המרוץ למשכנתא

 בכדי לקבל החלטה על משכנתא, כדאי מאוד להתייעץ גם עם יועץ משכנתאות, אך בכדי שאתם תובילו ולא תובלו, קראו על ההחלטה החשובה ביותר שתקבלו בחיים, במדריך זה.

מה גובה המשכנתא שיש לקחת?

גובה המשכנתא צריך להתחשב לא רק בעלות הדירה, אלא גם בעלויות הנוספות שמסביב לרכישת דירה:

• סכום הדירה – כמובן, זה הבסיס של המשכנתא

• דמי פתיחת תיק משכנתא - דמי פתיחת תיק נעים לרוב בין 0.25% ל-0.6% מסכום ההלוואה. שימו לב שאם לקחתם משכנתא של מיליון שקלים ואתם משלמים 0.55% דמי פתיחת תיק, מדובר 5,500 ש"ח. לכן, כדאי להשוות תעריפונים ולהתמקח על גובה עמלה זו.

• דמי תיווך – אם נעזרתם במתווך, מקובל לשלם 1%-3% דמי תיווך. כדאי להתמקח עם המתווך. יש מקרים שאפשר להשיג דמי תיווך אפסיים, שכן לעיתים בעל הדירה משלם גם הוא דמי תיווך.

• תשלום לעורך דין – לרוב התשלום הוא 0.5%-1% מערך הדירה.

• תשלום שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן - כאשר רוכשים מקבלן, לרוב, מחייב הקבלן בתשלום לעורך הדין בגובה 1.5% בתוספת מע"מ.

• מס רכישה – נע בשיעורים של 0.5%-5%, תלוי בסוג הנכס ובמצבכם. באתר רשות המיסים ניתן לחשב את מס הרכישה במחשבון מס רכישה.

• הצמדה למדד או לדולר – לעיתים, בעלי דירות מצמידים את התשלום למדד ולעיתים לדולר. רצוי שאת החיסכון שלכם לדירה תצמידו בהתאם.

• שיפוצים - הוצאות על שיפוצים יכולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים. אם מתכננים לשפץ כדאי לקבל לקבל הצעות מחיר ואמדן על עלות השיפוץ.

• הוצאות מעבר דירה – מובילים, אחסון, צביעה וכו`. בד"כ מסתכמות באלפי שקלים בודדים.

• ריהוט ומוצרי חשמל – לרוב ההוצאות מסתכמות ב- 20-70 אלף ₪. תלוי בכמות הריהוט ומוצרי החשמל שאתם מביאים אתכם.

• סכומים קטנים נוספים - שמאי 300 - 600 ש"ח, יפוי כח נוטריוני 200-300 ₪. 

לאחר שסכמתם את כלל העלויות, הורידו מהמספר שקיבלתם את החיסכון שברשותכם. חיסכון זה יכול להיות במספר אפיקים שונים, וכדאי לאחד הכל (מזומנים בחשבון העו"ש,  חסכונות נזילים, אגרות חוב, מקמי"ם, קרנות שונות, מניות וכו`, קרן השתלמות שעומדת להיפתח, סכום שעומד להתקבל, דירה שאתם מוכרים בכדי לממן את קניית הדירה החדשה וכיו"ב). כך, תבינו טוב יותר מה הסכום העומד לרשותכם.
הבנקים לא נוהגים לתת משכנתא המכסה את כל ערך הדירה, ולרוב דורשים שההון העצמי יהיה לפחות 30% מערך הדירה.

קביעת ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא
 
גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר תלויים זה בזה. אם נחזיר יותר כל חודש, נוכל לסיים את המשכנתא מהר יותר.

גובה ההחזר החודשי המקובל הוא עד שליש מההכנסה החודשית נטו של שני בני הזוג. יש להיזהר מלהתבסס על ההכנסה הנוכחית. בתקופת משבר ההיי-טק היו משפחות רבות שנקלעו לקשיים בשל ירידה במשכורת שעליה ביססו את המשכנתא, ולכן מומלץ להיות זהירים ולהתבסס על הכנסות ודאיות. רצוי גם לחשוב על העתיד, האם המשכורת צפויה לרדת, הוצאות הכרוכות בהגדלת המשפחה, מיסים וחשבונות גבוהים יותר בדירה החדשה ועוד.

משך חיי המשכנתא המקובל הוא 20-25 שנה. ניתן כמובן לקחת משכנתא גם לפרקי זמן שונים. אך יש לזכור,כי ככל שתסיימו עם המשכנתא מהר יותר, כך תשלמו פחות ריבית, שכן זו, נצברת לאורך זמן. מומלץ לבדוק איך תקופות ההחזר השונות משפיעות על גובה ההחזר החודשי, וכך לקבוע את משך חיי המשכנתא.

פתיחת תיק משכנתא

עוד לפני שמצאם דירה, כדאי לקבל אישור ראשוני למשכנתא. אישור זה אינו מחייב אתכם, אך מהווה מסמך של הבנק המאשר כי אתם יכולים לקבל משכנתא בגובה מסוים ובתנאים מסוימים.

עליכם לגשת אל הבנק למשכנתאות עם כל המידע שיש לכם על חסכונות, גובה המשכנתא שאתם מבקשים, הדירה שאתם מחפשים וכו`. כך, יועץ המשכנתאות בבנק יבנה עבורכם משכנתא שלדעתו יוכל לאשר לכם ועליכם לוודא כי תספיק לצרכיכם. לאחר תהליך בדיקה, תקבלו מסמך הכולל את: הסכום למשכנתא שאושר לכם, תנאי המשכנתא שאושרה לכם, תוקף האישור (לרוב תקף ל-3 חודשים), ותנאים לקבלת אישור סופי.

