מעיין בק-מרום צילום אורן דאי
עומר רגב
12/08/2020
תוצאות החברה ברבעון השני מבטאות את היקף תוכנית ההקלות בשכ"ד שנתנה החברה לשוכרי הנכסים המסחריים בעקבות משבר הקורונה. בתחום המשרדים מציינת החברה כי נכון למועד זה מורגשת יציבות מצד השוכרים וחידושי החוזים אינם מצביעים על ירידה בשכ"ד. החברה עדכנה שוב את תחזית 2020 כלפי מטה כדי לשקף הקלות נקודתיות שסביר שינתנו בתחום המסחר בהמשך השנה. נציין כי התחזית שהנחנו בתרחיש הבסיס שלנו כוללת פגיעה עמוקה יותר גם בתוצאות 2020 וגם בשנים הקרובות.
אנו מעדכנים את מחיר היעד לכ-17.9 ₪ למניה ומותירים את ההמלצה בתשואת שוק.
תוצאות רבעון 2 2020 - ה-NOI ברבעון הנוכחי עמד על כ-168 מ' ₪ לעומת 201 מ' ₪ ברבעון הקודם. הירידה מבטאת את היקף תוכנית ההקלות בשכ"ד שנתנה החברה לשוכרי הנכסים המסחריים במהלך תקופת סגר הקורונה בחודש אפריל-יוני. כזכור, בחודש אפריל כאשר המרכזים המסחריים היו סגורים לא גבתה החברה שכ"ד ובחודשים מאי-יוני נגבה שכ"ד כ-% מהפדיון וניתנה הנחה בדמי הניהול. ה-FFO ברבעון הנוכחי ירד בהתאמה ועמד על 115 מ' ₪ מול 142 מ' ₪ ברבעון הקודם. שיעור התפוסה בכלל הנכסים נותר גבוה ועומד על 97.6%.
תחום המשרדים – החברה מדווחת שעד כה למרות המעבר לעבודה חלקית מהבית לא התקבלה שום אינדיקציה שלילית מהשוכרים הקיימים. הגבייה מתנהלת כמעט לחלוטין כסדרה (96% גבייה ברבעון) למעט מקרים נקודתיים של פריסת תשלומים לשוכרים מסויימים. החברה מעדכנת כי במהלך המחצית הראשונה נחתמו 93 חוזים חדשים לנכסי משרדים בשטח של כ-37 א' מ"ר וכי ממוצע שכה"ד בחוזים החדשים זהה לחוזים הקודמים. עם זאת ישנה ירידה קלה ב-NOI מתחום המשרדים ברבעון הנוכחי (שיעור של 4%) עקב קיטון בהכנסות מחניות ומסעדות בתקופת הסגר, שחלקה נובע מעיתוי חילופי שוכרים.
תחום המסחר – תוכנית ההקלות המסודרת הסתיימה כאמור בסוף יוני ונכון להיום החברה מעדכנת כי הקלות ניתנות במקרים פרטניים ותוך קיום מו"מ עם שוכרים שנדרשים לכך. נתוני הגבייה ברבעון עומדים על 76% גבייה בתחום המסחר.
כמדי מחצית שנה, בחנה החברה את הערכות השווי של נכסיה ודיווחה כי אין במועד זה נתוני שוק שמצדיקים שינוי מהותי הנחות עבודה או שינוי שיעורי היוון. עם זאת, החברה ביצעה הרבעון הפחתה של כ-108 מיליון ₪ בשווי הנכסים עקב ירידת המדד בשיעור של 0.7% בחציון ועקב השלכות אפשריות של המשבר. היקף השערוך המינורי תואם את התוצאות עד כה, אולם לאור התחזיות המאקרו כלכליות והשפעות עודף ההיצע בשוק המשרדים אנו לוקחים בחשבון כי בעתיד יהיה שערוך מטה של הנכסים בשיעור של כ-13% (תוצאה של ירידה של 5%-10% בשכ"ד בטווח הארוך ועליה של 0.5% בשיעור ההיוון) ומביאים זאת בחשבון בהערכת שיעור ההיוון.
עדכון נוסף לתחזית ל-2020 – בהמשך לעדכון שביצעה ברבעון הראשון, עידכנה אמות שוב את התחזית ל-2020 כלפי מטה בעיקר כאשר הירידה צפויה בעיקר משכ"ד בתחם המסחר. העד כון משקף קיטון של כ-20 מיליון ₪ ב-NOI, ובהתאם ב-FFO. החברה צופה כעת טווח של 740-760 מיליון ₪ לעומת תחזית מקורית של 790-805 מיליון ₪ ו-728 מיליון ₪ בשנת 2019 בפועל. ה-FFO הופחת בהתאם לטווח של 530-550 מיליון ₪. נציין כי התחזית שהנחנו בתרחיש הבסיס שלנו כוללת פגיעה עמוקה יותר גם בתוצאות 2020 וגם בשנים הקרובות.
