ניתוח שווקים >> מבט על שוק הנדל"ן אחרי משבר הקורונה

הקדמה

תגובת קובעי המדיניות להגעת ווירוס הקורונה יצרה אין סוף תהליכים כלכליים וחברתיים שקשה עדיין לאמוד את כולם. אין ספק שאחד מן הסגמנטים החשובים של הכלכלה הוא הנדל"ן, על כל ענפיו, והוא בהחלט נכנס לקטגוריה של המושפעים רבות. הענף רחב זה כולל כמה קטגוריות עיקריות שננסה להרחיב עליהן מטה: נדל"ן מסחרי, נדל"ן משרדים, נדל"ן למגורים להשקעה-השכרה, ונדל"ן מגורים נטו.

כמו כן, אנו יכולים להזכיר את הדברים הנלווים לענף עצמו: החברות היוזמות פרויקטים, קבלני הביצוע, והפיל הגדול שבחדר: הבנקים למשכנתאות. אבל לפני ניכנס לכל אחד ואחד, הנה כמה דברים כלליים שיהיו למעמסה על כל הענפים של הסקטור: המיתון עוד לפנינו, הממשלה מרגישה לחץ תקציבי וגירעוני, וכוחם של העסקים והפרטים פחת כלכלית. תוסיפו לכך את כללי הזהירות והריחוק, וקיבלתם צורך דחוף להערכות מחדש של כל העולם הנדל"ני. אגב, רוב הדברים הנאמרים כאן יהיו טובים לחו"ל, ולארץ באותה מידה, כאשר יש בהחלט משמעות שונה לאזורים גיאוגרפים שונים עקב כמויות שונות של נכסים בהיצע השוטף והעתידי. 

נדל"ן מסחרי

תחום הנדל"ן הזה נמצא בקצה הכואב ביותר של הסקאלה. גם לפני הקורונה, היינו עדים לקשיים גדולים מצד בעלי קניונים להצדיק את מחיר ההשכרה שהם גובים, כאשר היקף הסחר בהם קטן מרוב היצע מתחרה. יש יוצאים מן הכלל, וזאת במיוחד במרכז, אבל אין ספק שגם עבור רשתות אופנה וגופים גדולים הלוקחים שטחים רבים בקניונים, הקורונה הייתה מעין קש נוסף על גב גמל.

בסופו של דבר, הלקוח הסופי הוא זה המשלם את הכול. וכאשר זה האחרון יכול להגיע רק בכמות מוגבלת לחנויות, עם עכבות של ריחוק המונעות את האלמנט של ה"בילוי המשוטט", ובעיקר עקב הזהירות שבה הוא יוציא עכשיו את כספו, אזי אנו צפויים ללחץ של רווחיות בחנויות, ובהשלכה, גם על זו של הקניונים המארחים. אגב, יש השערה שנראה שינוי במודל ההכנסה של אותם הקניונים. פחות השכרה של שטח ויותר לכיוון של פדיון בפועל, כאשר ההנחה של בעלי הקניונים היא שהשכרה גבוהה בלבד תמוטט בעלי חנויות פרטיים וקטנים יחסית.

נדל"ן משרדים

בסוג הזה של נדל"ן משחקים כמה גורמים נוגדים בהחלט. מצד אחד, חזרת הצמיחה של המשק, תועיל לסגמנט הזה מהר יותר מאשר תחומי נדל"ן אחרים. בסה"כ, מי שהיה במשרד, כנראה יחזור אליו, ומי שתכנן להגיע אליו ייעשה זאת בטווח הקצר-בינוני. החלטות החברות בתחום זה די אסטרטגיות, ולכן, אינן בקנה המידה של הטווח הקצר. אבל, וזה האבל הגדול, אם החברה האנושית לא תחזור ל"שגרה שלפני", ויש כאן סימן שאלה גדול, לא יהיה צורך בכל כך הרבה מיקומים פיזיים של עבודה. שתי הגישות שראינו לפני הקורונה: עבודה מהבית, ושיתוף שטח משרדי משותף (wework ודומיו), כנראה יתרחבו ויתגבשו לצורת עבודה חדשה. 

