אושר בממשלה >> קרנות נדל"ן יוכלו להשקיע גם בנכסים מניבים למגורים

הוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהצעת חוק שירותים פיננסיים חוץ-מוסדיים ובהצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה, בראשות חה"כ אלי כהן (כולנו), החלה אתמול (שני) לדון בהצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218).

יו"ר הוועדה אמר בדיון: "תיקון החוק יאפשר לקרנות ריט, לראשונה, להשקיע גם בנכסים מניבים למגורים. כך, תהיה לציבור אפשרות להיחשף להשקעות בנדל"ן מניב למגורים, לא ברמת הדירה הבודדת להשקעה הדורשת טיפול שוטף, אלא כחלק מקרן סחירה ונזילה, המפזרת סיכונים ועם יתרונות מס"

החוק המאפשר את הקמתן של קרנות ריט נחקק ב-2005, אך עד כה קמו שתי קרנות כאלה בלבד, העוסקות בנכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר. הצעת החוק נועדה להקל ולעודד הקמת קרנות ריט אשר יירכשו נדל"ן המיועד להשכרה לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה, ע"י הפחתת מס הרכישה של הנכס יופחת מ-8% ל-0.5%, מס רווחי הון יופחת מ-25% ל-20%, וכן יתאפשר להן יחס מינוף של 80% במקום 60%.

מר ערן יעקב, המשנה למנהל רשות המיסים: "המוטיבציה המרכזית היא להעניק לציבור עוד אלטרנטיבות להשקעה בשוק הדיור, ללא הקושי ברכישת דירה. זו בשורה לא רק לשוק ההון אלא גם לציבור הרחב ולהתמודדות עם עליית מחירי הדיור".

גב' מעיין נשר, רכזת שיכון באגף התקציבים במשרד האוצר, הציגה מצגת עם עיקרי החוק אשר מתבסס על הלקחים שהופקו בעשור שלאחר חקיקת החוק המקורי. גב' נשר אמר כי ההשקעה בשוק הדיור, יוצרת לציבור אפשרות ליהנות מהרווחים בסיכון נמוך יותר, ובמקביל ליהנות מיותר אפשרויות של שכירות לטוח ארוך. לגופים המוסדיים הצעת החוק פותחת אפשרות השקעה בקרן במקום להשקיע באופן ישיר בנדל"ן, וכל שוק ההון והבורסה ירוויחו גם הן מהאפשרות החדשה.

פרופ' שמואל האוזר, יו"ר רשות ניירות ערך: "שוק ההון הישראלי צמא לאפיקי השקעה סחירים חדשים ואטרקטיביים. אני משוכנע שאפשר וצריך לרתום את שוק ההון ואת הבורסה להוצאה לפועל של תכניות ממשלתיות בתחום הדיור להשכרה. ההחלטה הזו תניב ערך רב לכל הצדדים כבר בעתיד הקרוב ותאפשר לראשונה מאז קום המדינה יצירת פתרון דיור בדמות שכירות ארוכת טווח".

"בישראל הוקמו רק שתי קרנות ריט ב-10 השנים שחלפו מקביעת הבסיס החוקי להקמתם, בעוד בארה"ב פועלות כיום למעלה מ-200 קרנות ריט ומספרן גדל מידי יום. הפתרונות שאנחנו מציעים בהצעת החוק משחררים את חסמי הכניסה הקבועים כיום בחוק ועם זאת משמרים את הייחודיות והאטרקטיביות של אפיק השקעה זה. המשקיעים הקטנים יכולים להשקיע בנדל"ן ולהתחייב במס כאילו השקיעו ישירות בנדל"ן עצמו, תוך פיזור סיכונים, צמצום עלויות עסקה והסתמכות על ניהול מקצועי. הצפי שלנו הוא שבעקבות תיקון החוק יונפקו בבורסה כבר בשנים הקרובות מספר קרנות ריט חדשות בהיקף של מיליארדי ₪. יש בכך בשורה חשובה לציבור המשקיעים בישראל ולאטרקטיביות הבורסה המקומית". 

