אפריקה מגורים - פער תמחור גבוה

שם קרן	אחוז מהקרן	בשקלים	כמות ניירות	סוג
קסם KTF ת"א- בנייה	4.48%	1858599	10869	מניות
הראל Htf ת"א בנייה	4.45%	9246312	54072	מניות
הראל מניות במומנטום	3.66%	1001376	5856	מניות
ילין לפידות מניות נדל"ן	2.88%	1874502	10962	מניות
א.ש SmartBeta מחקה מולטי פקטור ת"א 125 A.B	2.43%	6733125	39375	מניות
א.ש SmartBeta מחקה Low Volatility ת"א 125 A.B	2.37%	5351787	31297	מניות
פסגות תיק מנייתי	2.14%	584136	3416	מניות
פסגות מניות ישראליות	1.8%	1879200	10800	מניות
אימפקט מניות	1.62%	755820	4420	מניות
הראל Htfי תל דיב	1.6%	413991	2421	מניות

אנו משאירים את מחיר היעד על 189 ₪ למניה אך מעלים את ההמלצה ל- Buy. החברה ממשיכה בקצב התקדמות ביצוע ומכירות התואם את תחזיותיה, ומציגה עליה ברווחיות הגולמית. להערכתנו, פער התמחור של השווי הכלכלי ביחס למחיר המניה בשוק גבוה ביחס לחברות אחרות בענף.

התקדמות במכירות ובבניה: אפריקה מגורים סיימה את הקמתם של ההפרויקטים הרצליה ד', סביוני חריש 3-5 ושהם, וקרובה מאוד לסיום הקמתם של  סביוני העיר מינץ 18-22, בורוכוב גבעתיים ומגדלי סביון סיטי 2-3. כך, מבחינת הפרויקטים שהקמתם צפויה להתסיים במהלך 2021, נותרו שני פרויקטים עם שיעור ביצוע של כ- 74%-75% שאנו מעריכים שהחברה תסיים לקראת סוף השנה. שיעור המכירות בפרויקטים המסתיימים השנה גבוה ואנו מעריכים כי המלאי שיוותר לאחר סיום ההקמה זניח. החברה מדווחת על מכירה של 187 דירות ברבעון השני של 2021, ביחס ל- 178 ו- 176 יח"ד בשני הרבעונים שלפניו, כך שהקצב נשמר. קצב המכירות הנוכחי גבוה כאשר החברה משווקת גם 5 פרויקטים שביצועם טרם החל.

קצב הביצוע בכלל הפרויקטים מתקדם כמתוכנן ואנו סבורים כי החברה תעמוד בהערכות לגבי סיום ההקמה של כלל הצבר הנוכחי שבביצוע. 

פרויקטים בתכנון: החברה החלה בשיווק של 5 פרויקטים מתוך 9 פרויקטים שבתכנון, וכבר מכרה 150 יח"ד במגדל הראשון של פרויקט סמל דרום. החברה צפויה להתחיל השנה בהקמה של 1,320 יח"ד ולסיים הקמה של 1,414 יח"ד.

עסקאות בקרקעות ויזום: החברה התקשרה בהסכם לרכישת מניות בשיעור של 50% בפרויקט פינוי בינוי בקרית אונו, בו ישווקו 336 יח"ד, כאשר הפרויקט טרם הגיע ל- 80% חתימות והסכום ששולם, לפי דיווח החברה, אינו מהותי. במהלך יולי החברה התקשרה בהסכם לרכישת שליש מקרקע באזור בתמורה ל- 122.5 מיליון ₪. כמו כן, החברה מכרה את אחד המגרשים בקרקע בגבעת שמואל לקרן ריט למגורים, ותרשום רווח בסך 22 מיליון ₪ בגין המכירה.

רווחיות: בעוד שאין קשר בין הדיווח אודות ההכנסות והרווח בדוחות הכספיים (על פי שיעור ההתקדמות והמכירות בפרויקטים) לתזרים לחברה בפועל (השקעת הון ומשיכת עודפים), ניתן לבחון את שיעורי הרווחיות על מנת לקבל אינדיקציה לשינוי בתחזיות החברה לגבי רווחיות הפרויקטים. הרבעון החברה רשמה רווחיות גולמית בשיעור של 15.8%, מעט גבוה ביחס ל- 14.2% שנרשמו ב- 2020, ביחס לרבעון הקודם (14.8%) וגבוה גם ביחס לשיעור הרווחיות הממוצע של הצבר בביצוע. שיעור הרווחיות של הפרויקטים שבתכנון גבוה משמעותית, ואנו מצפים לעליה במחירי הדירות שטרם נמכרו, כך שאנו מעריכים כי שיעור הרווחיות ימשיך לעלות ברבעונים הקרובים. עם זאת, אין מדובר בהשפעה מיידית כיוון שבתחילת ההקמה שיעור ההתקדמות איטי, והחברה מכירה ברווח בהתאם לשיעור המכירה כפול שיעור ההתקדמות. 

 

נזכיר כי הנחת הבסיס שלנו הינה עליה במחיר בשיעור של 5% לגבי הדירות שטרם נמכרו (נכון לתחילת 2021) ו- 10% לגבי כלל הפרויקטים שטרם התחילו בהקמה. מדובר בעליה שמעבר לעליה בעלויות הבניה, כך שהשפעתה על הרווח ישירה.