מדור נדל"ן איך להשקיע בנדל"ן מבלי להשקיע כסף שלכם?

רובנו חכמים מספיק בכדי להבין שבנדל"ן אין אסטרטגיית השקעות חסרת טעויות. אם משהו נשמע טוב מידי בכדי להיות אמיתי – הוא בדרך כלל אכן לא יכול להיות אמיתי. למרות זאת, לא תמיד צריך אשראי מצוין או עודף כסף בחשבון על מנת להתחיל להשקיע בנדל"ן. אחת הדרכים המקובלות היא עסקת 100% מימון.

ישנן מספר דרכים עיקריות לסגור עסקת 100% מימון.

 100% מימון ע"י הלוואות

גיוס 100% מסך המשכנתא. זה לא אומר שאתם צריכים לקחת משכנתא אחת על סך 100%, אתם יכולים לקחת משכנתא אחת על סך 80% ומשכנתא נוספת על 20%. זה חוקי בכל מקום בעולם. כמו כן, לפעמים תוכלו לקחת את המקדמה והוצאות הסגירה כהלוואה, במידה והנכס מספיק רווחי.

השקיעו בענק! גייסו מימון ממשקיעים

אתם יודעים שגם אם אין לכם כסף כרגע אתם יכולים לרכוש נכס ששווה מעל 4,000,000 ש"ח ? השיטה היא לעשות מחקר: לבדוק לפחות 50 נכסי נדל"ן, ולבנות תוכניות עסקיות למעניינים שבהם.
התכניות יכללו תזרים מזומנים, אופי העסקה, מיקום, ביקוש והיצע לדיירים , מחיר, תשלומים, רווחים ועוד...
לדוגמא: חבר שלי מצא בניין קומות עם 12 יחידות דיור, באזור בפיתוח בת"א, שעלה לו  4,000,000 ₪ , עם הכנסה חודשית ממוצעת של 42,000 ₪ , לאחר תשלומי המשכנתא, ביטוח והוצאות אחרות, יצא לו רווח חודשי נטו של   16,000 ש"ח ואפשרות לשדרוג מחירי השכירות...
הבעיה הגדולה עם סכומים כאלה היא המקדמה. מקדמה של 400,000 ₪ נראית מפחידה לרוב האנשים, 400,000 ₪, וזה עוד לפני משכנתא של 3,600,000 ₪ ללא הריבית.
דבר זה עשוי להפחיד חלק מהאנשים, זה הכול עניין של "כיצד אתם תופסים סיכון, וכיצד אתם תופסים חוכמה", אם אתם חושבים שלקחת משכנתא כבדה בתמורה לרווחים גבוהים זה חכם, לכו על זה.

איך מממנים את המקדמה?

התשובה היא מינוף, שימוש בכספם של משקיעים אחרים.
פרסמו מודעה, שאתם מחפשים מימון לעסקת נדל"ן, ותתפלאו כמה משקיעים יפנו אליכם.
אתם לא רוצים לגייס מימון לכל העסקה, כי אז לא עשיתם כלום... המשקיעים פשוט יכולים לגנוב לכם את העסקה, ולהשקיע בה בעצמם.העניין הוא, שאתם לוקחים על עצמכם, את המשכנתא של ה-3,600,000 ₪
(ועם הערבויות והנכסים המתאימים, הבנקים יתנו לכם את ההלוואה, ללא קשר למצב שלכם בבנק...) ומגייסים את המקדמה ואת עלויות הסגירה מהמשקיע או המשקיעים.

המשקיעים מספקים לכם 400,000 ₪  ורוב הסיכויים הם שתוכלו לשכנע את המוכר לממן בעצמו את עלויות הסגירה (עו"ד, שמאי ועוד...), כך אתם לוקחים על עצמכם רק את המשכנתא עם העלויות החודשיות.
תחשבו על זה: לבניין יש 11 יחידות דיור, אם תספקו למשקיע יחידת דיור אחת בתמורה למקדמה שהוא שילם, הרי שבשבילו זה מציאה, בשבילכם זו עסקה של 100% מימון ובשביל המוכר זה מכירה מעולה. זוהי רק דוגמא אחת לשיתוף פעולה עם משקיע בשיטת win win  . כולם מרוויחים.

הכותב הינו זכיין אנגלו סכסון, ראש העין וישובי השומרון

אורן מזרחי מצטרף לצוות הכותבים במדור נדל"ן בעיתון FUNDER.

גיליון אוגוסט של עיתון  FUNDER מחולק בימים אלו למנויים, יועצי השקעות ומנהלי תיקים. לקבלת עיתון פאנדר לביתך חינם הרשם עכשיו!

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.