אודי קושל
21/07/2009
אנשים המחפשים כיום דירה לקנייה, בין אם להשקעה ובין אם למגורים, בוחנים לרוב פרמטרים "רגילים" כגון שטח הדירה, חלוקה לחדרים, רמת הגימור בדירה, כיווני אוויר, מצב התחזוקה בבניין וכמובן המחיר. אך האם ידעתם שרכישת דירה עם אפשרות למימוש תמ"א 38 יכולה להיות שווה לכם למעלה מ150,000 ש"ח?
בשנת 2005 העבירה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). תוכנית זו מטרתה לעודד את חיזוקי המבנים שהוקמו לפני שנת 1980 באמצעות תמרוץ של מתן זכויות בניה והקלות במיסוי. גם הוועדות המקומיות מעודדות את חיזוק המבנים ונותנות עדיפות בטיפול בבקשות אלה.
הפרמטר של השווי הכלכלי הטמון בתמ"א 38, נכון להיום, לא משוקלל כמרכיב כלכלי בשיקולים בקניית דירה. ניקח דוגמא: בניין בן 3 קומות בהרצליה, שכולל 9 דירות בנות 4 חדרים. שווי כל דירה הוא כ- 1.2 מיליון ש"ח. אם נסתכל רגע על הגג, נוכל לראות שניתן להקים עליו 3 דירות דופלקס הכוללות 5 חד` וגג, על פי תמ"א 38.
השווי הכלכלי של זכויות בניה אלה הינו, על הצד השמרני ביותר, כ-150,000 דולר קרקע ליח"ד לפחות, כלומר, הגג שווה ערך לכ-450,000 דולר (1.8 מיליון ש"ח). מסכום זה יש להוריד את עלויות חיזוק המבנה (כ- 10-20 אלף ש"ח ליח"ד תלוי במבנה), שיפוץ חיצוני והתקנת מעלית (בלא מעט מבנים הדיירים כבר התקינו מעלית) אשר נעריך אותם בכ- 300,000 ש"ח, וקיבלנו עבור הזכויות בגג, בחלוקה ל- 9 דירות, שווי כלכלי של כ- 165,000 ש"ח לדירה.
יש לציין כי בחלק מהמקרים ניתן להמיר את הכסף בתוספות בניה של חדר נוסף (בהנחה של אי ניצול קווי בנייה), ממ"ד, מרפסות ועוד. קרי, בבחינה השואתית של תמ"א 38 קבלנו תוספת שווי של למעלה מ- 10% משווי הדירה לעומת, למשל, דירה מקבילה וזהה בפרמטרים הרגילים, אשר שוכנת בבניין סמוך ובה קיימת דירת פנטהאוז, אשר אינה מאפשרת ניצול בניה נוספת על הגג.
הדבר כדאי מאוד לקבלן או ליזם, מכיוון שאין לו עלויות רכישה של קרקע, ומכיוון שמדובר בנכס שמניב רווח יזמי גבוהה מאוד/תשואות גבוהות ועם רמת סיכון נמוכה. הדיירים, מצידם, מקבלים עסקה משתלמת כאשר הם מתאגדים ועושים את העסקה, בתמורה לשיפוצים קוסמטיים לבניין (שהם, גם, אינטרס של הקבלן במטרה למשוך עוד קונים לדירות החדשות).
כמו כן, חשוב לציין כי המדינה תומכת בצעדים הללו, ולכן תיקי תמ"א 38 מקבלים קדימות בכלל הועדות, דבר שהופך את זמן ההמתנה לתחילת הבניה לקצר מאוד.
אז למי מכם שבדיוק מחפש דירה לרכישה - אל תסתכלו רק בקנקן, אלא גם על מה שיש לו למעלה ובצדדים.
הכתבה פורסמה לראשונה בבלוג של מגדל שוקי הון https://money-talks.co.il
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
