איך ניתן לבחון בקלות האם שווי נכס מסחרי "מנופח"?

לא הרבה מודעים לסוגיה שהקטנת דמי הניהול בנכס מסחרי גוררת עמה את הגדלת דמי השכירות ובעצם להגדלת שווי הנכס בעבודת השמאות, על ידי פעולה זו, הנהלת הנכס המסחרי יכולה לגרום "לניפוח" שוויו. כלומר, חברת ניהול גרעונית מהווה אינדיקציה להטיה בשווי הנכס. בנוסף, במידה והיחס שבין דמי השכירות לפדיון השוכרים של הנכס חורג מהטווח המקובל, הרי שמצב זה לא יכול להימשך לאורך זמן ועלינו להסיק ששווי הנכס צפוי להשתנות מהותית בעתיד.

בהערכת "שווי שוק", השווי הוגן שנקבע "בין מוכר מרצון לקונה מרצון" ביחס למרכז מסחרי, כגון קניון, שמאי המקרקעין מתבסס בעיקר על גישת היוון ההכנסות, כלומר היוון דמי השכירות הצפויים להתקבל מהנכס, אשר הינה גישת השומה המועדפת. לעתים עשויה להיווצר הטיה לשווי הנכס הנובעת מדמי ניהול שהינם גבוהים או נמוכים ביחס לדמי הניהול המקובלים בשוק לנכסים דומים. נציין כי דמי הניהול כוללים שירותים שמספקת ההנהלה של הקניון הן לשוכרים והן למבקרים של אותו מרכז מסחרי, שירותים כגון פרסום, שמירה על רמת ניקיון, בטיחות ואבטחה, קיום אירועים מיוחדים ועוד.

השוכרים והמשכירים בשוק זה, רואים בפניהם את דמי הניהול בתוספת דמי השכירות המשולמים כמוצר סופי אחד שלגביו נבחנת האלטרנטיבה להשכרת נכסים דומים. ככל שרכיב דמי הניהול הינו גבוה ביחס לנכס דומה אחר בשוק אזי דמי השכירות יקטנו וההפך. היות ואלו דמי השכירות שנלקחים לצורך היוון הכנסות הנכס המשמשות לקביעת השווי, הרי שלהנהלת הנכס יש תמריץ להגדיל רכיב זה על חשבון רכיב דמי הניהול. חברה שבבעלותה קניון או מרכז מסחרי במקרים רבים מקימה חברת בת ייעודית לטיפול בניהול הנכס. לעיתים, דמי הניהול שחברת הבת גובה מהשוכרים אינם מהווים את נקודת "שיווי המשקל", כלומר, אינם מכסים את הוצאותיה. השמאי הבוחן אינו בהכרח מודע לסוגיה זו ושומתו מתבססת על דמי הניהול המשולמים בפועל, בעוד שחברת הניהול הגרעונית במקרה הנתון מהווה חלק אינטגראלי משווי הנכס. כשחברת הניהול בגירעון, אזי דמי הניהול המשולמים בפועל אינם משקפים את המצב שדמי הניהול אמורים להיות גבוהים יותר ובעצם להוביל להפחתת דמי השכירות ובהתאמה לשווי נמוך יותר של הנכס.

סוגיה נוספת שצריך לבחון כבקרה לשווי הנכס המסחרי הנאמד בגישת היוון הכנסות של תזרים דמי השכירות, הינה היחס של דמי השכירות לפדיון הנגבה מהדיירים בנכס. חוזי "שכירות באחוזים" בחנות בקניון הינם בגבולות 6% - 10% מגובה הפדיון, כאשר ברובם של חוזים אלה נקבעים בנוסף דמי שכירות קבועים מינימליים. בעסקים מסוימים כגון מרכולים וחנויות למוצרי חשמל בהם שיעור הפדיון העסקי החודשי למ"ר גבוה ומנגד שיעור הרווח הגולמי נמוך יחסית, נקבעים דמי שכירות הנמוכים מהמקובל ואף עשויים לרדת מתחת ל – 3% מהפדיון העסקי.

במקרים רבים, יחס דמי השכירות לגובה הפדיון בפועל גבוה מטווח האמור לעיל היות ומשולמים דמי השכירות המינימליים הגורמים לעלייה ביחס. במידה ויחס זה נוטה למעלה או למטה מהטווח המקובל הנ"ל, אזי ישנו אינדיקטור הדורש בדיקה מעמיקה אשר עשויה להעיד על כך שדמי השכירות אמורים לקטון או לגדול בעתיד, שינוי אשר ישפיע על שווי הנכס. לצורך המחשה, במצב בו דמי השכירות המשולמים ביחס לפדיון גבוה מהמקובל, הרי שסביר להניח שהשוכרים בנכס לא יישארו בו לאורך זמן כל עוד יש להם חלופות דומות בדמי שכירות נמוכים יותר. במצב זה, הנהלת הנכס תידרש להקטין את דמי השכירות על מנת למנוע נטישת שוכרים ואת הקיטון בשיעור התפוסה של הנכס, אשר יוביל בהכרח לירידה בשוויו.

הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך ועו"ד העומד בראש מחלקת ייעוץ מקרקעין של קבוצת שווי הוגן, בעל ניסיון רב בהערכת נכסי נדל"ן לסוגיו השונים, משמש כמומחה מטעם בתי המשפט, פרטיים, חברות, גופים מוסדיים, רשויות והעוסקים בענף הנדל"ן.

קבוצת שווי הוגן, בין לקוחות הקבוצה אלפי חברות פרטיות וציבוריות מהגדולות במשק, גופים סטטוטוריים, וגורמים עסקיים אחרים רבים בישראל. הערכות השווי מבוצעות על ידי צוות של מעריכי שווי המתמחים בתחומי החשבונאות, השמאות והמימון, בראשות רו"ח אלי אלעל המוסמך כמעריך שווי בכיר (ASA) על ידי הלשכה האמריקאית למעריכי שווי, חבר בוועדה הבין לאומית של הלשכה ונציגה בישראל.