מציאת דירה וסגירת משכנתא

לאחר שמצאתם את דירת חלומותיכם עליכם לחזור לבנק. רצוי, לבדוק את התנאים גם בבנקים אחרים ולא רק בזה שנתן לכם אישור. הבנק יבקש מכם להציג בפניו מסמכים רבים (תעודות זהות, חוזה קנייה, נסח טאבו ועוד). כדאי לברר אם אתם זכאים להלוואה של משרד השיכון שתאפשר לכם הלוואה בתנאים מועדפים.כעת, עליכם להחליט על סוג המשכנתא. יש סוגי משכנתאות וחשוב לקחת משכנתא בתנאים שמתאימים לכם.

ריבית משכנתאות

ריבית משכנתאות צמודת מדד - משכנתא שתשלומיה מוצמדים למדד המחירים לצרכן. לשם המחשה, אם נטלתם הלוואה של מאה אלף שקלים והמדד עלה ב- 1%, הצמדה למדד תביא לכך שההלוואה שנטלתם תחושב כאילו הייתה 101 אלף שקלים.

ריבית פריים -

משכנתא בריבית פריים אינה צמודת מדד. עם זאת, היא חשופה לשינויים בריבית הפריים, אותה בנק ישראל מפרסם אחת לחודש. ריבית זו משמשת נקודת ייחוס לריבית שגובים בנקים למשכנתאות. למשל, אם ריבית הפריים הינה 4%, בנק יכול לגבות לפי ריבית פריים מינוס 1.5%, כלומר 2.5%. אם לאחר זמן, תעלה ריבית הפריים של בנק ישראל ל- 5%, הריבית של הבנק תהיה 3.5%.

היתרון במשכנתא

על בסיס שער ריבית פריים הוא החשיפה הפחותה למדד המחירים, אך יש לזכור שבנק ישראל מעדכן את הריבית בהתאם לאינפלציה (עליית המדד) ולכן  אם המדד עולה, צפוי בנק ישראל להעלות את הריביות במשק ובכלל זה את ריבית הפריים. יתרון נוסף במשכנתא זו הוא שניתן להחזיר את ההלוואה לפני הזמן ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

החיסרון במשכנתא

מסוג זה הוא שהריבית נחשבת גבוהה יחסית.

ריבית משכנתאות קבועה -

משכנתא צמודת מדד שגובה הריבית נקבע במועד מתן המשכנתא ונשאר קבוע לאורך השנים. ייתכן שהריבית במשק תרד ותרצו לבצע מחזור משכנתא, שכן התשלום שלכם נקבע לפי שער ריבית גבוה. במקרה שכזה, לרוב תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם שיכולה להגיע לסכומים עצומים שיגרמו לכם לשקול מחדש את כדאיות מחזור המשכנתא.

ריבית משכנתאות משתנה -

ריבית משכנתאות משתנה כשמה כן היא. ההחלטה מתי משתנה הריבית הינה בהתאם להסכם שלכם עם הבנק. לרוב נקבעות תחנות עדכון כל כמה שנים. בכדי לקבוע מה יהיה גובה הריבית העתידי, מחליטים על עוגן כלשהו שלפיו ייקבע השינוי בשער הריבית (למשל ריבית הליבור). במשכנתאות מסוג זה ניתן לרוב להחזיר את מלוא הסכום באמצע ההלוואה ללא תשלום קנס. בנוסף, ניתן לנצל תקופה בה הריבית נמוכה ולהתמודד עם עליית הריבית רק בתחנת העדכון. החיסרון הוא שפעמים רבות הריבית עולה כבר בתחנת העדכון הראשונה וזיכרון התשלומים הנמוכים נמחה.

בנקים למשכנתאות-

נוטים להציע מבצעי ריבית נמוכה במיוחד. במרבית המקרים, מדובר בריבית משתנה והלקוחות לא שמים לב כי אמנם הם מקבלים שנה או שנתיים ריבית נמוכה במיוחד, אבל בתחנת העדכון הראשונה קופצת הריבית. נטילת משכנתא בריבית משתנה מומלצת אם הריבית במשק צפויה לרדת או אם אתם צפויים לקבל סכום גדול. כך, תיהנו מריבית נמוכה בתחילת ההלוואה.

ריבית משכנתאות בטוחה –

משכנתא בריבית זו מתאימה לשונאי סיכון, המעוניינים. לדעת בדיוק מה יהיה גובה התשלום במשך כל התקופה. הרבה אנשים מתבלבלים וחושבים שריבית קבועה היא ריבית בטוחה. בפועל משכנתה בריבית קבועה הינה משכנתא צמודת מדד ולכן הריבית קבועה, אך המדד יכול לנסוק.ריבית בטוחה הינה ריבית קבועה שאינה צמודה ואינה משתנה. החיסרון הוא שלרוב לא ניתן להחזיר את ההלוואה לפני תום התקופה, ולא נהנים מירידת ריבית. הבנקים נוטים לתמחר ריבית זו גבוה יחסית, בשל חוסר היכולת לעדכן אותה במשך הזמן.

יש לציין, כי קיימות ריביות נוספות דוגמת ריבית ליבור, ריבית צמודת מט"ח ועוד.
 בהצלחה

אתר www.meyda.org.il אתר המרכז הישראלי לצרכנות פיננסית

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.