התפתחות הייזום- לאמות 5 פרויקטים בשלבי בניה שיתרת ההשקעה הצפויה בהם ב-5 השנים הקרובות הינה 1.1 מיליארד ₪, כאשר המרלו"ג במודיעין נמסר לשופרסל ברבעון בימים אלו. בניין המשרדים בחולון צפוי להגיע לסיום במהלך המחצית הראשונה של 2021, כאשר החברה מציינת שלאור המצב יתכן כי שלב האכלוס יתארך. לחברה שני פרויקטים (מתחם הלח"י בבני ברק ומתחם האלף בראשל"צ) שנמצאים בתחילתם ולגביהם היא מציינת כי בכוונתה לקבל החלטה עד לסוף השנה האם להמשיך בבניה או לעכב. החברה מציינת כי בכוונתה לבחון במהלך החודשים הקרובים את התוכניות ולקבל החלטות לגבי קצב ההתקדמות בפרויקטים בייזום ובבנייה. עבודות הקמת חניון 2TOHA צפויות להימשך עד לסוף 2021 ורק אז יוחלט האם להמשיך לבניין המגדל. בחודש יוני זכתה אמות יחד עם חברת אלייד במכרז לבניית מתחם תעסוקה ומסחר בכניסה לירושלים. כאשר עלות ההקמה כ-550 מ' ₪ (חלק החברה), אולם הלו"ז לסיום התכנון ותחילת הבנייה הוא כשנה-שנתיים וסיום ההקמה צפוי ב-2027, כך שמדובר בפרויקט לטווח הארוך.
החלפת מנכ"ל – מנכ"ל החברה אבי מוסלר הודיע על סיום כהונתו ובמקומו ימונה מר שמעון אבודהרם, שכיהן עד כה כמנכ"ל חברת הבת אמות פיתוח נדל"ן. יהודית זינגר סמנכל"ית הכספים תמונה בנוסף לתפקיד משנה למנכ"ל החברה.
דיבידנד – בסוף אוגוסט תחלק החברה את הדיבידנד הרבעוני בסך 25 אג' למניה בסך כולל של 95 מיליון ₪.
גיוס הון וחוב - במהלך הרבעון הראשון ולאחריו גייסה החברה כ-1.5 מיליארד ₪ בהנפקת אג"ח (הרחבת סדרה ו' והנפקת סדרה ז').
אנו מעדכנים את מחיר היעד לכ-17.9 ₪ למניה ומותירים את ההמלצה בתשואת שוק.
תוצאות רבעון 2 2020 - ה-NOI ברבעון הנוכחי עמד על כ-168 מ' ₪ לעומת 201 מ' ₪ ברבעון הקודם. הירידה מבטאת את היקף תוכנית ההקלות בשכ"ד שנתנה החברה לשוכרי הנכסים המסחריים במהלך תקופת סגר הקורונה בחודש אפריל-יוני. כזכור, בחודש אפריל כאשר המרכזים המסחריים היו סגורים לא גבתה החברה שכ"ד ובחודשים מאי-יוני נגבה שכ"ד כ-% מהפדיון וניתנה הנחה בדמי הניהול. ה-FFO ברבעון הנוכחי ירד בהתאמה ועמד על 115 מ' ₪ מול 142 מ' ₪ ברבעון הקודם. שיעור התפוסה בכלל הנכסים נותר גבוה ועומד על 97.6%.
תחום המשרדים – החברה מדווחת שעד כה למרות המעבר לעבודה חלקית מהבית לא התקבלה שום אינדיקציה שלילית מהשוכרים הקיימים. הגבייה מתנהלת כמעט לחלוטין כסדרה (96% גבייה ברבעון) למעט מקרים נקודתיים של פריסת תשלומים לשוכרים מסויימים. החברה מעדכנת כי במהלך המחצית הראשונה נחתמו 93 חוזים חדשים לנכסי משרדים בשטח של כ-37 א' מ"ר וכי ממוצע שכה"ד בחוזים החדשים זהה לחוזים הקודמים. עם זאת ישנה ירידה קלה ב-NOI מתחום המשרדים ברבעון הנוכחי (שיעור של 4%) עקב קיטון בהכנסות מחניות ומסעדות בתקופת הסגר, שחלקה נובע מעיתוי חילופי שוכרים.
