ברי גנדנשטיין צילום אורן דאי
ברי גנדנשטיין
29/10/2020
גב ים שומרת על יציבות ב- NOI ותפוסות גבוהות בנכסיה, עם פגיעה מינורית מהסגר השני. אנו מעדכנים את מחיר היעד ל- 2,100 ₪ למניה ומשאירים את ההמלצה על תשואת שוק.
תוצאות רבעון 3 2020 – ה- NOI שמר על יציבות ביחס לרבעון הקודם עם 130 מיליון ₪ (ביחס ל- 129.6 מיליון ₪ ברבעון הקודם), כאשר הרבעון כולל ויתור על שכ"ד בסך של 2 מיליון ₪ לשוכרי שטחי המסחר. החברה דיווחה כי חידושי חוזי השכירות שנחתמו במהלך הרבעון השני גילמו עליה בשיעור של כ- 4.8% בשכ"ד - מדובר ב- 45 חוזים בשטח של כ- 33 א' מ"ר, כאשר רוב העלייה מיוחסת להחלפת שוכרים, אם כי גם בחידושי חוזים ומימוש אופציות נרשמו עליות מחיר קלות.
אנו מציינים לחיוב את השיפור המתמשך בגילוי נתונים ומידע למשקיעים במצגות החברה. התפוסה נותרה גבוהה מאוד עם ירידה בשיעור של כ- 1%, אך זאת לאור סיום הקמה של בניין 4 בפארק גב ים נגד שטרם שווק. כפי שכבר רשמנו בעדכונים קודמים, לחברות גדולות המהוות את מרבית השוכרים של גב ים אין הרבה אלטרנטיבות, כך שברירת המחדל כרגע הינה לחדש את החוזים בשטחים הקיימים, למרות הירידה בנצילות המשרד בטווח הקצר. במקביל החברה מדווחת כי היא עדיין מרגישה ביקוש לשטחים חדשים, בעיקר מחברות בינלאומיות, ומנהלת מספר משאים ומתנים.
עם זאת, היא גם מציינת כי היא צופה אתגרים משמעותיים בהמשך, בעיקר ברמת משאים ומתנים לנכסים חדשים. ה- FFO ירד ב- 1 מיליון ₪ בלבד ביחס לרבעון הקודם, אך אנו מעריכים כי לירידה בריבית הממוצעת על החוב (מ- 2.8% ל- 2.6%) תהיה השפעה חיובית ברבעונים הקרובים.
החברה סיימה את הקמתו של הנכס הלוגיסטי מפרץ חיפה 2 אשר הושכר במלואו, את הבניין השני בחולון אשר מושכר בכ- 85%, ואת הבניין הרביעי בפארק גב ים נגב שטרם הושכר.
יזום פרויקטים - לחברה 6 פרויקטים בייזום, ברובם בניה ספקולטיבית כאשר אנו מעריכים כי, על רקע המשבר, יקטנו היקפי בניה ללא השכרות משמעותיות מראש. נזכיר כי מצבת הפרויקטים שבייזום קטנה ברבעון הקודם ונגרעו ממנה רחובות 5, חולון 3-4, והרצליה מג"י 7; לטענת החברה מדובר בפרויקטים בשלב רישוי ותכנון מוקדם והיא "עם האצבע על הדופק לגבי מצב השוק וההחלטות יתקבלו תוך כדי תנועה". כמו כן, החברה דיווחה כי, בשונה מחידושי החוזים הקיימים, המו"מ עם שוכרים לנכסים שבייזום מעט קשה יותר.
במהלך 2021 צפויה להסתיים הקמתו של המרכז הלוגיסטי בגדרות אשר הושכר במלואו, וב- 2022 מתמ מזרח (החברה החליטה לבנות את כל הפרויקט בבת אחת) בו כבר נחתם חוזה אחד לכ- 6 א' מ"ר, והבניין ברעננה. נזכיר כי בתחזית שלנו הארכנו את תקופת ההגעה להנבה מלאה עבור הפרויקטים שביזום שלא הושכרו מראש, וכן לא כללנו השקעה והנבה של הפרויקטים בירושלים, חולון 3-4, רחובות והרצליה. יש להדגיש כי החברה ממשיכה בקידום הליכים סטטוטוריים לפרויקטים עתידיים ובכך מתכוננת לסייקל החיובי הבא.
