיע למקורביהם, וכך יגרפו חלק ניכר מערך ההנחה על הקרקע לכיסם.

משרד האוצר מתכוון למנוע את התופעה באמצעות ייעוד הדירות שבמסגרת התכנית בעיקר לרוכשי דירה ראשונה, אך כאמור, היכולת המנהלית להבדיל בין רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים הרוכשים דרך צד שלישי מוגבלת. בפועל, נתח ניכר מההנחה במחיר הקרקע, הבאה על חשבון תקציב המדינה, צפוי להגיע לקבלנים ולמשקיעים.

הוספת מספר גדול של עובדים זרים לענף הבנייה

הנגישות לכוח עבודה זול היא המונעת את תיעוש ענף הבנייה בישראל, וכפי שמראים מחקרי מוסד שורש, הופכת אותו לבעל פריון עבודה מהנמוכים בעולם המפותח. 

מחירי הדירות נקבעים על ידי היצע וביקוש. היצע הקרקעות, ולא מספר הבנאים, הוא צוואר הבקבוק המגביל את היצע הדירות. כיוון שכך, ד"ר גרובר טוען שהפחתה בעלויות הבנייה עקב כוח העבודה הזול לא תגדיל את היצע הדירות ולא תגרום לירידה במחיריהן, אלא תגדיל את רווחי היזמים, דבר שיוביל בסופו של דבר לעלייה במחירי הקרקעות.

לבסוף, ד"ר נעם גרובר מציע להתאים את התקינה הישראלית בתחום הבנייה למקובל במדינות המתקדמות. התאמה זו בתקינה תאפשר ייבוא רכיבי בנייה מחברות בנייה מתועשת בחו"ל, ותהפוך את הקמתם של מפעלי בנייה מתועשת בארץ לכדאית. לבד ממומחים בבנייה מתועשת שידריכו את העובדים המקומיים, ד"ר גרובר קובע שאין צורך לייבא עובדים זרים לענף הבנייה.