"הרתיחה" בשוק הנדל"ן לא צפויה להתמתן בקרוב

מדד חודש יולי עלה ב-0.2%: "הפתעה לא הייתה פה, המדד עלה בהתאם להערכות בשוק ובמבט מעמיק יותר, גם לא היו הפתעות מיוחדות ברמת הסעיפים במדד. סעיף החינוך, התרבות והבידור אולי היה היחיד שהפתיע מעט בחולשה שלו אבל בחודש אוגוסט הוא כבר יתקן בעוצמה כלפי מעלה. במיוחד בלט סעיף התחבורה והתקשורת, אשר לרגל פתיחתה של עונת הקיץ, הציג עלייה חדה של 0.5%. סעיף הדיור רשם את שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז יולי 2013 תוך שהוא מוכיח שוב ש"הרתיחה" בשוק הנדל"ן הישראלי לא צפויה להתמתן בקרוב, בוודאי שלא ברמת הריבית הנוכחית. העלייה שהתקבלה בחודש יולי הושפעה להערכתנו בין היתר גם מהעלאת מס הרכישה בעלי הדירה השנייה והן מהידוק האכיפה של רשות המיסים על משכירי הדירות – ככה זה כאשר יש מחסור בהיצע, נטל המיסים בסופו של דבר מתגלגל לשוכרים. ייתכן וגם החשש של המשכירים מפני מגבלות על העלאת שכר דירה שהממשלה עשויה ליישם, מוביל את בעלי הדירות כבר היום לפעול להשגת עליית שכר הדירה."

 

"מדד חודש יולי הוא לא הסיפור המרכזי, אך ייתכן ויספק למקבלי ההחלטות בבנק ישראל חמצן לחודש נוסף. בסך הכל, ציפיות האינפלציה ל-4 השנים הקרובות מצויות מתחת ליעד של הממשלה, והירידה החדה במחירי הנפט תבוא לידי ביטוי במדד אוגוסט נמוך ביחס לעונתיות. עד כה, נהגו בבנק לסמן את הירידה במחירי האנרגיה כגורם "מעכב" לחזרת האינפלציה אל היעד ולהערכתנו, מדד חודש יולי ובעיקר המשך עליות המחירים בשוק הדיור, ימנעו מהבנק התערבות מרחיבה נוספת בשלב זה בכדי לשפר את ציפיות האינפלציה. בינתיים ימתינו שם בסבלנות למדד חודש אוגוסט ורק במידה ותירשם אכזבה במדד זה ובמידה ולא נראה התחזקות משמעותית יותר בשערו של שער החליפין הנומינלי האפקטיבי בתקופה הקרובה, אפשרות לנקיטת פעולה מרחיבה, עשויה להפוך לקונקרטית יותר. אנו מעריכים כי האינפלציה ל-12 חודשים תעמוד על 1.1%, כאשר אנו נשענים על ההנחה לפיה מחיר הנפט הצפוי בעוד 12 חודשים הינו 60 דולר לחבית וכי ערך הדולר צפוי לעלות לרמה של 4 שקל לדולר ."

מדד המחירים לצרכן לחודש יולי עלה ב-0.2%, בהתאם לתחזית שלנו. ב-12 החודשים האחרונים ירד המדד הכללי ב- 0.3%, זאת בהשוואה ל-0.4% לערך המדד ב-12 החודשים שהסתיימו בחודש יוני. מתחילת השנה נותר המדד ללא שינוי. בבנק ישראל בוודאי ישמחו שהאינפלציה שמרה על התוואי העונתי גם בחודש יולי. 

סעיף הדיור עלה בחדות וכך גם מחירי הדיור-  סעיף הדיור רשם עלייה של 1.0%, בהתאם לעונתיות המאפיינת אותו בחודש יולי. בחודשיים האחרונים חזרנו ואמרנו כי סעיף הדיור לא צפוי לעצור, אם כבר להפתיע כלפי מעלה. הסעיף רשם את שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז יולי 2013 תוך שהוא מוכיח שוב ש"הרתיחה" בשוק הנדל"ן הישראלי לא צפויה להתמתן בקרוב, בוודאי שלא ברמת הריבית הנוכחית. בחודשיים האחרונים, טענו בסקירותינו כי, סעיף הדיור ימשיך להציג שיעורי שינוי חיוביים שיתמכו בעליית המדד הכללי. העלייה שהתקבלה בחודש יולי הושפעה להערכתנו בין היתר גם מהעלאת מס הרכישה בעלי הדירה השנייה והן מהידוק האכיפה של רשות המיסים על משכירי הדירות – ככה זה כאשר יש מחסור בהיצע, נטל המיסים בסופו של דבר מתגלגל לשוכרים. ייתכן וגם החשש של המשכירים מפני מגבלות על העלאת שכר דירה שהממשלה עשויה ליישם, מוביל את בעלי הדירות כבר היום לפעול להשגת עליית שכר הדירה. ממדד מחירי הדיור (שלא נמצא במדד) עולה כי, הממשלה עדיין רחוקה מלהשיג את מטרותיה. המדד רשם עלייה חדה של 0.8% בחודשים מאי- יוני לעומת החודשים אפריל- מאי, עלייה שפיצתה ויותר מכך, על הירידה ב-0.4% שהתקבלה במחירים בין החודשים אפריל- מאי לעונת החודשים מרץ- אפריל.  