אנו מניחים ירידה משמעותית ביתרות מזומן אלו כנגד החזר חוב, כאשר היתרה עדיין מאפשרת לחברה לחלק דיבידנד בהיקף דומה ל- FFO ללא חשש מקושי נזילות, ותוך כדי להשקיע בנכסים שביזום.
רמת החוב של החברה מצביעה על יחס חוב ל- CAP נטו בשיעור של 51.6% בהתאם לשווי הנכסים הנוכחי בספרים. שיעור הריבית הממוצע על ההתחייבויות עומד על 2.6% כאשר אגרות החוב הצמודות נסחרות בתשואות הנמוכות מעט מ- 1%, כך שאנו מצפים לירידה משמעותית בשיעור הריבית הממוצעת עם מיחזור החוב.
סיכום הערכת השווי:
- ההנחה שלנו לגבי הפגיעה של הקורונה בתזרים של החברה נותרה בהתאם לתרחיש הבסיס, כאשר לאור התוצאות בטווח הקצר הערכנו כי השנה תהיה פגיעה מינורית מאוד בתזרים. תרחיש הבסיס שלנו מבוסס על השפעה של מיתון משמעותי במשק, בהתאם לתחזיות המאקרו כלכליות, ולוקח בחשבון את השפעת שינוי הטעמים הצפויה מבחינת השימוש במשרדים בישראל.
- שיעור ההיוון של התזרים הוערך על פי ריבית חסרת סיכון ריאלית וחישוב הבטא על ידי העמסת הבטא הללא ממונפת הממוצעת בענף בהתאם לרמת המינוף (בנטרול המזומן העודף) של החברה. שיעור היוון התזרים לבעלי המניות עומד על 8.5%.
- הוספנו את היתרות הנזילות העודפות (לאחר חלק שיוחס לצימצום החוב), שווי הקרקעות עם מקדם של 80% (רשומות ספרים בהתאם לשווי הוגן) ונכסים אחרים בניכוי התחייבויות אחרות, נטו.
תוצאות רבעון 3 2020 – ה- NOI שמר על יציבות ביחס לרבעון הקודם עם 130 מיליון ₪ (ביחס ל- 129.6 מיליון ₪ ברבעון הקודם), כאשר הרבעון כולל ויתור על שכ"ד בסך של 2 מיליון ₪ לשוכרי שטחי המסחר. החברה דיווחה כי חידושי חוזי השכירות שנחתמו במהלך הרבעון השני גילמו עליה בשיעור של כ- 4.8% בשכ"ד - מדובר ב- 45 חוזים בשטח של כ- 33 א' מ"ר, כאשר רוב העלייה מיוחסת להחלפת שוכרים, אם כי גם בחידושי חוזים ומימוש אופציות נרשמו עליות מחיר קלות.
אנו מציינים לחיוב את השיפור המתמשך בגילוי נתונים ומידע למשקיעים במצגות החברה. התפוסה נותרה גבוהה מאוד עם ירידה בשיעור של כ- 1%, אך זאת לאור סיום הקמה של בניין 4 בפארק גב ים נגד שטרם שווק. כפי שכבר רשמנו בעדכונים קודמים, לחברות גדולות המהוות את מרבית השוכרים של גב ים אין הרבה אלטרנטיבות, כך שברירת המחדל כרגע הינה לחדש את החוזים בשטחים הקיימים, למרות הירידה בנצילות המשרד בטווח הקצר. במקביל החברה מדווחת כי היא עדיין מרגישה ביקוש לשטחים חדשים, בעיקר מחברות בינלאומיות, ומנהלת מספר משאים ומתנים.
עם זאת, היא גם מציינת כי היא צופה אתגרים משמעותיים בהמשך, בעיקר ברמת משאים ומתנים לנכסים חדשים. ה- FFO ירד ב- 1 מיליון ₪ בלבד ביחס לרבעון הקודם, אך אנו מעריכים כי לירידה בריבית הממוצעת על החוב (מ- 2.8% ל- 2.6%) תהיה השפעה חיובית ברבעונים הקרובים.