מר שמואל סלבין, יו"ר חברת סלע קפיטל: "כמי שבא משוק ההון, לפי הבירורים שאני ערכתי, מוסדיים לא ייכנסו ולא יתרחשו הנפקות תוך שלוש שנים. לא מתקנים דבר חדש בלהרוס דבר ישן. צריך להפריד בין קרנות לדיור להשכרה לבין קרנות לנדל"ן מניב למגורים. לפי ההצעה הנוכחית, אם מישהו קנה נכס בעשרים מיליון והעביר לריט במאה מיליון הוא לא ישלם מס שבח ואף יקבל כל שנה דיבידנד על המאה מיליון ולא על ה20 מיליון. אם רוצים לתקן את הדגם הקיים אפשר לאפשר לרכוש חברות נכסים ולהגדיל את יכולת הפעילות בחו"ל". 

מר אלי בן חמו, מנכ"ל חברת סלע קפיטל: הקמנו חברה ללא בעלי שליטה, אשר מעל ל-70 אחוזי מהמחזיקים זה משקי בית, אנשים פרטיים. אני לא רואה סיבה להפלות בין הקרנות הישנות והחדשות, ולא לתת למי שרוצה למכור לנו דחייה של מס השבח. היינו רוצים שיתאפשר לנו להגדיל את היקף הרכישות בחו"ל מעבר ל-25%. בחו"ל אין עסקאות של עשרה מיליון אירו אלא מאה מיליון אירו ולכן לא הצלחנו להגיע לעסקאות בסיכון המצדיק את זה, ואנו עומדים על אפס אחוז מהפעילות".

חה"כ יואב קיש (הליכוד): קיבלנו סוכריה גדולה מרשות המיסים והאוצר ואני רוצה שהן יגיעו לציבור הרחב בלבד ולא רוצה שהמנגנון יהפוך למקלט טייקונים, של הנזלת נכסים ללא תשלום מס. יש לקצר באופן משמעותי את משך הזמן של מעבר לחמישה בעלי מניות לפחות. כמו כן, אין כל סיבה שגם החברות הקיימות לא ייהנו מהטבות המס המוצעות, אם ברצוננו לעורר את השוק גם בתחום זה. יכול להיות שצריך לשקול פה פיצול נושאי ולהריץ את הדיון לגבי הקרנות להשכרה, שכולם תומכים בהן,  ולהתעמק בצורה יותר משמעותית בתחומים האחרים"

מר אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור: "כולם מבינים מה מטרת החוק. הכוונה היא להקים קרנות שיהיו תחליף למסלול השקעה לאותם אלה שרוצים להשקיע בנדל"ן, כולל לאנשים שיש להם פחות כסף ורוצים לחסוך לדירה. התלבטנו רבות בנושא תמהיל הנכסים, ואנו מאמינים שההטבות שנתנו יספיקו להשיג תשואה נורמלית גם מול נכסים מסחריים". 

יו"ר הוועדה, חה"כ כהן, סיכם את הדיון והנחה את משרד האוצר להגיע לדיון הוועדה בעוד שבועיים עם התייחסות למספר סוגיות שעלו בדיון, לרבות השוואת התנאים גם לקרנות הקיימות, "אם מטרתנו היא אכן לעודד את השוק", סוגיות תשלום מס הרכישה באיגוד מקרקעין, האפשרות של הגדלת הפעילות בחו"ל לעומת הרצון לעודד את הפעילות בארץ וקיצור התקופה עד לריבוי בעלויות

יו"ר הוועדה קרא לכל גורם וגוף שמעוניין להעביר את עמדתו לוועדה לעניין הצעת החוק לעשות זאת עד ה-25 בפברואר, ואמר כי ייתכן שכבר בישיבה ב-29/02 הוועדה תקיים את הקראת סעיפי החוק, על מנת להצביע עליו בתחילת חודש מארס. 

מצ"ב הצעת החוק וכן המצגת שהוצגה בדיון ע"י משרד האוצר

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.