גיא יהודה
11/11/2015
אמנם לא מדובר עדיין על נתונים רשמיים של הלמ"ס אך לפי נתוני משרד השיכון ירדו מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של השנה ב-6% לעומת הרבעון הקודם. מחירה הממוצע של דירה יד שנייה ירד גם הוא ביותר מ-4% ברבעון השלישי של השנה.
האם מדובר על שינוי מגמה?
עדיין מוקדם להסיק מסקנות. הנתונים עדיין מושפעים מה"רעש" של העלאת המס על דירות להשקעה בחודש יולי כך שנצטרך להמתין עוד מספר חודשים נוספים בכדי לקבל נתונים נקיים יותר ותמונה ברורה יותר.על כל פנים, קשה להתעלם ממצבור הנתונים שמגיעים בחודשים האחרונים, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע. נתונים אשר מתיישבים עם ירידת המחירים עליה מדווח משרד השיכון. שורה תחתונה, עדיין מוקדם לבשר על שינוי מגמה אך בהחלט יש מקום לאופטימיות.
הנה כמה מאותם נתונים:
- הכמות המבוקשת של דירות חדשות אשר עלתה באופן רציף מאמצע שנת 2014, יורדת בארבעת החודשים האחרונים. על בסיס נתונים מנוכי עונתיות נרשמה ירידה של 12.5% בחודש ספטמבר (הירידה החדה בשנתיים האחרונות!), אם כי עדיין מדובר על רמת ביקוש גבוהה יחסית.
כמות מבוקשת של דירות חדשות
-
הריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה מ-1.96% בחודש יוני השנה ל-2.47% בחודש ספטמבר, עלייה משמעותית תוך זמן קצר יחסית אשר תורמת לקירור הביקוש בשוק.
-
בסקירה שפרסם משרד האוצר עולה כי שיעור הרכישות שבוצעו על ידי משקיעים, אשר נע בין 25% ל-30% בשנים האחרונות ירד ל-15% בחודשיים האחרונים. גם כאן אנו מוכרחים להסתייג מכיוון שקשה מאוד לנכות את השפעת העלאת המס על דירות להשקעה אך מסתמן כי שיעור הרוכשים בדרכו להתייצב ברמות נמוכות יותר מאשר בעבר.
-
ירידה במחירי הדירות נרשמה גם בסקר מחירי הדירות האחרון של הלמ"ס (בשלוש השנים האחרונות זה קרה 6 פעמים בלבד), ירידה ראשונה אחרי 11 חודשים רצופים של עליות.
-
מסקרים שונים עולה כי חלה עלייה בסנטימנט בסקטור הבינוי. מסקר החברות של בנק ישראל לדוגמא, עולה כי מדד הסנטימנט בחברות הבנייה נמצא ברמות שיא וכי הם מצפים להתרחבות נוספת בפעילותם גם בחודשים הקרובים.
-
קצב התחלות הבנייה עולה מדרגה – הקצב בשני הרבעונים האחרונים עלה ל-50 אלף יחידות דיור בשנה (הקצב הגבוה ב-4 השנים האחרונות).
התחלות הבנייה וגמר הבנייה ב-20 השנים האחרונות (נתונים מחציתיים בשיעור שנתי)
-
ההשקעה בבניה למגורים (מנתוני התוצר) עמדה ברבעון הראשון של השנה על 7.0% וברבעון השני של השנה על 5.0% אחרי ארבעה רבעונים רצופים של התכווצות בסעיף זה.
-
הביקוש לעובדים בענף הבינוי נותר גבוה – שיעור המשרות הפנויות בענף הבינוי הוא הגבוה בשלוש השנים האחרונות.
כאמור, עוד מוקדם לקבוע כי מדובר בשינוי כיוון בשוק הנדל"ן. אך במידה והביקוש ימשיך להיחלש וקצב התחלות הבניה ימשיך לגדול, ייתכן ונראה את המגמות הללו מחלחלות לציפיות הציבור בנוגע למחירי הדירות. במצב כזה, אנו מצפים לראות התמתנות של ממש בקצב עליית מחירי הדירות, ואף ייתכן כי נראה ירידת מחירים, ואולי זה גם ייקרה מוקדם משחשבנו.
גיא יהודה, כלכלן בכיר במערך המחקר והאסטרטגיה בפסגות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
