מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il לאג"ח ויתניה

ויתניה בע"מ

דירוג סדרות

A2.il

אופק דירוג: יציב

מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il לאגרות חוב (סדרות ד' ו-ה') שהנפיקה ויתניה בע"מ (להלן: "החברה"). אופק הדירוג יציב.

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

סדרת אג"ח	מספר נייר ערך	דירוג	אופק דירוג	מועד פירעון סופי
ד'	1139476	A2.il	יציב	30.12.2023
ה'	1150903	A2.il	יציב	30.06.2027

שיקולים עיקריים לדירוג

• פעילות החברה בענף הנדל"ן המניב בישראל, תוך התמקדות בנכסי משרדים באזורי ביקוש, תומכת ביציבות סביבת הפעילות. אזורי הפעילות של החברה מתאפיינים בעליות עקביות בדמי השכירות ובשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן.
• לחברה היקף פעילות ופיזור שאינם בולטים לחיוב לרמת הדירוג. ליום 30.09.2019, החברה מחזיקה בכ-9 נכסים מניבים וסך המאזן שלה (לאחר התאמות מידרוג)[1] הסתכם בכ-1.8 מיליארד ש"ח. האמור צפוי להשתפר עם סיום הקמתם הצפוי של 3 נכסים בייזום בטווח הקצר-בינוני, כאשר חלק ניכר מהם הושכר מראש.
• יחס מינוף בולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג תומך בפרופיל הפיננסי של החברה. ליום 30.09.2019, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה (לאחר התאמות מידרוג) הסתכם בכ-55%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס זה צפוי לעלות מעט בטווח הקצר-בינוני, בעיקר בשל פעילות הייזום של החברה, ולהסתכם בכ-56%-59%, ולהמשיך לבלוט לחיוב.
• לחברה יחסי כיסוי איטיים והיקף FFO נמוך ביחס לרמת הדירוג, המשפיעים לשלילה על הפרופיל הפיננסי. להערכת מידרוג, היקף ה-FFO של החברה צפוי לגדול עם סיום הקמתם של שלושה נכסים בהקמה, ולהסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ50-60 מיליון ש"ח. יחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ-27-29 שנים, ולהיות איטי ביחס לרמת הדירוג.
• לחברה גמישות פיננסית הנובעת בעיקרה מנכסים משועבדים בשיעור מינוף נמוך המאפשר מימון נוסף. היעדר נכסים לא משועבדים משליך לשלילה על הגמישות הפיננסית של החברה. ליום 30.09.2019, יחס חוב מובטח לנדל"ן להשקעה (כולל נדל"ן להשקעה בהקמה ומלון הרשום בספרים כרכוש קבוע) הסתכם בכ-40%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס זה צפוי לנוע בטווח הקצר-בינוני בכ-40%-49%.
• לחברה יתרות נזילות ומסגרות אשראי פנויות הולמות לשירות אגרות החוב. ליום 30.09.2019, יתרות הנזילות של החברה, יחד עם מסגרות אשראי פנויות, הסתכמו בכ-215 מיליון ש"ח. פירעונות האג"ח לרבעון הרביעי לשנת 2019 (שולם) ולשנים 2020-2021 הסתכמו בכ-112 מיליון ש"ח.
• היקף פעילות הייזום של החברה משליך לשלילה על פרופיל הסיכון שלה. עם זאת, מספר גורמים, ביניהם שיעור גבוה של השכרות מראש, ממתנים חלק ניכר מגורמי הסיכון.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, המשך השקעות בנכסים בהקמה של החברה, יחד עם גידול בחוב הפיננסי בהתאם להערכת מידרוג. כמו כן, מידרוג מעריכה כי החברה תשמור על יציבות תזרימית בנכסיה המאוכלסים, יחד עם המשך אכלוס שלב ב' בטרמינל פארק אור יהודה (להלן: "טרמינל פארק") ואכלוס נכסים בייזום שהקמתם צפויה להסתיים בטווח הקצר-בינוני, כאשר חלק ניכר מהם הושכר מראש. בפרט, תרחיש הבסיס כולל קבלת מקדמה בסך של כ-27.5 מיליון ש"ח מחברת טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ (להלן: "טבע") בהתאם לחוזה השכירות שלה במגדל ויתניה ברמת החיל (להלן: "מגדל ויתניה"), אשר הקמתו צפויה להסתיים במהלך שנת 2020. תרחיש הבסיס כולל גם חלוקת דיבידנד בהתאם להערכות מידרוג.

במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג ערכה תרחישי רגישות שונים, בין היתר, בנוגע לעיתוי אכלוס נכסים בהקמה, גובה השכירות הצפוי משטחים שטרם אוכלסו, וכן בנוגע לגובה הוצאות צפויות של החברה.

בהתאם לכך, יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ56%-59% ולהמשיך לבלוט ביחס לרמת הדירוג. היקף ה-FFO של החברה צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-50-60 מיליון ש"ח ויחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ27-29 שנים, יחס איטי לרמת הדירוג.

יצוין, כי מידרוג עורכת התאמות ליחסים הפיננסיים. התאמות אלה כוללות, בין היתר, הוספת חלקה היחסי של החברה בחוב חברות מוחזקות המטופלות בשיטת השווי המאזני.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכתנו, כי החברה תשמור על יציבות תזרימית בנכסיה, ועל יתרות נזילות ו\או מסגרות אשראי פנויות מספקות לשירות אגרות החוב. המשך אכלוס שלב ב' בטרמינל פארק, יחד עם אכלוס נכסים נוספים, ביניהם אכלוס מגדל ויתניה על-ידי טבע הצפוי במהלך שנת 2020, צפויים לתרום לשיפור התזרים הפרמננטי ויחסי הכיסוי של החברה.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

• גידול משמעותי בהיקף ה-FFO ושיפור ביחסי הכיסוי
• גידול משמעותי בסך המאזן ושיפור בפיזור הנכסי, תוך שמירה על יחסי האיתנות

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

• גידול משמעותי בהיקפי הייזום בחברה ו\או אי-עמידה בתחזיות תהליכי הייזום, לרבות הרעה בשיעורי השכרה מראש של נכסים בהקמה
• אי-שמירה על יתרות נזילות ו\או מסגרות אשראי פנויות הולמות לשירות אגרות החוב
• פגיעה משמעותית ביחסי האיתנות ו\או ביחסי הכיסוי מעבר לתחזיות מידרוג