סעיף המזון ממשיך לעלות- גם הפעם, בדומה לחודש יוני, רשם הסעיף עלייה של 0.2%, תוך שהוא משלים עלייה של כ-0.6% מתחילת השנה ושל כ-0.9% מאז חודש אפריל. בממשלה אמנם מבטיחים להמשיך ולפעול להורדת מחירי המזון המהווים כ-14% מסך סל הצריכה וזאת ע"י הפחתת מכסים והקלה בייבוא מקביל של מוצרים. למרות זאת, אנחנו מעריכים כי לפחות בטווח של ה-12 החודשים הקרובים, מחירי המזון יסיימו את השנה בטריטוריה חיובית כאשר עליית שכר המינימום וצמצום שטחי המסחר בעקבות קריסת מגה, צפויים להשפיע על המחירים לחיוב. 

מדד חודש יולי הוא לא הסיפור המרכזי, אך ייתכן ויספק למקבלי ההחלטות בבנק ישראל חמצן לחודש נוסף. בסך הכל, ציפיות האינפלציה ל-4 השנים הקרובות מצויות מתחת ליעד של הממשלה, והירידה החדה במחירי הנפט תבוא לידי ביטוי במדד אוגוסט נמוך ביחס לעונתיות. עד כה, נהגו בבנק לסמן את הירידה במחירי האנרגיה כגורם "מעכב" לחזרת האינפלציה אל היעד ולהערכתנו, מדד חודש יולי ובעיקר המשך עליות המחירים בשוק הדיור, ימנעו מהבנק התערבות מרחיבה נוספת בשלב זה בכדי לשפר את ציפיות האינפלציה. בינתיים ימתינו שם בסבלנות למדד חודש אוגוסט ורק במידה ותירשם אכזבה במדד זה ובמידה ולא נראה התחזקות משמעותית יותר בשערו של שער החליפין הנומינלי האפקטיבי בתקופה הקרובה, אפשרות לנקיטת פעולה מרחיבה, עשויה להפוך לקונקרטית יותר. 

מדד חודש אוגוסט צפוי לעלות ב- 0.1%

הירידה המשמעותית במחירי הנפט במהלך חודש יולי (ירידה של מעל ל-20% בהשוואה לחודש יוני), לצד המשך הייסוף בשערו של השקל, הביאו לעדכון שלילי של כ-4% במחירי הדלק בתחנות בחודש אוגוסט. העדכון צפוי להשיל מהמדד הכללי כ-0.16%. מלבד סעיף הדלקים צפויים מחירי ההלבשה וההנעלה להמשיך ולרדת, בהתאם לעונתיות המאפיינת אותם. העוגנים החיוביים עבור מדד חודש אוגוסט צפויים להגיע מכיוון סעיף הדיור, שבהמשך לדברים שכבר צוינו, אינו צפוי להערכתנו לעצור. גם סעיף המזון צפוי להמשיך ולעלות לאור הצפי ליישום הרפורמות השונות במחירי המזון מצד הממשלה. הקמעונאים ירצו "להקדים תרופה למכה" ולקזז את הקיטון ברווחים על ידי העלאת מחירים כבר היום.

אינפלציה ב- 12 החודשים הבאים: 1.1% 

הירידה החדה במחירי הנפט, הירידה במחירי הסחורות, המשך הייסוף בשערו של השקל והכרזות הממשלה על רפורמות שונות להורדת "יוקר המחייה" בישראל הביאו החודש לירידה חדה בציפיות האינפלציה משוק ההון, כאשר נכון להיום עומדות הציפיות לשנה ברמת שפל של כ-0.35% ומצויות מתחת ליעד (1%-3%) עד לטווח של 4 שנים (!). רבות מהתחזיות בשוק עודכנו בהתאם, תוך שהן לוקחות בחשבון את הירידה הצפויה במחירי החשמל. שלל הרפורמות הממשלתיות הצפויות ביניהן "רפורמת הקורנפלקס", הוזלה במחירי התחבורה הציבורית, ביטול הקרטל בענף הפטם ועוד. 

תחזית האינפלציה שלנו  גבוהה משמעותית מממוצע התחזיות בשוק ואלו הנגזרות משוק ההון. הסיבה המרכזית להבדל הינה ההנחה החזקה עליה אנו נשענים, לפיה מחיר הנפט הצפוי בעוד 12 חודשים הינו 60$ לחבית וכי ערך הדולר צפוי לעלות לרמה של 4 שקלים לדולר. ההשפעה הנגזרת מתחזית זו היא  תוספת של כ- 0.5% לפחות למדד. להערכתינו, הירידה החדה בציפיות האינפלציה התרחשה כתוצאה מהצטברות גורמים דפלציוניים זמניים כגון ירידה במחירי הנפט, החשמל והורדות מחירים יזומות חד פעמיות נוספות שלא תהיה להם כל השפעה על האינפלציה בטווח ארוך יותר ולכן אנחנו מתקשים להבין את ציפיות האינפלציה הנמוכות לתקופה של שנתיים ומעלה. 

אביתר בן דוד, אנליסט מאקרו באקסלנס