תחום המסחר – תוכנית ההקלות המסודרת הסתיימה כאמור בסוף יוני ונכון להיום החברה מעדכנת כי הקלות ניתנות במקרים פרטניים ותוך קיום מו"מ עם שוכרים שנדרשים לכך. נתוני הגבייה ברבעון עומדים על 76% גבייה בתחום המסחר.
כמדי מחצית שנה, בחנה החברה את הערכות השווי של נכסיה ודיווחה כי אין במועד זה נתוני שוק שמצדיקים שינוי מהותי הנחות עבודה או שינוי שיעורי היוון. עם זאת, החברה ביצעה הרבעון הפחתה של כ-108 מיליון ₪ בשווי הנכסים עקב ירידת המדד בשיעור של 0.7% בחציון ועקב השלכות אפשריות של המשבר. היקף השערוך המינורי תואם את התוצאות עד כה, אולם לאור התחזיות המאקרו כלכליות והשפעות עודף ההיצע בשוק המשרדים אנו לוקחים בחשבון כי בעתיד יהיה שערוך מטה של הנכסים בשיעור של כ-13% (תוצאה של ירידה של 5%-10% בשכ"ד בטווח הארוך ועליה של 0.5% בשיעור ההיוון) ומביאים זאת בחשבון בהערכת שיעור ההיוון.
עדכון נוסף לתחזית ל-2020 – בהמשך לעדכון שביצעה ברבעון הראשון, עידכנה אמות שוב את התחזית ל-2020 כלפי מטה בעיקר כאשר הירידה צפויה בעיקר משכ"ד בתחם המסחר. העד כון משקף קיטון של כ-20 מיליון ₪ ב-NOI, ובהתאם ב-FFO. החברה צופה כעת טווח של 740-760 מיליון ₪ לעומת תחזית מקורית של 790-805 מיליון ₪ ו-728 מיליון ₪ בשנת 2019 בפועל. ה-FFO הופחת בהתאם לטווח של 530-550 מיליון ₪. נציין כי התחזית שהנחנו בתרחיש הבסיס שלנו כוללת פגיעה עמוקה יותר גם בתוצאות 2020 וגם בשנים הקרובות.
התפתחות הייזום- לאמות 5 פרויקטים בשלבי בניה שיתרת ההשקעה הצפויה בהם ב-5 השנים הקרובות הינה 1.1 מיליארד ₪, כאשר המרלו"ג במודיעין נמסר לשופרסל ברבעון בימים אלו. בניין המשרדים בחולון צפוי להגיע לסיום במהלך המחצית הראשונה של 2021, כאשר החברה מציינת שלאור המצב יתכן כי שלב האכלוס יתארך. לחברה שני פרויקטים (מתחם הלח"י בבני ברק ומתחם האלף בראשל"צ) שנמצאים בתחילתם ולגביהם היא מציינת כי בכוונתה לקבל החלטה עד לסוף השנה האם להמשיך בבניה או לעכב. החברה מציינת כי בכוונתה לבחון במהלך החודשים הקרובים את התוכניות ולקבל החלטות לגבי קצב ההתקדמות בפרויקטים בייזום ובבנייה. עבודות הקמת חניון 2TOHA צפויות להימשך עד לסוף 2021 ורק אז יוחלט האם להמשיך לבניין המגדל. בחודש יוני זכתה אמות יחד עם חברת אלייד במכרז לבניית מתחם תעסוקה ומסחר בכניסה לירושלים. כאשר עלות ההקמה כ-550 מ' ₪ (חלק החברה), אולם הלו"ז לסיום התכנון ותחילת הבנייה הוא כשנה-שנתיים וסיום ההקמה צפוי ב-2027, כך שמדובר בפרויקט לטווח הארוך.
החלפת מנכ"ל – מנכ"ל החברה אבי מוסלר הודיע על סיום כהונתו ובמקומו ימונה מר שמעון אבודהרם, שכיהן עד כה כמנכ"ל חברת הבת אמות פיתוח נדל"ן. יהודית זינגר סמנכל"ית הכספים תמונה בנוסף לתפקיד משנה למנכ"ל החברה.
דיבידנד – בסוף אוגוסט תחלק החברה את הדיבידנד הרבעוני בסך 25 אג' למניה בסך כולל של 95 מיליון ₪.
גיוס הון וחוב - במהלך הרבעון הראשון ולאחריו גייסה החברה כ-1.5 מיליארד ₪ בהנפקת אג"ח (הרחבת סדרה ו' והנפקת סדרה ז').