החברה סיימה את הקמתו של הנכס הלוגיסטי מפרץ חיפה 2 אשר הושכר במלואו, את הבניין השני בחולון אשר מושכר בכ- 85%, ואת הבניין הרביעי בפארק גב ים נגב שטרם הושכר.
יזום פרויקטים - לחברה 6 פרויקטים בייזום, ברובם בניה ספקולטיבית כאשר אנו מעריכים כי, על רקע המשבר, יקטנו היקפי בניה ללא השכרות משמעותיות מראש. נזכיר כי מצבת הפרויקטים שבייזום קטנה ברבעון הקודם ונגרעו ממנה רחובות 5, חולון 3-4, והרצליה מג"י 7; לטענת החברה מדובר בפרויקטים בשלב רישוי ותכנון מוקדם והיא "עם האצבע על הדופק לגבי מצב השוק וההחלטות יתקבלו תוך כדי תנועה". כמו כן, החברה דיווחה כי, בשונה מחידושי החוזים הקיימים, המו"מ עם שוכרים לנכסים שבייזום מעט קשה יותר.
במהלך 2021 צפויה להסתיים הקמתו של המרכז הלוגיסטי בגדרות אשר הושכר במלואו, וב- 2022 מתמ מזרח (החברה החליטה לבנות את כל הפרויקט בבת אחת) בו כבר נחתם חוזה אחד לכ- 6 א' מ"ר, והבניין ברעננה. נזכיר כי בתחזית שלנו הארכנו את תקופת ההגעה להנבה מלאה עבור הפרויקטים שביזום שלא הושכרו מראש, וכן לא כללנו השקעה והנבה של הפרויקטים בירושלים, חולון 3-4, רחובות והרצליה. יש להדגיש כי החברה ממשיכה בקידום הליכים סטטוטוריים לפרויקטים עתידיים ובכך מתכוננת לסייקל החיובי הבא.
אנו מניחים ירידה משמעותית ביתרות מזומן אלו כנגד החזר חוב, כאשר היתרה עדיין מאפשרת לחברה לחלק דיבידנד בהיקף דומה ל- FFO ללא חשש מקושי נזילות, ותוך כדי להשקיע בנכסים שביזום.
רמת החוב של החברה מצביעה על יחס חוב ל- CAP נטו בשיעור של 51.6% בהתאם לשווי הנכסים הנוכחי בספרים. שיעור הריבית הממוצע על ההתחייבויות עומד על 2.6% כאשר אגרות החוב הצמודות נסחרות בתשואות הנמוכות מעט מ- 1%, כך שאנו מצפים לירידה משמעותית בשיעור הריבית הממוצעת עם מיחזור החוב.
סיכום הערכת השווי:
- ההנחה שלנו לגבי הפגיעה של הקורונה בתזרים של החברה נותרה בהתאם לתרחיש הבסיס, כאשר לאור התוצאות בטווח הקצר הערכנו כי השנה תהיה פגיעה מינורית מאוד בתזרים. תרחיש הבסיס שלנו מבוסס על השפעה של מיתון משמעותי במשק, בהתאם לתחזיות המאקרו כלכליות, ולוקח בחשבון את השפעת שינוי הטעמים הצפויה מבחינת השימוש במשרדים בישראל.
- שיעור ההיוון של התזרים הוערך על פי ריבית חסרת סיכון ריאלית וחישוב הבטא על ידי העמסת הבטא הללא ממונפת הממוצעת בענף בהתאם לרמת המינוף (בנטרול המזומן העודף) של החברה. שיעור היוון התזרים לבעלי המניות עומד על 8.5%.
- הוספנו את היתרות הנזילות העודפות (לאחר חלק שיוחס לצימצום החוב), שווי הקרקעות עם מקדם של 80% (רשומות ספרים בהתאם לשווי הוגן) ונכסים אחרים בניכוי התחייבויות אחרות, נטו.