כל חברה שתוכל לאמץ זאת, ושעובדיה יהיו מוכנים לעשות זאת, תוכל כך לחסוך לוגיסטיקה עצומה ויקרה. ברור שעם התפיסה הזו יש צורך בעליית מדרגה בתשתיות האינטרנט אבל תזכרו שאנו לפני מהפכת ה-5G ושחלק מן התשתית הסיבית של בזק רק מחכה להתחבר לקהל הרחב. לכן, יש הגיון בלצפות לירידה איטית, אך עקבית, בדרישת שטח משרדים, וזאת לאורך זמן. מה יהיה בכל השטח שיתפנה? קשה לומר אבל ראינו כבר שילובים של בנייניי מגורים עם מרכזים מסחריים, מלונות, ואף משרדים. זה ידרוש שינוי בתשתיות אבל זה גם יכניס היצע דרוש לסגמנט המגורים שהתחלות הבנייה בו נמוכות.

נדל"ן למגורים

ברור שייקח קצת זמן לחזרה לשגרה בתחום הדירות למגורים של ממש. קבלת מימון מן הבנק, ואף ביצוע כל האלמנטים הטכניים לצורך ביצוע קנייה-מכירה, כל אלו צריכים לצאת מן ה"פריזר" (עו"ד, העברת בעלות, בירור חובות, וכו... ). אבל, העיקר כאן נמצא ביכולת של הקונים לקחת עכשיו מימון כבד ביחס להכנסתם. מה שהיה הגיוני לפני הקורונה, עם 3-4% אבטלה במשק, אינו כל כך הגיוני כאשר מדברים על 10-11% אבטלה. והריביות הראו זאת כבר די במיידי. לכן, דירות גדולות ויוקרתיות למגורים יסבלו יותר מאשר התחום הזול יותר. ביתר שאת הדבר, כאשר מדובר ברכישה להשקעה. המימון הוא חלק אינטגראלי של העסקה כאשר מצפים מן המשכיר לממן את המשכנתא ועוד קצת. 

כמו כן, עקב הקורונה, קטנה מאוד הבנייה עצמה עקב חוסר בכוח אדם, מן הארץ, מן הרשות הפלסטינית ומחו"ל. גם בפרויקטים חדשים וגם בכאלו שכבר החלו ונמצאים באמצע הבנייה, העיכובים גדולים וקשה לראות מאיפה יגיעו ידיים עובדות בכמויות מספיקות. גורם זה בהחלט משחק בכיוון עליית מחירים, ולא ירידה בהם, אבל לטווח הארוך הרבה יותר. נזכיר כאן שהסיסמה הידועה "מיקום, מיקום, מיקום" עדיין תופסת ואין ספק שפרמטרים של מיקום, סביבה תשתיות, תחבורה, וכו... ימשיכו להיות גורמי מכריעים אבל יש להניח שכל השוק יעבור התאמה למחירים קצת יותר נמוכים (סביב ה-5%) עד שאפקט הקורונה יתפוגג לחלוטין. 

מילה אחרונה על המימון

לרוב, אין עסקאות נדל"ן במזומן. והמימון הוא חלק עיקרי של התהליך. כאשר הבנקים נמצאים במה שקרוי Credit Crunch, דהיינו בחוסר באשראי זמין, עקב ביקוש יתר של אותו מימון לצרכים אחרים, ולהעלאת הלימות ההון שלהם, יש בעיה. לא רק זאת, אלא שכאשר השוק יותר מסוכן ודורש בטחונות רבים יותר לאשראי, התהליכים לוקחים הרבה יותר זמן. 

יש לזכור שמשבר הקורונה תפס את שוק הנדל"ן הישראלי באזורי מחיר גבוהים יחסית גם כך, ושכמות המשכנתאות שניתנו עד אז כבר הדאיגו את בנק ישראל. מכל הסיבות האלו, ולמרות שההיצע של הדירות דווקא יקטן עם הזמן, יש לשער שנראה קושי גדול יותר בהשגה של כסף זול לעסקאות. כל זה, בהנחה האופטימית, שלא נראה הרבה בתי אב שייכנסו לקשיים של החזר החובות הקיימים שלהם עקב האבטלה והמיתון של הטווח הקצר-בינוני. אני דווקא מאמין ברגולטור שלנו שישמור על המערכת הבנקאית הריכוזית יותר מאי פעם שלנו. הבעיה תהיה בקלות ובמחיר הכסף בסביבה החדשה.