הכלכלן הראשי >> בחודש אוגוסט התחדשה הירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי

עיקרים

מתחילת 2019 נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה"  קרוב לעשרת אלפים דירות, גידול חד של 72% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין עוד כי רמת מכירות זו של דירות בסבסוד ממשלתי בשמונת החודשים הראשונים של 2019 דומה לכמות שנמכרה במסגרת זו בכל שנת 2018.

 

 

בחודש אוגוסט התחדשה הירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי, לאחר הגידול החד שנרשם בחודש יולי.  סך עסקאות אלו עמד על שבעת אלפים עסקאות בלבד, ירידה חדה של 23% בהשוואה לחודש יולי וירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק החופשי בחודשי אוגוסט בעשור האחרון (רק בתקופת המחאה החברתית ב-2011 ובזמן ההמתנה לתכנית מע"מ אפס ב-2014, נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות. ראה תרשים 2). בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי, אשר הגיעו ל-1.5 אלף דירות, עמד מספר העסקאות בחודש אוגוסט על 8.5 אלף, ירידה של 18% בהשוואה לחודש יולי ועליה של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. 

 

 

 

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוגוסט התרכזה בפלח השוק של דירות יד שניה, כאשר אלו  ירדו בשיעור של 6% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירדו ב-24% בהשוואה לחודש הקודם.  הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חדרה ששמר על יציבות ואזור נצרת שרשם עליה של 12 (עם זאת יש לציין כי בהשוואה לחודש הקודם גם בשני אזורים אלו נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות). ראה תרשים 3.

 

סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש אוגוסט עמד על כ-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 17% בהשוואה לחודש הקודם ועליה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות בחודש אוגוסט לרמה של 3.2 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה לחודש ה'קודם ועליה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. גידול חד זה  חל על רקע הזינוק שנרשם במספר הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, כאשר אלו הכפילו עצמם בהשוואה לאוגוסט אשתקד. 

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש אוגוסט על 5.2 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 25% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, אולם ירידה של 14% בהשוואה לחודש הקודם. כשליש (34%) מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוגוסט נבע ממכת דירות בסבסוד ממשלתי, עליה של 11 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

 

 

רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-970 דירות בלבד, ירידה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 33% בהשוואה לחודש יולי. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים שנרשמה בחודשי אוגוסט לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על שיעור של  11.5% בלבד, רמת שפל היסטורי.  בהשוואה לחודש יולי האחרון ירד משקל המשקיעים ב-3 נקודות אחוז.  

 

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.5 אלף דירות,  ירידה של 9% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 27% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת יש להזכיר כי  בכל פלח השוק של דירות יד שניה (בכלל זה של אלו הנמכרות ע"י משפרי הדיור) נרשמה ירידה חדה  במספר העסקאות בחודש אוגוסט.  

חרף הירידה במכירות המשקיעים, ועל רקע הרמה הנמוכה מאד של רכישות המשקיעים, הוסיף לרדת גם בחודש אוגוסט "מלאי" הדירות בידי משקיעים. סך הדירות שנגרעו ממלאי זה באותו חודש עמד על כ-520 דירות, מעט נמוך ממספר הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה באוגוסט אשתקד (616). מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוגוסט השנה כ-20 אלף דירות.

 

 

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש אוגוסט ב-4.6 אלף דירות, מזה 3.1 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה לאוגוסט אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 5%, כאשר בהשוואה לחודש הקודם מגיע שיעור הירידה ל-18%. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם ירידה של 17% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 26% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי במקביל נרשם באזור זה זינוק במספר הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן".  מנגד, באזור המרכז ובאזור נתניה נרשמה עליה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לאוגוסט אשתקד (בשיעורים של 8% ו-5%, בהתאמה), אם כי בהשוואה לחודש הקודם נרשמה גם בשני אזורים אלו ירידה חדה ברכישות אלו (בשיעורים של 18% ו-27%, בהתאמה).

 

כפי שצוין, סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט עמד על 1.5 אלף דירות, גידול חד של 107% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 19% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמת מכירות של 700 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה החודשית הגבוהה ביותר שנרשמה באזור כלשהו מאז החלו המכירות במסגרת זו לפני כשלוש שנים וחצי.  מכירות אלו באזור רחובות התרכזו בעיקר בראשל"צ ובבאר-יעקב, כאשר בבאר יעקב אלו היו המכירות הראשונות שהתבצעו במסגרת זו מאז יצאה תכנית זו לדרך. ניתוח רמות השכר של הרוכשים בראשל"צ ובבאר-יעקב מעלה כי רמות השכר של הרוכשים בשתי ערים אלו דומות, כאשר השכר הממוצע של הרוכשים בבאר יעקב אף גבוה מעט מזה של הרוכשים בראשל"צ ועומד על 22.8 אלף ₪ ברוטו למשק בית (יש לציין כי גם השכר החציוני גבוה יחסית ועומד על 20.9 אלף ₪). מנגד, מחירי הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בבאר-יעקב נמוכים ב-13% מאלו שנרכשו בסבסוד ממשלתי בראשל"צ. המשמעות היא כי רמת המינוף של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב נמוכה מזו של הרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשל"צ. ממצא נוסף הראוי לציון ביחס ל"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב הינו פערי המחיר הגבוהים בין הדירות שנרכשו במסגרת זו לבין אלו שרכשו הזוגות הצעירים בבאר-יעקב בשנתיים האחרונות. כך, בעוד שהמחיר הממוצע לדירה ב"מחיר למשתכן" בבאר-יעקב עמד על 1.1 מלש"ח, עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי בעיר זו על כ-2 מלש"ח (יש לציין כי רמת מחירים דומה נרשמה גם ברמת המחיר החציוני). 

 

עיר נוספת שבלטה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט הינה שדרות, כאשר ניתוח השכר של הרוכשים בפרויקט זה בשדרות  מלמד על פערי שכר גבוהים ביחס לרוכשים ב"מחיר למשתכן" בראשל"צ ובבאר-יעקב. עם זאת, הפערים ברמות המחירים גבוהים אף יותר, עובדה שמביאה לכך שרמת המינוף של הרוכשים בשדרות נמוכה משמעותית מזו של הרוכשים בראשל"צ ובבאר-יעקב. ראה תרשים 8. יש לציין עוד כי כ-80% מהרוכשים בשדרות הינם תושבי מחוז הדרום (רובם ככולם תושבי שדרות עצמה), עובדה המגדילה את ההסתברות שדירות אלו נרכשו למגורים (ולא להשקעה).

 

 מתחילת 2019 נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה"  קרוב לעשרת אלפים דירות, גידול חד של 72% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין עוד כי רמת מכירות זו של דירות בסבסוד ממשלתי בשמונת החודשים הראשונים של 2019 דומה לכמות שנמכרה במסגרת זו בכל שנת 2018. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור המרכז, בו מספר הדירות שנמכרו בתקופה ינואר-אוגוסט השנה עמד על 1.6 אלף דירות, רמה הגבוהה ב-90% בהשוואה למספר הדירות שנמכרו במסגרת זו באזור המרכז בכל שנת 2018.

 

רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 24% לעומת החודש הקודם.  בפילוח גיאוגרפי בולט גידול של 15% ברכישות משפרי הדיור באזור ת"א (בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה גם באזור זה ירידה חדה. מנגד בולט אזור רחובות עם ירידה של 16% ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם. מספר "חודשי המדף"  של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי  דירה בהמתנה) עמד ברמה הארצית בחודש אוגוסט על כ-18 חודשים, בדומה לחודש הקודם ופרק זמן הארוך בחצי שנה מזה שנרשם באוגוסט אשתקד. בהשוואה לתחילת 2019 התארך מספר "חודשי המדף" בשלושה חודשים, המהווים גידול של 26%. שיעור גידול גבוה אף יותר נרשם במספר חודשי המדף החציוני, אשר עמד על 16 חודשים – גבוה ב-33% בהשוואה לינואר השנה. בהנחה לפיה לא היה שינוי טעמים מצד הרוכשים, להעדפת הדירות "הוותיקות" במלאי הדירות בהמתנה, יש בממצאים אלו כדי לרמז על נטייה גוברת של בעלי הדירות "הוותיקות" במלאי למכור את הנכס, טרם שיימוסו כבעלי דירות להשקעה (בפרט כאשר מספר חודשי המדף החציוני קרוב לתקרת פרק הזמן המותר בחוק, למעט מי שרכשו דירה חדשה "על הנייר").